Verkoopt u uw vastgoed met meer waarde dan u denkt?

Aangezien de rente voor leningen de voorbije jaren een historisch dieptepunt kende, hebben heel wat Belgen hun kans gewaagd en geïnvesteerd in een extra onroerend goed, met name "een appeltje voor de dorst". Investeren in vastgoed is een verstandige keuze die in veel gevallen winstgevend kan zijn. Toch wensen wij u te wijzen op het feit dat, in bepaalde gevallen, de fiscus belastingen kan heffen op de gerealiseerde winst. De omstandigheden waarin de fiscus een graantje kan meepikken van de winst, worden hieronder toegelicht.

1. Belastbare meerwaarde op vastgoed
Wanneer realiseert men een belastbare meerwaarde op onroerende goederen of gronden gelegen in België?

Indien u een gebouwd onroerend goed binnen de 5 jaar na aankoop verkoopt met winst, dan zal u belast worden op deze meerwaarde. Als referentieperiode wordt rekening gehouden met de data van de notariële aan- en verkoopakten. Deze meerwaarde wordt belast aan een tarief van 16,5%. Indien u echter langer wacht dan 5 jaar om het gebouwd onroerend goed te verkopen, dan is er geen belasting meer verschuldigd op de gerealiseerde meerwaarde.

Ook indien u een grond verkoopt met winst, zal u belast worden op de gerealiseerde meerwaarde. De fiscus houdt hierbij rekening met twee termijnen: verkoopt u uw grond binnen de 5 jaar na aankoop, dan wordt deze meerwaarde belast aan een tarief van 33%. Indien u uw grond verkoopt tussen de 5 en 8 jaar na aankoop, dan wordt deze meerwaarde belast aan een tarief van 16,5% (= een halvering van het belastingtarief).

De meerwaarde op de verkoop van bebouwd onroerend goed en/of grond die verworven werd via schenking is belastbaar indien de verkoop plaatsvindt binnen de drie jaar na het verlijden van de schenkingsakte én binnen de 5 en/of 8 jaar na aankoop door de schenker.

Ook indien u zelf een gebouw heeft opgericht op een grond die u onder bezwarende titel of door middel van schenking heeft verkregen, wordt u belast op de meerwaarde wanneer

  • de bouwwerken gestart zijn binnen de vijf jaar na de verkrijging van de grond onder bezwarende titel door de belastingplichtige of door de schenker
  • het geheel vervreemd werd binnen de vijf jaar na de datum van de eerste ingebruikname of verhuring van het gebouw.

We vatten nog even kort samen:

De bovenvermelde belastingtarieven zijn exclusief gemeentebelasting.

2. Op wat wordt u dan juist belast?
Hoe wordt deze meerwaarde juist berekend?

De meerwaarde is niet louter het positieve verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs. Er zijn een aantal begrippen waarmee rekening dient gehouden te worden.

  • De netto verkoopwaarde: dit is de verkoopwaarde verminderd met de kosten die gemaakt zijn om de verkoop te realiseren, voornamelijk makelaarskosten, maar ook kosten voor bv. advertenties komen in aanmerking. Mocht de verkoopwaarde lager zijn dan het bedrag waarop de BTW of registratierechten werden geheven bij de verkoop, dan wordt deze laatste hogere waarde in aanmerking genomen als verkoopwaarde.
  • De forfaitaire aankoopwaarde: de forfaitaire aankoopwaarde is de aankoopwaarde verhoogd met 25% forfaitaire aankoopkosten of de reële aankoopkosten indien deze meer zouden bedragen dan 25 %. Voor ieder jaar dat verstrijkt tussen de aan- en verkoop, wordt deze waarde nog eens verhoogd met 5%. Indien u een onroerend goed heeft aangekocht en daarin verbouwingswerken heeft laten uitvoeren door een professioneel aannemer dan mogen ook deze kosten bij de aankoopwaarde worden gevoegd. Mocht u na enige vergoeding hebben verkregen ingevolge schade aan het vervreemde gebouw, dan wordt deze vergoeding in mindering gebracht van de aankoopwaarde.

Het positieve verschil tussen de netto verkoopwaarde en de forfaitaire aankoopwaarde is de meerwaarde die onderworpen zal worden aan belastingen. Deze berekening moet worden verantwoord in uw aangifte personenbelasting middels een specifieke bijlage.

3. Uitzonderingen op de meerwaardebelasting
In een aantal gevallen is er echter geen meerwaardebelasting verschuldigd:

  • De eigen woning
    Indien u de woning waarin u uw hoofdverblijfplaats en gezin heeft gevestigd verkoopt binnen de 5 jaar met winst, dan is er geen meerwaardebelasting verschuldigd. Voorwaarde is wel dat gedurende de 12 maanden die voorafgaan aan de verkoop, u de woning minstens 6 maanden moet hebben bewoond.
  • Verkoop onroerend goed verworven via erfenis
    De meerwaarde op de verkoop van een bebouwd onroerend goed of grond binnen de 5 of 8 jaar, dat verworven werd via erfenis, is niet belastbaar. Let wel op dat indien de fiscus oordeelt dat de waarde van het onroerend goed die werd opgenomen in de aangifte nalatenschap te laag was, zij deze waarde nog kan betwisten tot twee jaar na de indiening van de aangifte nalatenschap.
  • Een onroerend goed dat wordt onteigend
  • Onroerende goederen die toebehoren aan minderjarigen, personen die onder een voorlopig bewind voering staan en juridisch onbekwame personen.

4. Besluit
Kort samengevat wensen wij te benadrukken u op voorhand goed te informeren alvorens vastgoedtransacties uit te voeren met in het recente verleden aangekochte of geschonken onroerende goederen. In een heel aantal gevallen kan er, mits het respecteren van een goede planning, aanzienlijke meerwaardebelasting vermeden worden. Laat u daarom steeds bijstaan door een expert.

Wij staan met ons team steeds ter beschikking indien u omtrent dit topic vragen heeft.

Het onderhandelde brexit-akkoord werd weggestemd
Vier op de vijf ondernemingen die handel drijven met de UK zijn nog niet voorbereid op de brexit
Gisteren werd het onderhandelde brexit-akkoord weggestemd in het Britse Lagerhuis. De kansen op een “no-deal" brexit scenario nemen aanzienlijk toe nu de standpunten zich lijken te verharden. Brexiteers mogen dan wel spreken van “a proper brexit”, maar in de praktijk komt dit neer op een chaotische brexit. Minister van Financiën,  Alexander De Croo, luidde vanmorgen d
De inschrijvingsplicht wordt ruimer
Meer ondernemers moeten zich inschrijven in de Kruispuntbank voor ondernemingen
In het streven naar een aantrekkelijker ondernemingsklimaat werd er onder meer gesleuteld aan het ondernemingsrecht. De wetgever afstapt van het begrip “handelaar”. In plaats daarvan wordt het begrip “onderneming” als overkoepelende term gebruikt. Het nieuwe ondernemingsbegrip  vormt niet alleen de bouwsteen voor zowel de regels van het Wetboek van economisch recht als in het gerechte
Meer specifiek: het huwelijksvermogensrecht
Een nieuwe vergoedingsplicht in het wettelijk stelsel
Wat als een echtgenoot zijn beroep uitoefent in een vennootschap, waarvan alle aandelen “eigen” zijn ? De wet van 22 juli 2018 heeft aanzienlijke wijzigingen aangebracht in het huwelijksvermogensrecht. Met dit artikel gaan wij in op een specifieke aanvulling in het huwelijksvermogensrecht, namelijk de mogelijke benadeling van de gemeenschap bij de beroepsuitoefening door middel van een eige
Veranderingen in de zorgvolmacht en vruchtgebruik
Vermogensplanning: enkele recente ontwikkelingen
De laatste maanden hebben we al regelmatig bericht over  de grote wijzigingen in de vermogens- en successieplanning. Hieronder bezorgen we nog een kleine update over enkele van deze wijzigingen.   De zorgvolmacht: uw vermogen veiligstellen voor later Het klassieke voorbeeld is hier dat van een persoon die omwille van een fysieke of mentale beperking (coma, dementie, …) tijdelijk of
Happy Brexmas?
Hoe bereidt u uw onderneming voor op de brexit?
Op 10 december besliste de Britse eerste minister om de stemming in het Britse Lagerhuis over brexit-deal uit te stellen. De kans op een “no deal” rampscenario neemt verder toe. Wat zijn de belangrijke data? Het Verenigd Koninkrijk heeft de Europese Raad op 29 maart 2017 formeel kennis gegeven van het voornemen om uit de EU te treden (procedure voorzien in art. 50 EU Verdrag). Het Verenigd
Een geliefde controlestructuur
De almachtige zaakvoerder van een burgerlijke maatschap : altijd fictie geweest ?
De burgerlijke maatschap is al lang een geliefde controlestructuur bij vermogensplanners. In veel gevallen willen schenkers hun vermogen niet volledig uit handen geven en wensen zij toch nog een zekere controle te behouden over hetgeen ze schenken. Zeker bij de overdracht van familiale vennootschappen willen de schenkers (vaak ouders of familieleden) nog steeds zeggenschap houden over de gang van
Recht op btw-aftrek mogelijk voor kosten gemaakt bij de aankoop van aandelen
Het Ryanair arrest
Ook recht op btw-aftrek mogelijk voor kosten gemaakt bij de aankoop van aandelen indien koop finaal niet (volledig) plaatsvindt Het Europees Hof van Justitie bevestigde recent dat de btw over kosten gemaakt met betrekking tot de verwerving van aandelen aftrekbaar kan zijn, zélfs indien de verwerving uiteindelijk niet (volledig) wordt verwezenlijkt. Hiermee bevestigt het Hof van Justitie opnieu
Het fiscale kader
Subsidies in de vennootschap: vrijgesteld of niet?
In het artikel van onze collega’s van Strategy en Operations werden kort enkele subsidies omschreven. Ze gaven daarbij aan u en uw vennootschap te kunnen bijstaan voor wat betreft subsidiebegeleiding van A tot Z.1In het kader hiervan bespreken we graag het fiscale kader rond subsidies: hoe worden de ontvangen subsidies fiscaal behandeld binnen de vennootschap? Zijn deze subsidies vrijgestel
Het kan een groter fiscaal voordeel opleveren
De investeringsaftrek: een illustratie van de opties
Ondernemingen en natuurlijke personen krijgen de mogelijkheid om hun belastbare winst te verminderen met een deel van de aanschaffings- of beleggingswaarde van investeringen.
Waardering vruchtgebruik
Nu ook klopjacht op verkoop van vruchtgebruik?
In voorgaande edities is al geschreven over de waardering van het vruchtgebruik bij de verwerving van onroerende goederen, maar er duiken de laatste tijd ook regelmatig berichten op over controles op de waardering van het vruchtgebruik bij de doorverkoop. De rechtspraak heeft echter tot nu toe het standpunt van de belastingplichtige gevolgd. Situatieschets Er is sinds enkele jaren heel wat te
Hoe aftrekbaar zijn uw restaurantkosten?Download de fiscale gids

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief