L'achat fractionné d'un immeuble dans lequel la société acquiert l'usufruit est et reste une option intéressante

Récemment, beaucoup d'encre est tombée sur la question de savoir si l'achat fractionné dans le contexte de la planification successorale est un abus d'impôt. Un autre cas, cependant, est l'achat fractionné par lequel une entreprise acquiert l'usufruit et une personne physique la simple propriété. Si cette technique est correctement appliquée, c'est et reste une forme intéressante pour acquérir des biens immobiliers. Voici un aperçu des points d'intérêt à cet égard.

Qu'est-ce qu'un "achat fractionné" et un "usufruit"?

Un droit d'usufruit confère à son détenteur (l'usufruitier) le produit et les fruits du bien en question. Si une entreprise acquiert un droit d'usufruit, il peut être établi pour une durée maximale de 30 ans. Après cette période, le droit d'usufruit s'accumulera avec la nue-propriété. Après un maximum de 30 ans, le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété de la propriété.

Dans le contexte de cet article, seul l'achat fractionné où une entreprise acquiert l'usufruit et une personne physique la seule propriété est considéré.

Un achat fractionné est le cas lorsque la nue-propriété et l'usufruit sont acquis par deux personnes différentes. L'article actuel se concentre sur l'exemple classique selon lequel un chef d'entreprise - partenaire acquiert la nue-propriété et sa société l'usufruit. Cela peut être fait de 3 manières différentes:

  1. L'entreprise et le gérant achètent une propriété, où la société acquiert l'usufruit et le gérant la nue propriété;
  2. Le gérant est le propriétaire de la pleine propriété et transfère l'usufruit à son entreprise;
  3. La société possède la pleine propriété et transfère la nue-propriété à son gestionnaire.

Avantages non fiscaux

L'achat fractionné discuté dans cet article est, pour plusieurs raisons, un moyen potentiellement intéressant d'acquérir des biens immobiliers. En plus des nombreux avantages non fiscaux possibles, des avantages fiscaux peuvent également être réalisés.

Certains avantages non fiscaux de l'achat fractionné peuvent être résumés comme suit:

Compte tenu de ses caractéristiques spécifiques, l'usufruit peut être une solution plus efficace et sur mesure que, par exemple, le loyer ou l'achat en pleine propriété.

  1. Par exemple, dans le cas d'un usufruit, une condition explicitement résolutive peut être incluse, ce qui n'est pas légalement possible à la location. La faillite d'un locataire ne peut automatiquement entraîner la résiliation du bail. C'est le cas en cas d'usufruit.
  2. En cas de location (commerciale), les possibilités légales de résiliation et de renouvellement ne peuvent pas être simplement éliminées. En cas d'usufruit, une durée déterminée peut être convenue à l'avance, sans, par exemple, des possibilités de renouvellement.
  3. Protection de la propriété contre le risque commercial. Si l'entreprise fait faillite, la pleine propriété sera transférée au nu-propriétaire. Le syndic de faillite ne pourra donc pas le vendre aux créanciers, mais la propriété appartiendra entièrement au nu-propriétaire (bien que les banques soient généralement protégées par l'établissement d'une hypothèque, de biens, etc.).
  4. Pour l'entreprise, le fardeau financier est plus limité, car l'usufruit vaut moins que la pleine propriété. L'entreprise peut donc offrir de meilleurs ratios et résultats et une comptabilité «plus saine».
  5. La valeur d'une entreprise est en principe basée sur les attentes de rendement et moins sur les actifs de l'entreprise. La valeur de la propriété n'est donc pas ou pas entièrement reflétée dans l'évaluation de la société. Si les deux biens et les actions de la société peuvent être vendus séparément, le vendeur sera en mesure de recevoir un prix plus élevé que si elles ont été vendues ensemble.

Il doit donc être décidé que l'achat fractionné peut en effet être une méthode admissible et justifiable pour acquérir un bien immobilier. Cependant, cela n'est vrai que s'il y a des motifs non fiscaux suffisants et si l'usufruit est correctement évalué. La pratique montre que chaque fichier doit être évalué sur ses caractéristiques spécifiques. Il faut donc vérifier au cas par cas si cette technique est éligible. En outre, il est de la plus haute importance que la valeur de l'usufruit soit correctement calculée.

Avantages fiscaux

Les avantages fiscaux qu'un tel achat fractionné peut apporter sont attrayants pour les deux parties et comprennent ce qui suit:

  1. Usufruit est plus intéressant pour l'entreprise, car la partie du terrain peut également être radiée. Si l'entreprise est propriétaire à part entière, seuls les bâtiments peuvent être radiés, mais sans motif. Ceci est expliqué dans l'exemple suivant.

Exemple 

Un entrepôt et un terrain associé avec les valeurs suivantes sont achetés auprès d'un tiers:

Entrepôt: 500.000 euros

Terrain: 250.000 euros

Si l'entreprise achetait ces biens en pleine propriété, elle devrait pouvoir financer 750.000 euros et déduire les 500 000 euros de l'entrepôt.

Si la société acquiert un usufruit de 30 ans représentant, par exemple, 75% de la valeur totale, la société peut radier 750.000€ x 75% = 562 500 euros dans 30 ans.

  1. Le nu-propriétaire doit seulement faire un investissement limité. Après tout, la nue-propriété vaut considérablement moins que la pleine propriété. Année après année, la valeur de sa propriété nue augmente et après l'expiration de la durée de l'usufruit, il acquiert (sous certaines conditions exonérées d'impôt) la pleine propriété de la propriété.

Aucune retenue à la source n'est due sur cette augmentation de la valeur de la nue-propriété (et en fin de compte l'acquisition de la pleine propriété). Cette augmentation de valeur se produit automatiquement à l'expiration de la période d'usufruit. Par conséquent, aucun actif de la société n'est versé à l'actionnaire sous-jacent - nue-propriétaire.

En fait, c'est une conséquence normale pour une évaluation correcte de l'usufruit (et donc de la nue-propriété).

D'autres façons de transférer de la valeur de la société à l'actionnaire sous-jacent-nu-propriétaire sont généralement des distributions de capital auxquelles une retenue à la source (25%) serait due. Le meilleur exemple de ceci est, par exemple, les dividendes.

Il est donc clair que, en plus des avantages non fiscaux, des avantages fiscaux peuvent également être obtenus grâce à un tel achat fractionné. Cependant, ces avantages fiscaux doivent découler d'une évaluation correcte de l'usufruit et de la nue-propriété. Si vous ne faites pas attention à une évaluation correcte, la facture peut augmenter considérablement, comme indiqué dans l'exemple ci-dessous.

Importance de l'évaluation correcte

Supposons que l'entreprise a l'usufruit et que le gérant possède la nue-propriété d'une villa privée. Comme souvent, un ratio de 80/20 a été appliqué sans un soutien suffisant. La société a donc investi 400.000€ et le gérant 100.000€.

Supposons également qu'une évaluation de contrôle par les autorités fiscales montre qu'un ratio de 60/40 doit être appliqué. La société aurait donc dû investir 100.000€ de moins et le gestionnaire 100.000€ de plus. Certains inspecteurs fiscaux osent qualifier cet avantage pour le gestionnaire comme une rémunération déguisée sanctionné la commission secrète couché infâme de 309%. Cette rémunération doit donc également être taxée à environ 50% en impôt sur le revenu des personnes physiques au chef d'entreprise en tant que «salaires». Pour mémoire, il convient de noter que l'évaluation spéciale à l'entreprise peut être inclus comme une dépense professionnelle, de sorte qu'il est neutralisé pour 33,99%.

Cela entraîne le résultat déconcertant suivant:

(Photo vertalen)

En outre, une augmentation des cotisations de sécurité sociale devra également être prise en compte si le revenu professionnel net du gestionnaire en question est inférieur à 81.649,49 euros pour la prestation supplémentaire. Une erreur de calcul de 20% peut donc donner lieu à une taxe supplémentaire de plus de 50% de l'investissement total.

Il y a une nouvelle législation dont il résulte que l'attaque spéciale contre les commissions secrètes peut être évitée si l'avantage est encore imposé au gestionnaire comme un avantage dans le délai de préavis de trois ans. En supposant que dans l'exemple précédent, l'avantage ne soit pas imputé au gestionnaire dans le délai de trois ans, l'exemple de figure précédent reste inchangé. Si l'avantage peut être imposé au gestionnaire dans le délai de trois ans, le risque sera plus limité. Pour plus d'informations sur cette atténuation de l'évaluation spéciale des commissions secrètes, veuillez-vous référer à l'article de la prochaine édition d'Informatif.

Rappelez-vous surtout que vous pouvez être sévèrement puni aux fins de l'impôt.

Vérification préalable et structure de fichier

Afin d'éviter le risque de l'exemple précédent, il est conseillé aux situations existantes de mettre préalablement le dossier en ordre, avant tout contrôle ou demande d'information de la part des autorités fiscales. Si une valeur trop élevée a été attribuée à l'usufruit au moment de l'achat split, on peut encore intervenir dans le temps et peut-être faire les ajustements nécessaires (et moins douloureux).

Si, par la suite, un contrôle des autorités fiscales suivait, sur la base d'un dossier bien fondé, la conversation avec les autorités fiscales pourrait être conclue en toute tranquillité.

L'achat fractionné par usufruit est et reste un moyen valable et intéressant d'acquérir des biens immobiliers à travers l'entreprise. Cependant, ce n'est le cas que s'il peut être justifié par des motifs non fiscaux suffisants et que l'usufruit a été correctement évalué.

Compte tenu des contrôles ciblés par les autorités fiscales sur l'acquisition fractionnée de biens immobiliers, il est important de constituer et de constituer correctement le dossier avant un éventuel contrôle. Ce n'est que de cette manière que l'on peut bénéficier en permanence des avantages (fiscaux) que cette technologie offre, sans courir le risque de sanctions fiscales.

Auteurs: Rik Spet & Robin Messiaen 

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