L’évaluation de l’usufruit: en plein (R)évolution?

Beaucoup des choses ont été dites et écrites au cours des dernières années sur l’évaluation de l’usufruit et là où le bât blesse fiscalement. Nous donnons ci-dessous un aperçu des problèmes d’évaluation, des tendances actuelles et nous examinons également la future planification immobilière.

L'évaluation de l'usufruit

L’évaluation de l’usufruit : le monde en changeant

L’usufruit est un des plus vieux droits d’affaires savoir, dans le temps des Romains c’était utilisé. L’usufruit était introduit dans le droit Romain avec l’intention de garder certains biens dans la famille, mais aussi de permettre tiers de profiter de ces fruits pendant une certaine période.

La dernière siècle l’usufruit était seulement appliquer dans les contextes familiale, c’était bien connu par les époux vivant. Depuis les années 80’-90’ on est commencé d’utiliser le droit des affaires pour les entreprises. Suivant la question était commencé d’être populaire, au vu que la situation est clair différente que la personne naturelle. Au début pour la majorité de l’évaluations la règle de 80% de l’article 47 appliqué sur le livre de droit, droit de régistration. Cet article dit e.a. que dans aucun cas l’usufruit ne peut pas être affecté par un plus grand valeur que 4/5e du valeur des ventes de propriétés complètes. Le plupart d’usufruit était valorisé à la maximum légale, sans aucune responsabilité économique.

En 1999 l’article de Ruysseveldt est publié. Cet article a introduit un ensemble de méthodes de valeur. Cette variété à méthodes n’a pas été pris en charge par le pratiquants dans la pratique. Pour le rendre pratique à manipuler, un calcul a été fait à partir de l'ensemble des calculs pour bombarder si la méthode Ruysseveldt. Sachant que tous les calculs proviennent de la manche de M. Janssens, cette confusion est symptomatique de cet épisode. Cette méthode, qui était récent le norme d’administration, n’exclue pas la balance entre les rendements de les usufruit et le propriétaire nue. Avec cette méthode, le valeur à louer est actualisé en base de OLO-taux d’intérêt. L’application de cette méthode a inquiétude pour des évaluation de usufruit très haute, soudainement visible à travers le toit en raison de la crise financière. Cette méthode a donc eu des rendements très inégaux pour usufruitier et propriétaire nue.

 C’était plus en plus clair pour les gens en pratique que la  « méthode Ruysseveldt » n’était pas correcte. Une réaction parce que l’administration de cette méthode arrivera. En 2010 le régnant apparaît pour la première fois devant la commission de régnant, ne pas seulement l’usufruit commencé à calculer à une base de propriétaire nue, mais on fait aussi la calculation séparée de propriétaire nue. La valeur de l’usufruit était déterminé de déduire la valeur de propriétaire nue par la valeur total. La commission régnant a trouvé que la résultat des deux calculations était totalement différente et a décidé de faire les calculations plus balancé. C’était la première fois que la commission régnant a dévoué de la méthode Ruysseveldt, mais ça a duré encore quelque temps avant de dévouer de nouveau. La pression de l’évaluation du courant principal était trop importante et la comité de décisions se penchait la puissance de nombre pour le moment. La méthode a été réapparue temporellement sur le bouclier.

En 2016, l’opinion concernant l’évaluation est commencé de changer. Quelques officiels fiscaux ont commencés de résister a les méthodes de valeur et ils avait du succès à les courts de justice (à Louvain). Par hasard, la comité de décision était aussi là. Bien sûr ça n’était pas en coïncidence, mais une expression de mécontentement, parce que les experts d’usufruit ne pouvait pas se réconcilier avec les anomalies mathématiques de la méthode Ruysseveldt.

Mais spécialement la comité de décisions a développé une méthode de valoriser l’usufruit, en 2016.  La comité est commencé d’utiliser ce méthode depuis ce date, mais sans spécifié que c’était la seule méthode. Elle a laissé les autres méthodes intactes. Suivantes sur la publication de cette méthode arrivaient beaucoup des régnants positives, sauf un a appliqué la nouvelle méthode. De cette méthode Ruysseveldt il n’y a aucun trait à avouer et la seule méthode déviant qui était approuvée, a livré une résultat presque identique de la méthode de la comité de décisions. la méthode du comité de décision, cependant, assure généralement des évaluations (trop) basses de l'usufruitier et le nu-propriétaire sont les mêmes, ce qui est l'intention de cette méthode. cependant, les jours de la méthode Ruysseveldt semblent avoir été comptés. Une instruction interne de 2018 de l'administration elle-même montre qu'elle n'acceptera plus les inspecteurs dans les futures inspections d'usufruit de la méthode Ruysseveldt, mais s'éloignera de la méthode juridictionnelle dominante. La méthode de Ruysseveldt appartient donc au passé.

Maintenant, cependant, il semble que les impôts attaquent également les évaluations du passé sur la base de la structure interne de 2018. Cela semble en fait, injuste et contraire aux principes de la bonne gouvernance. Aussi le ministre des finances Van Overtveldt confirme cela et déclare que : » les règles doivent être correctement appliquées. Mais il ne peut pas être question de rétroactivité. Des nouvelles méthodes de service de décision ne peut être utilisé à chèque après c’était publicité ». un nuance important à ce citation doit être fait que étaient correctes à la norme de  alors devrait rester tir extérieur. Entre-temps les premières luttes sont passé et il semble que les autorités fiscales reprennent le gaz en ce qui concerne l’usufruit historique. Des évaluations fautive peuvent bien sûr être traitée. On peut conclure que si votre dossier était correct dans le passé, il devrait également y avoir aucun problème aujourd’hui au niveau de la taxe.

L’évaluation d’usufruit 2.0

L’instruction interne de l’administration et l’hommage de la méthode de la commission régnante sont certainement pas l’arrêt final, mais seulement un part du procès. Les auteurs eux-mêmes ont mis en garde à ce sujet de nombreuses années avant. La méthode de la commission régnante n’est pas encore mettre au point, comme déjà citer ci-dessus leurs évaluations de l’usufruit sont souvent trop bas et en plus, il n’y a toujours pas d’égalité garanti entre les rendements. Pourtant, cette vision nouvelle sur l’évaluation de l’usufruit ouvre la voie pour des méthodes nouvelles, prenant en compte l’égalité des rendements. Plusieurs auteurs ont déjà prédits l’inévitable chute de la méthode Ruysseveldt et se sont déjà préparés pour le futur. Un exemple est la méthode Spartax qui prends en compte les rendements égales.

Il ne faut pas oublier que avec l’évaluation de l’usufruit il y a plus d’aspects que l’aspect fiscale. Un exemple pratique est la cohésion du droit matrimonial. Initialement, quand l’usufruit est valorisé incorrecte, ça peut causer des problèmes ennuyants dans le futur. En d’autres termes, valoriser transcende la fiscalité et est également liée à d'autres branches du droit. Anno 2018, on doit poser la question si l’usufruit est encore significatif et si oui, comment doit-on valoriser ? Donner une réponse complète nous conduisait trop loin. Mais, dans tout cas, il y a des éléments techniques (comme la valeur locative de l'impact, coûts supplémentaires, etc. …) qui doivent être pris en compte. ‘Valoriser est travailler’ et ça restera pour toujours. Mettre quelques chiffres dans un Excel juste comme ça n’offre pas du tout un garanti sur une valorisation correcte.

Le marché immobilier lui-même aussi a un impact sur la valorisation qui ne devrait pas être sous-estimé. Un exemple de ceci est l'augmentation des prix de terres dans le centre de Gand qui ont  un impact énorme sur la valorisation. On peut décrire la situation comme suit : les gens vont investir massivement dans l’immobilier de Gand parce que le jour présent, la gagne sur le compte d’épargne est presque nihil. Cette ruée vers l'investissement apporte avec elle que les prix de l’immobilier en Gand tirent tandis que les valeurs locatives restent faibles.

Les rendements locatifs laisser tomber, résultant en conséquence aussi les évaluations. Un autre exemple est l’effondrement du marché locatif d’Anvers. Les prix locatifs laissent tomber tandis que les prix d’achat reste stabile. Aussi ici sont tombé les prix des rendements locatifs et en conséquence aussi la valorisation de l’usufruit. Dans de telles situations il faut aussi questionner que l’usufruit et encore la meilleure option et les spécialistes d’impôt immobilier, et il ne faut pas avoir à utiliser d’autre moyens.

La planification immobilière du futur

Il est clair que la planification immobilière de la propriété est dans les eaux troubles. Il était déjà prédit que les méthodes historiques d’évaluations de l’usufruit à long terme ne seraient pas à l’abri du rejet et cela est également devenu apparent. Bien que la taxe foncière ait déjà connu un bouleversement, la question se pose que les plus grandes révolutions ne doivent pas encore passées. Le spécialiste de l’impôt immobilier faut être préparer pour un combat. L’agitation actuelle est probablement une serre pour les idées du futur.

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