Le taux réduit de 12 % de TVA désormais aussi applicable pour les initiatives privées dans le cadre du logement social

Le champ d’application du taux réduit de 12 % valable dans le cadre du logement social a été étendu à partir du 1er janvier 2017. Désormais, tout investisseur privé, qu’il s’agisse d’un personne physique ou morale, peut bénéficier, à certaines conditions, du taux réduit de TVA si l’habitation est destinée au final à la location dans le cadre du logement social. 

1. Les taux existants réduits de TVA pour le logement social sont maintenus


Les taux réduits de TVA de 6 % et 12 % étaient déjà applicables en cas d’édification, de vente, de cession (rétrocession) de droits réels de/sur de (nouveaux) logements privés et des complexes résidentiels destinés à la location dans le cadre du logement social. Les travaux immobiliers (tant aux habitations anciennes que nouvelles) et le leasing immobilier étaient également visés. 

Pour bénéficier de ces taux réduits de TVA, l’opération devait être facturée soit:

  • aux sociétés ou fonds de logement régionaux. Dans ce cas, le taux réduit de 6 % était applicable.
  • aux provinces, communes, intercommunales, CPAS, établissements reconnus tels les institutions psychiatriques, centres de soins et de logement, etc. Le taux réduit de TVA s’élevait en l’occurrence à 12 %. 

Ces taux réduits de TVA sont maintenus, mais le champ d’application du taux de TVA de 12 % a été étendu aux initiatives privées depuis le 1er janvier 2017. 

2. Le taux de TVA de 12 % pour des initiatives privées dans le cadre du logement social 

Nature des opérations

L’extension du taux réduit de TVA vise toujours les mêmes opérations (édification, vente, (rétro)cession de droits réels, travaux immobiliers et leasing immobilier), mais ces opérations pourront désormais être facturées à n’importe qui, donc aussi à des particuliers, au taux de TVA de 12 % si les autres conditions sont remplies. 

Le taux réduit de TVA n’est pas applicable aux travaux immobiliers ayant rapport à des travaux de culture, de jardinage et de clôture, ni à des piscines, saunas, courts de tennis, mini-golfs etc. Le nettoyage d’immeubles est également assujetti au taux ordinaire de TVA de 21 %. 

Destination du logement

Seules les opérations ayant trait à des habitations privées et des complexes d’habitations loués dans le cadre du logement social sont éligibles. Concrètement, cela signifie que l’acquéreur, le maître d’ouvrage, le propriétaire ou le donneur de leasing doit:
soit louer l’habitation ou le complexe d’habitations à une personne morale de droit public ou privé qui procède à son tour à la mise en location dans le cadre du logement social;
soit louer lui-même l’habitation ou le complexe d’habitations dans le cadre d’un mandat de gestion conclu avec une personne morale de droit public ou privé. 

Par personne morale de droit public ou privé, l’on entend les personnes morales qui bénéficiaient déjà, avant le 1er janvier 2017, du taux réduit de TVA (6 % ou 12 %) (comme susmentionné) auxquelles se sont ajoutées aujourd’hui les régies communales autonomes (RCA), les agences immobilières sociales (AIS) et, de manière plus générale, toutes les personnes morales de droit public ou privé à finalité sociale reconnues. 

Durée minimale de la location


Pour pouvoir bénéficier du taux réduit de TVA, la durée de la location ne peut prendre fin avant le 31 décembre de la quinzième année suivant la première année durant laquelle l’habitation ou le complexe d’habitations a été occupé(e) pour la première fois. Cette durée de location doit être fixée au début du contrat de location ou du mandat de gestion. 

Le non-respect de ce délai de location aura pour conséquence que le bénéficiaire du taux réduit de TVA perdra le bénéfice (dans la plupart des cas 21 % - 12 % = 9 %) pour l’année au cours de laquelle la période de location n’est plus respectée, ainsi que pour les années restant à courir de cette durée minimale de quinze ans. Le taux de TVA réduit est donc un avantage fiscal provisoire qui est acquis définitivement à concurrence d’un quinzième au terme de chaque année civile, à compter de l’année de la première occupation. 

Les formalités à respecter


Tant l’acquéreur, le maître d’ouvrage ou le preneur de leasing (selon le cas) que le vendeur, le prestataire ou le donneur de leasing doivent accomplir un nombre de formalités. 

Il s’agit des formalités suivantes dans le chef de l’acquéreur, du maître d’ouvrage et du preneur de leasing:

  • l’introduction d’une déclaration que l’habitation ou le complexe d’habitations sera affecté(e) à la location dans le cadre de (un mandat de gestion relatif au) logement social auprès de l’office de contrôle de la TVA compétent. Cette déclaration doit être introduite avant que la TVA ne soit exigible. Une copie devra également être envoyée au vendeur, au prestataire ou au donneur de leasing. Cette obligation ne vaut pas pour les travaux immobiliers à des habitations existantes. Dans ce cas, le propriétaire ou locataire principal devra uniquement transmettre une copie du contrat de location aux prestataires.Sauf en cas de collusion, cette déclaration décharge le vendeur, le prestataire ou le preneur de leasing de toute responsabilité relative au taux réduit de TVA appliqué.
  • la remise à l’office de contrôle de la TVA compétent d’une copie du contrat de location conclu avec une personne morale de droit public ou privé, dans le mois qui suit la signature. 

Le vendeur, le prestataire ou le donneur de leasing doit surtout faire attention à la manière dont sa facture est établie. Ainsi, il doit au moins mentionner ce qui suit sur la facture:

  • la date et le numéro de référence du contrat de location, ainsi que l’indication de l’office de contrôle de la TVA compétent pour le vendeur, le maître d’ouvrage ou le preneur de leasing.
  • il est également indiqué de faire référence à la disposition légale applicable justifiant le taux réduit de TVA  de 12 % : « Exécution de travaux visés à la rubrique XI du Tableau B de l’annexe à l’Arrêté royal n° 20 – Logement dans le cadre de la politique sociale – Initiative privée »

Il est en outre tenu de remettre, au plus tard le dernier jour ouvrable suivant le mois durant lequel la facture aurait dû être établie, une copie de la facture à l’office de contrôle de la TVA. 

3. Qu’advient-il des autres taux réduits de TVA?

Le taux réduit de TVA de 6 % peut être applicable aux travaux immobiliers effectués à des habitations privées existantes de plus de 10 ou 15 ans s’il est satisfait aux conditions fixées à cet effet. Ce taux de TVA est plus intéressant et entraîne moins d’obligations formelles. Il faut cependant que les travaux soient facturés à l’utilisateur final, ce qui n’est en l’occurrence pas le cas. On s’est pourtant montré relativement souple dans le passé dans la manière dont cette condition a été interprétée, de sorte que non seulement le locataire, mais aussi le propriétaire, ont pu bénéficier du taux réduit de TVA. Curieux de savoir si cette interprétation pourra être maintenue. 

4. La formule est-elle intéressante pour vous? 

La mesure tend principalement à faire face à la pénurie d’habitations sociales. Cette mesure pourra peut-être donner une plus belle marge financière aux personnes morales de droit public ou privé. Les mesures existantes entraînaient en effet, en dépit d’une réduction du taux, de considérables coûts de TVA du fait que la TVA n’était souvent pas déductible. On espère aboutir, par le biais de taux réduits de TVA pour les investisseurs particuliers, à un plus grand nombre d’habitations à louer comme logements sociaux. Les loyers de ces habitations sont en effet exempts de TVA. Ajoutons à cela que la nécessité de combler la pénurie d’habitations sociales par des propres investissements ne permettant souvent pas de répartir les coûts s’amenuisera. Le taux réduit présente pour l’investisseur privé l’avantage de réduire les frais de TVA (12 % au lieu de 21 %). 

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