Waardering vruchtgebruik: evoluties volgen elkaar snel op, dus mis de boot niet

Vruchtgebruik is en blijft in de zakelijke sferen een topproduct om vastgoed mee te structureren, zonder meer. Het biedt een ideale bescherming tegen de catastrofale gevolgen van een faillissement, is een extra valorisatie van uw vermogen bij de verkoop van uw bedrijf, helpt u bij aanvang sneller aan een bankfinanciering, etc. In het zog van deze strategisch-economische motieven zijn er ook belangrijke fiscale voordelen, al mogen die de contouren van het dossier zeker niet te buiten gaan.

Dat laatste durft in de praktijk wel al eens een probleem te zijn, zo ook bij de waardering. De klassieker onder de waarderingstechnieken inzake vruchtgebruik is immers de methode Ruysseveldt (noot: deze methode is door het publiek gedoopt onder deze naam, waar de heer Ruysseveldt zelf weinig controle over had). Deze methode is gedurende jaren een dankbaar baken geweest in het onontgonnen gebied van de waardering van beperkte zakelijke rechten. Het voortschrijdend inzicht heeft echter aan het licht gebracht dat deze methode onvolledig is en tot foutieve resultaten kan leiden, hetgeen ook bijna altijd het geval is, zeker in de huidige context van extreem lage rentestanden (die feitelijk een van de factoren is van deze berekening).

Om deze reden hanteren wij als kantoor sinds lang aangepaste waarderingsmethoden, die uitgebreider en evenwichtiger zijn. Zowat twee jaar geleden is deze oefening tot in het extreme doorgedreven met de start van het Spartax-project. De bedoeling hiervan was en is om tabula rasa te maken en een nieuwe waarderingsmethode op poten te zetten die voor eeuwig de tand des tijds kan doorstaan. In datzelfde verband en onder meer ook in een van de eerdere Informatief nieuwsbrieven is reeds voorspeld dat de klassieke waarderingsmethodes immers onder hevige druk zullen komen te staan. Fiscaal komt deze voorspelling op vandaag al uit. Vooreerst gooit de rulingcommissie de knuppel in het hoenderhok en komt zij zelf op de proppen met een nieuwe methode, die evenwel niet te nemen of te laten is, maar schuift zij ook een aantal minimumvereisten naar voor waaraan een goede waardering moet voldoen. De klassieke methode Ruysseveldt zakt echter door het ijs bij deze laatste test. Daarnaast hebben enkele lokale controleurs blijkbaar ook al bloed geroken en een offensief ingezet contra de klassieke waarderingsmethode. De (zeer) technische details besparen we u liever, zij het dat de geïnteresseerden hiervoor terecht kunnen in een van de Spartax-nieuwsbrieven. Gelet op de zeer belangrijke impact hiervan voor de kmo-praktijk, is dit ook reeds nationaal nieuws geworden, waarvoor de auteur als expert ter zake trouwens ook om toelichting is verzocht (E. Cleeren, "Aankoop vastgoed met vennootschapsgeld beteugeld", De Tijd 16/06/2016, p. 4.)

Daarnaast is het evenzeer oppassen voor aansprakelijkheidssancties als bestuurder van een vennootschap die een vruchtgebruik aankoopt. Men redeneert hier immers in de praktijk voornamelijk fiscaal, terwijl de niet-fiscale sancties weliswaar een kleinere "pakkans" vertonen – enkel ingeval van een faillissement van de vennootschap komt dit de facto op de proppen – maar wel een veel grotere "strafmaat" hebben, gaande van boetes van maximaal €2.500.000,00 tot gevangenisstraffen van 5 jaar. Het staat gewoon in de sterren geschreven dat een ongelukkige ziel deze straffen ooit aan zijn been zal hebben. Daarom is het belangrijk om nu waakzaam te zijn – onder de vorm van een onderbouwde waardering – om dit risico koste wat kost te vermijden.

De moraal van het verhaal is duidelijk. Vruchtgebruik blijft een enorme meerwaarde hebben voor de praktijk, maar het spel moet meer dan ooit keurig volgens de regels gespeeld worden. Historische gewoontes/waarderingen die inhoudelijk achterhaald gebleken zijn, bieden geen voldoende bescherming aan wie risicoavers is. Enkel een juiste waarderingsmethodiek zoals Spartax (die zelfs nog een aantal stappen voor ligt op voormelde koerswijziging van de fiscale administraties) laat toe dat u op beide oren slaapt. Voor alle duidelijkheid gaat het niet op om de dossiers van het verleden a posteriori te gaan demoniseren. Als destijds ter goeder trouw is gehandeld, op basis van de waarderingen zoals die toen waren gekend, dan kan dit nu niet meer in vraag worden gesteld, noch fiscaal, noch gemeenrechtelijk (bestuurdersaansprakelijkheid, misbruik van vennootschapsgoederen, etc.).  

Auteur: Robin Messiaen

Tax & Legal Services
Inbreng van vastgoed in uw vennootschap: aan 0% of aan 10% registratiebelasting?
Het gebeurt regelmatig dat een bedrijfsleider beslist om een onroerend goed in brengen in zijn vennootschap. Dit kan dan zowel gaan over onroerend goed dat bedrijfsmatig gebruikt wordt in de onderneming, dan wel over privé-vastgoed. In tegenstelling tot een verkoop van onroerend goed, is het niet steeds zo dat er (in Vlaanderen) 10% registratiebelasting verschuldigd is. Wat zijn nu de precieze
Tax & Legal Services
De verzekeringsgift: nieuw “Vlaanderenschokkend” standpunt van de Vlaamse Belastingdienst
Sinds 1 januari 2015 heeft het Vlaamse Gewest - ingevolge de regionalisering van de fiscaliteit - een verruimde bevoegdheid op vlak van registratie- en erfbelasting. Uit de administratieve standpunten die de Vlaamse Belastingdienst op haar website publiceert, blijkt een eigenzinnige invulling van deze bevoegdheid. Zo nam de Vlaamse Belastingdienst bijvoorbeeld recent de vroeger geaccepteerde figuu
Tax & Legal Services
Benut de resterende opleidings- en adviessubsidies in uw kmo-portefeuille voor 31/12/2015
Iedere kmo heeft in 2015 recht op een subsidiebudget van €2.500 voor opleidingen en/of advies. Indien u dit budget nog niet of slechts gedeeltelijk gebruikt heeft, dan heeft u nog tot eind december de kans om deze subsidie te gebruiken. Ook als u de opleiding wenst te volgen in 2016. Moore Stephens Consulting biedt zowel het opleidings- als adviesluik aan: Opleiding CIMCIL is het onafhankeli
Tax & Legal Services
In welke mate zal de start van het nieuwe jaar gevolgen hebben voor onze portemonnee?
Zoals reeds vermeld in onze speciale editie van Informatief heeft de tax shift gedeeltelijk vorm gekregen in het wetsontwerp houdende bepalingen ter versterking van jobcreatie en koopkracht. Aangezien de finale wet op dit ogenblik op zich laat wachten wensen wij in deze editie toch al even stil te staan bij de ‘belangrijkste’ wijzigingen in de personen- en de vennootschapsbelasting die in prin
Tax & Legal Services
Wat verandert er in 2016 in het btw-landschap?
De komst van het nieuwe jaar zal ook een aantal wijzigingen in het btw-landschap met zich meebrengen. Hieronder zetten we voor u op een rij welke nieuwe maatregelen vanaf 1 januari 2016 in werking zullen treden. 1. Verhoging drempel kleine ondernemingen naar 25.000 euro Iets meer dan anderhalf jaar geleden werd de drempel reeds verhoogd van 5.580 euro naar 15.000 euro, maar vanaf 1 janua
Tax & Legal Services
Boetes en belastingverhogingen voor niet ingediende fiscale fiches en aangiften bedrijfsvoorheffing
Uit onderzoek door de fiscus is gebleken dat elk jaar ongeveer 5.000 schuldenaars van bedrijfsvoorheffing geen aangifte of een foutieve aangifte indienen en de bedrijfsvoorheffing niet of niet volledig betalen. Bovendien worden ongeveer 20.000 fiscale fiches niet correct en niet tijdig ingediend. Begin november 2015 publiceerde de FOD Financiën daarom het bericht dat zij  nu een actie lan
Tax & Legal Services
BTW-plicht bestuurders-rechtspersonen: uitstel tot 1 april 2016
Vorig jaar werd aangekondigd dat de keuze voor bestuurders rechtspersonen om hun bestuurdersvergoedingen al dan niet aan btw te onderwerpen zou worden ingetrokken. In principe dienen rechtspersonen die als bestuurder, zaakvoerder of vereffenaar van een vennootschap optreden, hun handelingen vanaf 1 januari 2016 aan btw te onderwerpen (normaal reeds vanaf 1 januari 2015, maar de inwerkingtreding we
Tax & Legal Services
De revalorisatiecoëfficiënt voor huurinkomsten van het aanslagjaar 2016 (inkomsten 2015) is (eindelijk) bekend
Jaarlijks wordt de revalorisatiecoëfficiënt vastgelegd die bepaalt welk deel van de huurinkomsten die een bedrijfsleider geniet die zijn gebouw verhuurt aan zijn vennootschap, als beroepsinkomen dient aan te geven. Die coëfficiënt is eindelijk bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 6 november 2015 (KB van 29 oktober 2015 tot wijziging van het artikel 1 van het KB/WIB92 op het stuk van
Tax & Legal Services
Fiscale regeling co-ouderschap
Fiscaal co-ouderschap heeft betrekking op ouders die geen deel uitmaken van hetzelfde gezin. Bijgevolg kunnen ouders die een feitelijk gezin vormden, wettelijk samenwonenden of getrouwde ouders die gescheiden zijn of die gescheiden zijn van tafel en bed terugvallen op deze regeling. Wanneer ouders beslissen niet verder samen te leven heeft dit gevolgen met betrekking tot de fiscale voordelen be
Tax & Legal Services
Invordering van onbetwiste schuldvorderingen: vereenvoudigde procedure!
Uit een studie van het handelsinformatiekantoor Graydon en de KU Leuven in maart van dit jaar, over de perceptie van de voornaamste oorzaken voor een faillissement, blijkt dat tot 25% van de faillissementen in België te wijten zouden zijn aan laattijdige betalingen. De meest voorkomende reden waarom dat gebeurt, is uiteraard omdat bedrijfsklanten het financieel moeilijk hebben. Maar deze slechte
Hoe aftrekbaar zijn uw restaurantkosten?Download de fiscale gids

Word jij onze nieuwe collega?

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief