Waardering vruchtgebruik: evoluties volgen elkaar snel op, dus mis de boot niet

Vruchtgebruik is en blijft in de zakelijke sferen een topproduct om vastgoed mee te structureren, zonder meer. Het biedt een ideale bescherming tegen de catastrofale gevolgen van een faillissement, is een extra valorisatie van uw vermogen bij de verkoop van uw bedrijf, helpt u bij aanvang sneller aan een bankfinanciering, etc. In het zog van deze strategisch-economische motieven zijn er ook belangrijke fiscale voordelen, al mogen die de contouren van het dossier zeker niet te buiten gaan.

Dat laatste durft in de praktijk wel al eens een probleem te zijn, zo ook bij de waardering. De klassieker onder de waarderingstechnieken inzake vruchtgebruik is immers de methode Ruysseveldt (noot: deze methode is door het publiek gedoopt onder deze naam, waar de heer Ruysseveldt zelf weinig controle over had). Deze methode is gedurende jaren een dankbaar baken geweest in het onontgonnen gebied van de waardering van beperkte zakelijke rechten. Het voortschrijdend inzicht heeft echter aan het licht gebracht dat deze methode onvolledig is en tot foutieve resultaten kan leiden, hetgeen ook bijna altijd het geval is, zeker in de huidige context van extreem lage rentestanden (die feitelijk een van de factoren is van deze berekening).

Om deze reden hanteren wij als kantoor sinds lang aangepaste waarderingsmethoden, die uitgebreider en evenwichtiger zijn. Zowat twee jaar geleden is deze oefening tot in het extreme doorgedreven met de start van het Spartax-project. De bedoeling hiervan was en is om tabula rasa te maken en een nieuwe waarderingsmethode op poten te zetten die voor eeuwig de tand des tijds kan doorstaan. In datzelfde verband en onder meer ook in een van de eerdere Informatief nieuwsbrieven is reeds voorspeld dat de klassieke waarderingsmethodes immers onder hevige druk zullen komen te staan. Fiscaal komt deze voorspelling op vandaag al uit. Vooreerst gooit de rulingcommissie de knuppel in het hoenderhok en komt zij zelf op de proppen met een nieuwe methode, die evenwel niet te nemen of te laten is, maar schuift zij ook een aantal minimumvereisten naar voor waaraan een goede waardering moet voldoen. De klassieke methode Ruysseveldt zakt echter door het ijs bij deze laatste test. Daarnaast hebben enkele lokale controleurs blijkbaar ook al bloed geroken en een offensief ingezet contra de klassieke waarderingsmethode. De (zeer) technische details besparen we u liever, zij het dat de geïnteresseerden hiervoor terecht kunnen in een van de Spartax-nieuwsbrieven. Gelet op de zeer belangrijke impact hiervan voor de kmo-praktijk, is dit ook reeds nationaal nieuws geworden, waarvoor de auteur als expert ter zake trouwens ook om toelichting is verzocht (E. Cleeren, "Aankoop vastgoed met vennootschapsgeld beteugeld", De Tijd 16/06/2016, p. 4.)

Daarnaast is het evenzeer oppassen voor aansprakelijkheidssancties als bestuurder van een vennootschap die een vruchtgebruik aankoopt. Men redeneert hier immers in de praktijk voornamelijk fiscaal, terwijl de niet-fiscale sancties weliswaar een kleinere "pakkans" vertonen – enkel ingeval van een faillissement van de vennootschap komt dit de facto op de proppen – maar wel een veel grotere "strafmaat" hebben, gaande van boetes van maximaal €2.500.000,00 tot gevangenisstraffen van 5 jaar. Het staat gewoon in de sterren geschreven dat een ongelukkige ziel deze straffen ooit aan zijn been zal hebben. Daarom is het belangrijk om nu waakzaam te zijn – onder de vorm van een onderbouwde waardering – om dit risico koste wat kost te vermijden.

De moraal van het verhaal is duidelijk. Vruchtgebruik blijft een enorme meerwaarde hebben voor de praktijk, maar het spel moet meer dan ooit keurig volgens de regels gespeeld worden. Historische gewoontes/waarderingen die inhoudelijk achterhaald gebleken zijn, bieden geen voldoende bescherming aan wie risicoavers is. Enkel een juiste waarderingsmethodiek zoals Spartax (die zelfs nog een aantal stappen voor ligt op voormelde koerswijziging van de fiscale administraties) laat toe dat u op beide oren slaapt. Voor alle duidelijkheid gaat het niet op om de dossiers van het verleden a posteriori te gaan demoniseren. Als destijds ter goeder trouw is gehandeld, op basis van de waarderingen zoals die toen waren gekend, dan kan dit nu niet meer in vraag worden gesteld, noch fiscaal, noch gemeenrechtelijk (bestuurdersaansprakelijkheid, misbruik van vennootschapsgoederen, etc.).  

Auteur: Robin Messiaen

Tax & Legal Services
De vennootschapsrechtelijke uitsluiting en uittreding als alternatief voor de (burgerrechtelijke) vereffening - verdeling na echtscheiding
Teneinde een echtscheiding waarbij de echtgenoten in een vennootschap betrokken zijn in goede banen te leiden, moet rekening gehouden worden met de huwelijksvermogensrechtelijke én de vennootschapsrechtelijke regels. Beide rechtstakken moeten gecombineerd worden teneinde de echtscheiding correct af te wikkelen en tevens het vennootschapsbelang te respecteren.  1. De lange duurtijd va
Tax & Legal Services
Studentenarbeid
Nu de zomer steeds dichterbij komt, zullen veel studenten op zoek gaan naar een studentenjob. Niet alleen voor de student in kwestie is dit een zoektocht, ook voor de ouders levert de studentenjob enkele vragen op. Is de student nog ten laste van zijn ouders ? Om als student ten laste te kunnen zijn van de ouders, zodat deze kunnen genieten van de belastingverminderingen voor kinderen ten la
Tax & Legal Services
Beslissing inzake btw-plicht voor bestuurders-rechtspersonen gepubliceerd
Het is al lang geen nieuws  meer dat de keuze die bestuurders-rechtspersonen in het verleden hadden om hun bestuurdersvergoedingen al dan niet aan btw te onderwerpen, zal verdwijnen. Reeds in november 2014 werd aangekondigd dat dit keuzestelsel zou worden opgeheven. Enkel de exacte datum van inwerkingtreding was nog een vraagteken. Initieel was dit op 1 januari 2015, maar dit werd al snel uit
Tax & Legal Services
Vanaf 1 mei 2016 treedt het nieuwe douanewetboek in werking
1. Inleiding Met Verordening (EU) nr. 952/2013 van het Europees Parlement en van de Raad van 9 oktober 2013, kwam het nieuwe douanewetboek van de Unie tot stand, ook wel Union Customs Code of UCC genoemd. Dit douanewetboek zal het huidige Communautaire Douanewetboek (CDW) vervangen. Dit nieuwe douanewetboek van de Unie is van toepassing met ingang van 1 mei 2016. Wil dit zeggen dat het do
Tax & Legal Services
Aangifteformulier personenbelasting voor aanslagjaar 2016 gepubliceerd
Het aangifteformulier personenbelasting voor aanslagjaar 2016 (inkomsten 2015) werd op 1 april 2016 gepubliceerd. Hierbij geven wij u kort een overzicht van de belangrijkste nieuwigheden in het aangifteformulier. Vak IX.- Interesten en kapitaalaflossingen van leningen en schulden, premies van individuele levensverzekeringen en erfpacht- en opstalvergoedingen of gelijkaardige vergoedingen, die r
Tax & Legal Services
Vlaamse Belastingadministratie legt bom onder schenken met voorbehoud van vruchtgebruik voor buitenlandse notaris
Een zeer gangbare praktijk in het kader van de familiale vermogensplanning is dat een schenking van roerende goederen niet in België wordt geregistreerd, maar dat men de akte voor een buitenlandse notaris (bvb. in Nederland) laat verlijden. Hierbij bestaat er geen verplichting om de notariële akte in België te registreren.  Deze planningstechniek heeft ook tot gevolg dat er geen schenkb
Tax & Legal Services
Afschaffing btw-vrijstelling voor esthetische ingrepen: Administratieve toelichting schept duidelijkheid
De aangekondigde administratieve beslissing die de afschaffing van de btw-vrijstelling voor esthetische ingrepen bespreekt, werd gepubliceerd. Deze beslissing licht de draagwijdte en btw-gevolgen van de afschaffing van deze btw-vrijstelling toe. Zij voorziet tevens in een aanvullende overgangsregeling. 1. Voorafgaand Voor artsen geldt een btw-vrijstelling voor medische diensten. Deze btw-
Tax & Legal Services
Gespreide taxatie van meerwaarden: fusie als wederbelegging
De vraag of een inbreng in het kader van een (belastingvrije) fusie kan kwalificeren als een herbelegging in het kader van een gespreide belasting van meerwaarden, heeft reeds vele pennen beroerd. Zo is er onder andere het arrest geweest van het Hof van Beroep te Gent van 25 juni 2013, waarbij gesteld werd dat dit inderdaad een kwalificerende herbelegging kan uitmaken (1). Nadien heeft ook vele re
Tax & Legal Services
Afronding op 5 cent: nieuwe btw-tolerantie
Ondernemingen en beoefenaars van vrije beroepen hebben sinds 1 oktober 2014 de mogelijkheid om de totaalbedragen die hun klanten moeten betalen af te ronden naar het dichtstbijzijnde veelvoud van 5 cent. Deze maatregel werd genomen om de hoeveelheid muntstukken van 1 en 2 eurocent in de portemonnee van de klant te beperken. Nu heeft ook de btw- administratie een tolerantie gepubliceerd omtrent de
Tax & Legal Services
Bezwaar indienen: voortaan ook per fax en e-mail
Je aanslagbiljet elektronisch ontvangen op je smartphone en hiertegen onmiddellijk per e-mail bezwaar indienen. Kan dit voortaan? De laatste jaren heeft de rechtspraak reeds enkele malen de vormvoorwaarden voor het indienen van bezwaarschriften soepel geïnterpreteerd in het licht van huidige communicatiemiddelen. De administratie heeft in haar circulaire van 3 februari 2016 (Ci. nr. AAFisc 5/2016
Hoe aftrekbaar zijn uw restaurantkosten?Download de fiscale gids

Word jij onze nieuwe collega?

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief