La fiscalité du logement exercice d’imposition 2017

Depuis 2014, «l’habitation propre» relève de la compétence des Régions. À l’époque, on craignait déjà une forte fragmentation des avantages fiscaux pour l’habitation propre. Tout portait à croire que les choses allaient se compliquer. En 2015, les premières différences régionales étaient déjà visibles, mais depuis l’année de revenus 2016, la présence de trois régimes fiscaux immobiliers totalement différents est une réalité. Voici un exposé sommaire des avantages régionaux et fiscaux des crédits-logement, avec un lien vers des tableaux explicatifs. Nous clôturons l’article par un aperçu des avantages fédéraux des crédits-logement.

Flandre – instauration d’un «bonus-logement flamand intégré»
En ce qui concerne les crédits conclus avant 2016, le bonus-logement flamand est uniquement accordé pour les habitations qualifiées d’ «unique habitation propre» au 31 décembre de l’année durant laquelle le crédit-logement a été accordé. La condition d’unique habitation n’existe plus pour les crédits-logement conclus à partir de 2016. Ceci a pour conséquence qu’il existe pas moins de trois catégories de bonus-logement pour 2016:

  • Le crédit-logement conclu entre 2005 et 2015 ou ancien bonus-logement flamand. Ce bonus s’élève à maximum 3120 euros (2280 euros de montant de base + durant les dix premières années du remboursement du crédit-logement: 760 euros + 80 euros s’il y a trois enfants à charge au 31 décembre de l’année durant laquelle le crédit a été accordé. Ces corbeilles supplémentaires sont accordées tant que l’habitation reste l’unique habitation. Le bonus-logement permet de bénéficier d’une réduction d’impôts dite «marginale» de minimum 30% et de maximum 50%, selon le revenu de l’emprunteur. L’avantage fiscal atteint donc maximum 1560 euros par emprunteur (3120 euros x 50%);
  • Le crédit-logement conclu en 2015, soit le nouveau bonus-logement flamand de la première génération. Ce bonus-logement réduit s’élève à maximum 2360 euros (1520 euros de montant de base + durant les dix premières années du remboursement du crédit-logement: 760 euros + 80 euros s’il y a trois enfants à charge). Ici aussi, les corbeilles supplémentaires de 760 euros et de 80 euros ne sont accordées que tant que le logement est l’unique habitation. Le bonus-logement permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 40%, ce qui représente un avantage fiscal de maximum 944 euros par emprunteur (2360 euros x 40%);
  • Le crédit-logement conclu en 2016 ou le nouveau bonus-logement flamand de la seconde génération. Le montant et l’avantage du bonus-logement demeurent inchangés et sont identiques à ceux auxquels les crédits accordés en 2015 donnent droit. Le champ d’application de ce bonus-logement est cependant étendu à toute habitation propre, qu’il s’agisse d’une première, deuxième ou troisième habitation, à condition que la maison soit habitée par l’emprunteur durant la période du remboursement du crédit. Ceci afin d’éviter qu’on puisse, en région flamande, bénéficier d’un avantage fiscal qui serait plus élevé pour la deuxième maison que pour la première. Afin d’éviter un tel effet indésirable, deux mesures supplémentaires ont été prises en matière de fiscalité immobilière. La réduction fiscale flamande pour épargne à long terme n’est plus accordée pour les crédits-logement conclus à partir de 2016.
    - La réduction flamande pour épargne à long terme est uniquement maintenue pour les emprunts (et assurances-vie) conclus au plus tard le 31 décembre 2015 et disparaît donc pour les nouveaux emprunts.
    - La réduction ordinaire flamande pour les intérêts de 40% n’est plus accordée, elle non plus, pour les crédits conclus à partir de 2016. La Flandre suit de ce fait les autres Régions, qui ont déjà aboli le système depuis 2015.

Ajoutons à cela l’interdiction totale de cumul du bonus-logement flamand de la deuxième catégorie (pour les crédits conclus à partir de 2016) avec d’autres bonus-logement flamands. Dès qu’on demande un bonus-logement pour un nouvel emprunt conclu à partir de 2016, le choix est définitif et on perd tous les avantages fiscaux flamands octroyés pour les anciens emprunts d’avant 2016. Il ne faut cependant pas choisir l’avantage dont on souhaite bénéficier immédiatement, dans l’année-même de la conclusion du nouvel emprunt. Si l’on n’introduit le nouvel emprunt conclu en 2016 que dans la déclaration d’impôts de 2019, on peut bénéficier jusqu’en 2019 de l’avantage fiscal que procure l’ancien crédit-logement d’avant 2016.

Autre nouveauté en Flandre : une nouvelle fiction légale cas de transfert d’hypothèque. Lorsqu’une habitation est vendue après 2015, l’emprunt est réputé avoir été contracté pour le nouveau logement auquel l’hypothèque est transférée et ce, quelle que soit la date à laquelle l’emprunt (existant) a été conclu. Cette fiction est prévue pour éviter qu’on aboutisse pour cet emprunt, après le transfert d’hypothèque, dans un régime fiscal fédéral d’épargne à long terme qui s’avère moins intéressant que (l’ancien) bonus-logement flamand. Afin de bénéficier de cette nouvelle fiction légale, il convient de remplir les conditions suivantes:

  • «L’ancienne» habitation pour laquelle l’emprunt hypothécaire initial a été conclu doit être aliénée en vue d’acquérir une nouvelle habitation (lien causal) ;
  • «L’ancienne» habitation devait être qualifiée d’habitation « propre » avant que l’autre habitation ne devienne l’habitation propre. Il n’est cependant pas nécessaire que l’ancienne habitation demeure l’habitation propre jusqu’au jour où l’habitation nouvellement acquise puisse être qualifiée d’habitation propre.

Pour un aperçu des avantages fiscaux flamands, cliquez ici

Région de Bruxelles-Capitale – un an de « répit » avant le grand chambardement
Les avantages fiscaux actuels restent applicables pour l’année de revenus 2016. Le grand chambardement ne se produira que plus tard, à savoir pour les crédits-logement conclus à partir du 1er janvier 2017 et pour lesquels il ne sera plus accordé le moindre avantage fiscal régional. L’avantage sera cependant remplacé par un abattement majoré des droits d’enregistrement dus à l’occasion de l’acquisition. Ledit abattement, soit la partie du prix d’achat sur laquelle aucun droit d’enregistrement ne sera calculé, passe de 60 000 ou 70 000 euros à 175 000 euros.

Pour les corbeilles maximales des différents avantages fiscaux régionaux, la Région de Bruxelles-Capitale procède toujours (et elle est la seule à le faire) à l’indexation des montants:

  • Bonus-logement: réduction d’impôts de 45% pour une corbeille maximale de 2300 euros, à majorer les 10 premières années d’une corbeille supplémentaire de 770 euros et de 80 euros en plus lorsqu’il y a 3 enfants à charge;
  • Épargne-logement: réduction d’impôts de 45% pour une corbeille maximale de 2300 euros;
  • Épargne à long terme: réduction d’impôts de 30% pour une corbeille maximale de 2300 euros.

Pour un aperçu des avantages fiscaux dans la Région de Bruxelles-Capitale, cliquez ici

Région wallonne – le Chèque Habitat
La Région wallonne a également usé de son pouvoir pour modeler les avantages fiscaux pour l’habitation propre. À partir de 2016, la Région a introduit le «Chèque Habitat». Concrètement, cela signifie que le «bonus-logement wallon» peut encore uniquement être appliqué pour les emprunts conclus entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2015 inclus ou pour les emprunts de refinancement desdits crédits après le 1er janvier 2016.

Les conditions pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux du Chèque Habitat sont les suivantes:

  • Le crédit doit avoir été conclu après le 1er janvier 2016; le crédit doit être couvert par une garantie hypothécaire (un mandat hypothécaire ne suffit pas) auprès d’un établissement dans un État membre de l’EEE et il doit être conclu pour une durée de minimum 10 ans;
  • Le crédit doit avoir été contracté en vue de l’acquisition d’une propriété. Un crédit conclu uniquement en vue d’une rénovation n’entre donc pas en ligne de compte;
  • Le crédit doit avoir été conclu pour une «habitation propre» (qui doit donc être habitée par le propriétaire). Cette condition est vérifiée chaque année au 31 décembre. L’habitation sera toujours considérée comme «propre», même si le propriétaire ne peut l’occuper personnellement en raison d’un obstacle légal ou contractuel ou pour des raisons d’ordre social ou professionnel;
  • Le crédit doit être conclu pour une «habitation unique». Cette condition est examinée au 31 décembre de l’année de l’emprunt. Il existe cependant des exceptions permettant d’assimiler l’habitation à une habitation unique, p. ex. lorsque l’autre habitation est en vente le 31 décembre de l’année de l’emprunt et est vendue dans les 2 ans, lorsque l’autre habitation est louée par l’entremise d’une agence de logements sociaux ou lorsqu’on est devenu copropriétaire, usufruitier ou nu-propriétaire de l’autre habitation par la suite d’un héritage ou d’une donation.

Quels sont les avantages fiscaux que procure le Chèque Habitat au bénéficiaire?
Le Chèque Habitat donne droit à une réduction d’impôts qui peut être convertie en un crédit d’impôt (remboursable!). La réduction d’impôts est accordée à partir de l’exercice d’imposition relatif à l’année de revenus durant laquelle le crédit-logement a été contracté. Si vous contractez l’emprunt en 2016, vous aurez droit à une réduction d’impôts à partir de l’exercice d’imposition 2017.

Le Chèque Habitat est accordé durant maximum 20 périodes imposables, à compter de la première période imposable durant laquelle il est satisfait aux conditions légales. Si les conditions légales d’un octroi sont remplies pour une année déterminée, le contribuable est réputé avoir bénéficié de l’avantage fiscal pour cette année, même s’il n’a pas demandé la réduction dans sa déclaration d’impôts!

Le chèque est uniquement accordé si le revenu imposable du contribuable est inférieur ou égal à 81 000 euros. À défaut d’une diminution progressive – dite «règle de palier» –  le Chèque Habitation ne sera plus accordé à partir d’un revenu imposable de 81 001 euros.

Le montant de la réduction d’impôts convertible en crédit d’impôt est calculé selon la formule suivante:

  • Par emprunteur : 1520 euros - [(revenu imposable -  21 000 euros x 0,01275] plafonné à 1520 euros majoré de:
  • Par enfant à charge (au 1.1 de l’exercice d’imposition) : 125 euros, un enfant handicapé comptant pour deux. 

Les montants de la réduction d’impôts de 1520 euros et de 125 euros ne sont PAS indexés. Chaque année, l’avantage fiscal diminue donc sous l’effet de l’inflation. Les plafonds de 21 000 euros et  81 000 euros applicables aux revenus ne seront liés qu’à partir de l’exercice d’imposition 2018 à l’indice de santé du mois de novembre 2015. Le montant de la réduction d’impôts est en outre réduit de moitié après les 10 premières années du crédit!

Le montant de la réduction d’impôts calculé selon cette formule est en outre réduit au montant des frais effectifs de l’emprunt (amortissement du capital, intérêts et primes d’assurance-vie garantissant l’emprunt). Cette restriction vaut pour chaque contribuable et pour chaque période imposable. Contrairement au régime du bonus-logement, une libre répartition des frais de l’emprunt entre personnes mariées ou cohabitants légaux est exclue. Seuls les frais de l’emprunt payés lorsque l’habitation était l’habitation propre entrent en ligne de compte pour la réduction d’impôts du Chèque Habitat. 

La partie de la réduction d’impôts qui ne peut être imputée aux impôts des personnes physiques wallons ni, après application du mécanisme «overflow», aux impôts des personnes physiques fédéraux est convertie en un crédit d’impôt wallon remboursable. Dans la mesure où la réduction d’impôts est convertie en un crédit d’impôt, les taxes communales demeurent inchangées vu que ledit crédit n’est calculé qu’après le calcul des taxes communales.

Pour un aperçu des avantages fiscaux en Région wallonne pour l’exercice d’imposition 2017, cliquez ici

Au niveau fédéral
Les avantages fédéraux pour habitations demeurent inchangés. Tout comme les années précédentes, il n’est pas procédé à l’indexation, ce qui fait que les plafonds en vigueur pour bénéficier des avantages fiscaux pour crédits-logement demeurent les mêmes que l’année dernière sous le régime fédéral.

Pour un aperçu des avantages fiscaux pour crédits-logement pour l’exercice d’imposition 2017, cliquez ici

Conclusion
Déménager d’une Région à l’autre peut avoir de sérieuses conséquences fiscales du fait que les avantages fiscaux sont très différents d’une Région à l’autre et qu’ils présentent tous « anguille sous roche ». Remplir les codes des crédits-logement dans la déclaration d’impôts devient de plus en plus difficile au fil des ans.

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