Vervuilde grond

Het alom gekende ‘lijk in de kast’. Er duikt er altijd wel één (of meer) op bij de overname van een onderneming. Als verkoper kent u ze meestal én meldt u ze  best zo vroeg mogelijk. Maar wat doet u met een probleem dat niet alleen de koper, maar ook uzelf verrast? Een typisch voorbeeld: de milieuproblematiek van uw bedrijf blijkt onverwacht groter te zijn dan u dacht. En dat kan ook uw onderneming overkomen …

Risico’s die tellen
Grondvervuiling legt mogelijk een belangrijke hypotheek op de overdraagbaarheid van uw vennootschap. Het probleem komt vaak voor en als verkoper weet u dikwijls wel dat er iets schort. Maar meestal zijn de omvang en de gevolgen ervan een stuk moeilijker in te schatten. Een paar voorbeelden maken het een en ander duidelijk.

Hebt u een vermoeden dat uw grond vervuild is? Onderzoek dat dan vóór u aan het verkoopsproces begint. Daarvoor checkt u in de eerste plaats een speciaal register waarin alle vervuilde gronden in België in principe zijn opgenomen. Daarnaast laat u een paar boringen uitvoeren die al snel zekerheid geven. Helaas is het ingewikkelder dan dat: niet-vervuilde gronden blijven niet noodzakelijk schoon, en bij vervuilde gronden rijst de vraag wie aansprakelijk is en wie moet saneren. Vaak zijn het zowel de huidige als de vroegere uitbater(s) die de grond vervuilden. Maar het is de huidige eigenaar die zal moeten saneren, hoewel juridisch het principe ‘de vervuiler betaalt’ geldt. Het milieurecht maakt dus een onderscheid tussen de aansprakelijkheid voor vervuiling en de saneringsplicht. U draait dus als verkoper mogelijk op voor de vervuiling door een derde. De saneringskosten mag u dan verhalen op de vorige eigenaar of uitbater. Als die tenminste nog bestaat en solvabel is.

Vervuiling stopt soms ook niet aan de perceelgrenzen. U loopt de kans dat u opdraait voor de vervuiling van de aangrenzende gronden. Omgekeerd is het ook mogelijk dat u vervuiling aantrekt en dat de oorzaak buiten uw bedrijf ligt. Zo zuigt u met het oppompen van veel grondwater bijvoorbeeld de vervuiling van de omliggende gronden naar uw perceel.Saneren is bovendien in veel gevallen gemakkelijker gezegd dan gedaan. Saneringswerken leggen soms een deel van een bedrijfsterrein lam, met alle bijhorende financiële gevolgen. Denk maar aan ondergrondse nutsleidingen, het openbreken van de bestrating of de afsluiting van de energiebevoorrading. De kostprijs is dikwijls moeilijk of niet te schatten. Uw koper kiest in dat geval altijd voor een contractuele indekking.

Ten slotte zijn er de grondwerken. Stel: de koper voert funderingswerken uit en de afgegraven grond blijkt plots vervuild. Dan moet hij de grond eerst reinigen voor hij die mag storten. Dat kost handenvol geld én het vertraagt de werken aanzienlijk. Correct geplaatste peilputten, ook binnen bestaande gebouwen, beperken dat risico in belangrijke mate. Al deze aspecten van grondvervuiling doen een overname vaak kelderen. De situatie wordt te onzeker voor de koper, omdat hij geen goed zicht heeft op het risico en de financiële gevolgen ervan.

Conclusie
Grondvervuiling kan een eenvoudige transactie plotseling heel ingewikkeld maken. Vermoedt u verontreiniging? Onderzoek de situatie dan grondig voor u de verkoop start. Geef uw koper voldoende informatie en zorg voor een transparante communicatie, wanneer de onderhandelingen voldoende ver gevorderd zijn. Uw koper voelt zich zo comfortabeler bij de situatie. Dat maakt een open onderhandeling mogelijk en dat verhoogt op zijn beurt de kans op een succesvolle verkoop.

Mergers & acquisitions
Zwalpend Anderlecht geeft les in overnames
De tijd dat Anderlecht voetballes gaf, ligt (voorlopig?) achter ons. Sommigen vinden dat erg, anderen kijken met plezier naar de afgang van een topclub. Toch leert de saga die we nu meemaken ons heel wat, met name op het vlak van hoe overnames waarde kunnen creëren of juist vernietigen. We concentreren ons hier op twee facetten. Het eerste betreft de vaststelling hoe de fiscaliteit – die int
Corporate Finance
IMAP Annual Review 2017
    Klik hier voor het originele rapport. Bron: IMAP
Corporate Finance
IMAP 'Creating Value': editie december 2017
The 3rd edition from the IMAP 'Creating Value' provides new insights and analysis on a range of sectors and developments in the M&A market. Klik hier voor het volledige rapport. Bron: IMAP
De verkoop van uw onderneming is geen beslissing, maar een proces
Uw kmo verkoopklaar maken
Stel, u wilt uw onderneming verkopen. Als verkoper mikt u vanzelfsprekend op de beste prijs. Daarnaast wilt u tevens de toekomst van uw jarenlange arbeid veilig stellen. Daarom kan een verkoop nooit het gevolg zijn van een impulsieve beslissing. U wilt niet alleen alle mogelijkheden en gevolgen grondig overwegen, maar ook alle stappen in het verkoopproces zorgvuldig voorbereiden. Alleen op die man
Corporate Finance
IMAP M&A sectorrapport olie & gas (oktober 2017)
Market outlook and summary The continued drop in oil and gas prices since the summer of 2014 led to a survival mindset in the industry, highlighting the importance of cost reduction and efficiency. The oil and gas sector proved it can be innovative and dynamic in order to survive an environment with low prices. Oil prices have recovered to a level of USD 50 per barrel; in part due to the
Share deal of asset deal?
Een handelszaak: meer dan ‘goodwill’
Share deal of asset deal? Veel ondernemers zijn vertrouwd met een share deal: de overname van een bedrijf door het verwerven van de aandelen. Hierbij gaan automatisch alle activa en passiva van de onderneming naar de overnemer. Maar soms heeft een kandidaat-overnemer enkel interesse in delen van het bedrijf of bemoeilijken omstandigheden een volledige overname. Dan ligt de oplossing in een overna
Interview met twee senior consultants bij Dealmakers
Kennis komt onze cliënten ten goede
Om onze cliënten optimaal bij te staan, investeren we bij Dealmakers continu in de opleiding van onze partners en consultants. Zo volgen Anthony en Wout, Senior Consultants en in die rol rechterhand van de partners van Dealmakers, een opleiding bij het Chartered Institute for Securities and Investments (“C.I.S.I.”), een gerenommeerd Londens opleidingsinstituut voor Corporate Finance
Corporate Finance
De zin en onzin van multiples
U wenst uw onderneming snel te waarderen. Een veelgebruikt instrument dat daarvoor gebruikt wordt, is de multiple van een vergelijkbare transactie. Het is de verhouding tussen de betaalde prijs en bepaalde value drivers van de deal, zoals de koers/winst (K/W) of de ondernemingswaarde/EBITDA. Wanneer hebben ze zin en wanneer niet? En waar let u best op wanneer u ze toepast? Dealmakers licht dit
Corporate Finance
Waarde creëren begint met een goede strategie en vereist creativiteit, toewijding & talent
Creating Value is multifaceted: it starts with strategy, requires creativity, dedication and talent, and excels at execution. We look into all of these by discussing theoretical foundations, but mostly by providing practical examples. We examine recipes for corporate success, how to thrive in spite of adverse market conditions, how external growth can drive a competitive edge, how focus can free u
Corporate Finance
IMAP M&A sectorrapport medische apparatuur (juni 2017)
The medical devices industry is one of the largest in the healthcare industry. The World Health Organization’s (WHO) definition is as follows: ”An article, instrument, apparatus or machine that is used in the prevention, diagnosis or treatment of illness or disease, or for detecting, measuring, restoring, correcting or modifying the structure or function of the body for some health purpose.”

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief