Waardering vruchtgebruik: evoluties volgen elkaar snel op, dus mis de boot niet

Vruchtgebruik is en blijft in de zakelijke sferen een topproduct om vastgoed mee te structureren, zonder meer. Het biedt een ideale bescherming tegen de catastrofale gevolgen van een faillissement, is een extra valorisatie van uw vermogen bij de verkoop van uw bedrijf, helpt u bij aanvang sneller aan een bankfinanciering, etc. In het zog van deze strategisch-economische motieven zijn er ook belangrijke fiscale voordelen, al mogen die de contouren van het dossier zeker niet te buiten gaan.

Dat laatste durft in de praktijk wel al eens een probleem te zijn, zo ook bij de waardering. De klassieker onder de waarderingstechnieken inzake vruchtgebruik is immers de methode Ruysseveldt (noot: deze methode is door het publiek gedoopt onder deze naam, waar de heer Ruysseveldt zelf weinig controle over had). Deze methode is gedurende jaren een dankbaar baken geweest in het onontgonnen gebied van de waardering van beperkte zakelijke rechten. Het voortschrijdend inzicht heeft echter aan het licht gebracht dat deze methode onvolledig is en tot foutieve resultaten kan leiden, hetgeen ook bijna altijd het geval is, zeker in de huidige context van extreem lage rentestanden (die feitelijk een van de factoren is van deze berekening).

Om deze reden hanteren wij als kantoor sinds lang aangepaste waarderingsmethoden, die uitgebreider en evenwichtiger zijn. Zowat twee jaar geleden is deze oefening tot in het extreme doorgedreven met de start van het Spartax-project. De bedoeling hiervan was en is om tabula rasa te maken en een nieuwe waarderingsmethode op poten te zetten die voor eeuwig de tand des tijds kan doorstaan. In datzelfde verband en onder meer ook in een van de eerdere Informatief nieuwsbrieven is reeds voorspeld dat de klassieke waarderingsmethodes immers onder hevige druk zullen komen te staan. Fiscaal komt deze voorspelling op vandaag al uit. Vooreerst gooit de rulingcommissie de knuppel in het hoenderhok en komt zij zelf op de proppen met een nieuwe methode, die evenwel niet te nemen of te laten is, maar schuift zij ook een aantal minimumvereisten naar voor waaraan een goede waardering moet voldoen. De klassieke methode Ruysseveldt zakt echter door het ijs bij deze laatste test. Daarnaast hebben enkele lokale controleurs blijkbaar ook al bloed geroken en een offensief ingezet contra de klassieke waarderingsmethode. De (zeer) technische details besparen we u liever, zij het dat de geïnteresseerden hiervoor terecht kunnen in een van de Spartax-nieuwsbrieven. Gelet op de zeer belangrijke impact hiervan voor de kmo-praktijk, is dit ook reeds nationaal nieuws geworden, waarvoor de auteur als expert ter zake trouwens ook om toelichting is verzocht (E. Cleeren, "Aankoop vastgoed met vennootschapsgeld beteugeld", De Tijd 16/06/2016, p. 4.)

Daarnaast is het evenzeer oppassen voor aansprakelijkheidssancties als bestuurder van een vennootschap die een vruchtgebruik aankoopt. Men redeneert hier immers in de praktijk voornamelijk fiscaal, terwijl de niet-fiscale sancties weliswaar een kleinere "pakkans" vertonen – enkel ingeval van een faillissement van de vennootschap komt dit de facto op de proppen – maar wel een veel grotere "strafmaat" hebben, gaande van boetes van maximaal €2.500.000,00 tot gevangenisstraffen van 5 jaar. Het staat gewoon in de sterren geschreven dat een ongelukkige ziel deze straffen ooit aan zijn been zal hebben. Daarom is het belangrijk om nu waakzaam te zijn – onder de vorm van een onderbouwde waardering – om dit risico koste wat kost te vermijden.

De moraal van het verhaal is duidelijk. Vruchtgebruik blijft een enorme meerwaarde hebben voor de praktijk, maar het spel moet meer dan ooit keurig volgens de regels gespeeld worden. Historische gewoontes/waarderingen die inhoudelijk achterhaald gebleken zijn, bieden geen voldoende bescherming aan wie risicoavers is. Enkel een juiste waarderingsmethodiek zoals Spartax (die zelfs nog een aantal stappen voor ligt op voormelde koerswijziging van de fiscale administraties) laat toe dat u op beide oren slaapt. Voor alle duidelijkheid gaat het niet op om de dossiers van het verleden a posteriori te gaan demoniseren. Als destijds ter goeder trouw is gehandeld, op basis van de waarderingen zoals die toen waren gekend, dan kan dit nu niet meer in vraag worden gesteld, noch fiscaal, noch gemeenrechtelijk (bestuurdersaansprakelijkheid, misbruik van vennootschapsgoederen, etc.).  

Auteur: Robin Messiaen

Eenvoudig en flexibel bonus toekennen
De winstpremie sinds 1 januari 2018
De nieuwe winstpremie geeft ondernemingen de mogelijkheid om op een eenvoudige en flexibele wijze een deel van hun winst als bonus toe te kennen aan hun werknemers. De werknemers ontvangen een premie, die neerkomt op ofwel een vastgestelde som ofwel een percentage van hun loon, zonder dat aan de betrokken werknemer een stemrecht in de onderneming wordt toegekend. Begrip winstpremie en voorwaard
Verlaagd tarief vennootschapsbelasting: voordeel of nadeel voor de belastingplichtige?
Een nieuwe vereiste rond minimumbezoldiging
Het Zomerakkoord, gedeeltelijk vertaald in de Wet tot hervorming van de vennootschapsbelasting van 25 december 2017 (gepubliceerd in het Belgische Staatsblad van 29 december 2017), introduceert een verlaagd tarief vennootschapsbelasting dat tegen aanslagjaar 2021 daalt tot 25%. Onder welbepaalde voorwaarden kan een kleine vennootschap zelfs genieten van een verlaagd tarief van 20% op haar eerste s
Een aantal gereglementeerde beroepen werden afgeschaft
Afschaffing beroepsbekwaamheid in Vlaanderen: de gevolgen op een rijtje
Volgens de huidige vestigingswetgeving in België/Vlaanderen moet elke kmo, natuurlijke persoon of rechtspersoon die een handelsactiviteit wenst uit te oefenen, de nodige ondernemersvaardigheden bewijzen.
Vier actiepunten uitvoerig toegelicht
De invloed van de ATAD-richtlijn(en) op het zomerakkoord
Het is inmiddels geen nieuws meer dat het zomerakkoord de Belgische vennootschapsbelasting grondig zal hervormen. De voorgestelde hervormingen zoals opgenomen in de voorbereidende teksten van de Programmawet en de Relancewet werden op 27 oktober goedgekeurd in de Ministerraad. Het wetsontwerp van de Programmawet werd op 6 november 2017 door de regering ingediend in de Kamer van Volksvertegenwoordi
Het begrip, de invoering en de loonbetaling nader toegelicht
Glijdende uurroosters: eindelijk een wettelijk kader
Sinds de invoering van de wet kan de onderneming ervoor kiezen om een glijdend uurrooster in te voeren. 
Het decembervoorschot & het optioneel btw-stelsel komen aan bod
Kort btw-nieuws
Het decembervoorschot voor kwartaalaangevers.  Btw-belastingplichtigen die periodieke maandaangiften indienen, zijn al langer gekend met het fenomeen van het decembervoorschot. Binnenkort zullen ook de kwartaalindieners voor de eerste keer met deze verplichting rekening moeten houden. In het kader van een verdere vereenvoudiging van de btw-regelgeving en –administratie besliste de minister
De gevolgen van een onjuiste of onvolledige inschrijving
De noodzaak van een correcte inschrijving in de kruispuntenbank voor ondernemingen
Elke onderneming heeft er belang bij haar  inschrijving in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) up to date te houden. De KBO is een centraal register van de FOD economie waarin alle basisgegevens van ondernemingen en hun vestigingseenheden worden verwerkt. De gegevens in de KBO worden verspreid naar de verschillende overheidsdiensten (BTW, RSZ, belastingkantoren,….).  Wie moet z
In welke taal wordt u geacht uw factuur op te stellen?
Factuur, facture, invoice of Rechnung: de decreetgever bepaalt.
Facturen moeten steeds verplicht in het Nederlands worden opgesteld als je je exploitatiezetel in Vlaanderen hebt. Wil je je facturen nog in een andere taal aanbieden naast het Nederlands? Gebruik dan een meertalige factuur of een dubbele (vertaalde) factuur. De verplichte bepalingen van de factuur vallen onder de taalwetgeving Het koninklijk besluit van 18 juli 1966 houdende coördinatie van
Een vergelijking van de huidige & toekomstige wetgeving
De gevolgen van het zomerakkoord voor toekomstige kapitaalverminderingen
Sinds het zomerakkoord is er al fel gediscussieerd over de pro rata-regel inzake kapitaalverminderingen. Aangezien er op heden nog geen definitieve wetteksten werden gepubliceerd, bestaan er nog onduidelijkheden omtrent dit aspect van de hervorming van de vennootschapsbelasting en is het mogelijk dat er nog aanpassingen zullen gebeuren aan de voorgestelde toekomstige regeling.  Huidige wet
4 must knows rond btw en douane
Actua uit btw- en douaneland
Een onregelmatige of onvolledige factuur zal niet langer de uitoefening van btw-aftrek verhinderen. Sinds jaren wordt een correcte factuur als het sluitstuk beschouwd om het recht op aftrek van btw te kunnen uitoefenen.
Hoe aftrekbaar zijn uw restaurantkosten?Download de fiscale gids

Word jij onze nieuwe collega?

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief