Verkoopt u uw vastgoed met meer waarde dan u denkt?

Aangezien de rente voor leningen de voorbije jaren een historisch dieptepunt kende, hebben heel wat Belgen hun kans gewaagd en geïnvesteerd in een extra onroerend goed, met name "een appeltje voor de dorst". Investeren in vastgoed is een verstandige keuze die in veel gevallen winstgevend kan zijn. Toch wensen wij u te wijzen op het feit dat, in bepaalde gevallen, de fiscus belastingen kan heffen op de gerealiseerde winst. De omstandigheden waarin de fiscus een graantje kan meepikken van de winst, worden hieronder toegelicht.

1. Belastbare meerwaarde op vastgoed
Wanneer realiseert men een belastbare meerwaarde op onroerende goederen of gronden gelegen in België?

Indien u een gebouwd onroerend goed binnen de 5 jaar na aankoop verkoopt met winst, dan zal u belast worden op deze meerwaarde. Als referentieperiode wordt rekening gehouden met de data van de notariële aan- en verkoopakten. Deze meerwaarde wordt belast aan een tarief van 16,5%. Indien u echter langer wacht dan 5 jaar om het gebouwd onroerend goed te verkopen, dan is er geen belasting meer verschuldigd op de gerealiseerde meerwaarde.

Ook indien u een grond verkoopt met winst, zal u belast worden op de gerealiseerde meerwaarde. De fiscus houdt hierbij rekening met twee termijnen: verkoopt u uw grond binnen de 5 jaar na aankoop, dan wordt deze meerwaarde belast aan een tarief van 33%. Indien u uw grond verkoopt tussen de 5 en 8 jaar na aankoop, dan wordt deze meerwaarde belast aan een tarief van 16,5% (= een halvering van het belastingtarief).

De meerwaarde op de verkoop van bebouwd onroerend goed en/of grond die verworven werd via schenking is belastbaar indien de verkoop plaatsvindt binnen de drie jaar na het verlijden van de schenkingsakte én binnen de 5 en/of 8 jaar na aankoop door de schenker.

Ook indien u zelf een gebouw heeft opgericht op een grond die u onder bezwarende titel of door middel van schenking heeft verkregen, wordt u belast op de meerwaarde wanneer

  • de bouwwerken gestart zijn binnen de vijf jaar na de verkrijging van de grond onder bezwarende titel door de belastingplichtige of door de schenker
  • het geheel vervreemd werd binnen de vijf jaar na de datum van de eerste ingebruikname of verhuring van het gebouw.

We vatten nog even kort samen:

De bovenvermelde belastingtarieven zijn exclusief gemeentebelasting.

2. Op wat wordt u dan juist belast?
Hoe wordt deze meerwaarde juist berekend?

De meerwaarde is niet louter het positieve verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs. Er zijn een aantal begrippen waarmee rekening dient gehouden te worden.

  • De netto verkoopwaarde: dit is de verkoopwaarde verminderd met de kosten die gemaakt zijn om de verkoop te realiseren, voornamelijk makelaarskosten, maar ook kosten voor bv. advertenties komen in aanmerking. Mocht de verkoopwaarde lager zijn dan het bedrag waarop de BTW of registratierechten werden geheven bij de verkoop, dan wordt deze laatste hogere waarde in aanmerking genomen als verkoopwaarde.
  • De forfaitaire aankoopwaarde: de forfaitaire aankoopwaarde is de aankoopwaarde verhoogd met 25% forfaitaire aankoopkosten of de reële aankoopkosten indien deze meer zouden bedragen dan 25 %. Voor ieder jaar dat verstrijkt tussen de aan- en verkoop, wordt deze waarde nog eens verhoogd met 5%. Indien u een onroerend goed heeft aangekocht en daarin verbouwingswerken heeft laten uitvoeren door een professioneel aannemer dan mogen ook deze kosten bij de aankoopwaarde worden gevoegd. Mocht u na enige vergoeding hebben verkregen ingevolge schade aan het vervreemde gebouw, dan wordt deze vergoeding in mindering gebracht van de aankoopwaarde.

Het positieve verschil tussen de netto verkoopwaarde en de forfaitaire aankoopwaarde is de meerwaarde die onderworpen zal worden aan belastingen. Deze berekening moet worden verantwoord in uw aangifte personenbelasting middels een specifieke bijlage.

3. Uitzonderingen op de meerwaardebelasting
In een aantal gevallen is er echter geen meerwaardebelasting verschuldigd:

  • De eigen woning
    Indien u de woning waarin u uw hoofdverblijfplaats en gezin heeft gevestigd verkoopt binnen de 5 jaar met winst, dan is er geen meerwaardebelasting verschuldigd. Voorwaarde is wel dat gedurende de 12 maanden die voorafgaan aan de verkoop, u de woning minstens 6 maanden moet hebben bewoond.
  • Verkoop onroerend goed verworven via erfenis
    De meerwaarde op de verkoop van een bebouwd onroerend goed of grond binnen de 5 of 8 jaar, dat verworven werd via erfenis, is niet belastbaar. Let wel op dat indien de fiscus oordeelt dat de waarde van het onroerend goed die werd opgenomen in de aangifte nalatenschap te laag was, zij deze waarde nog kan betwisten tot twee jaar na de indiening van de aangifte nalatenschap.
  • Een onroerend goed dat wordt onteigend
  • Onroerende goederen die toebehoren aan minderjarigen, personen die onder een voorlopig bewind voering staan en juridisch onbekwame personen.

4. Besluit
Kort samengevat wensen wij te benadrukken u op voorhand goed te informeren alvorens vastgoedtransacties uit te voeren met in het recente verleden aangekochte of geschonken onroerende goederen. In een heel aantal gevallen kan er, mits het respecteren van een goede planning, aanzienlijke meerwaardebelasting vermeden worden. Laat u daarom steeds bijstaan door een expert.

Wij staan met ons team steeds ter beschikking indien u omtrent dit topic vragen heeft.

De belangrijkste wijzigingen voor u opgelijst
Onroerende verhuur met btw | versie 2.0
Het wetsontwerp van 30 maart 2018 werd na advies van de Raad van State nog op diverse punten aangepast en op 31 juli 2018 ingediend bij het Parlement. Hieronder geven we de belangrijkste wijzigingen mee. Optie tot verhuring van gebouwen met btw  Basisvoorwaarden De basisvoorwaarden om de optie tot verhuur van een gebouw met btw te kunnen uitoefenen blijven ongewijzigd: Het moet g
Het verschil in behandeling wordt weggewerkt
VAA onroerende goederen: fiscus legt zich (voorlopig) neer bij rechtspraak
De FOD Financiën publiceerde op 15 mei 2018 een circulaire 2018/C/57 met betrekking tot de forfaitaire waardering van het voordeel van alle aard.
Een boeiende uiteenzetting rond MBI, opnieuw in oktober
Management Buy-In: spannend én uitdagend
Op Donderdag 7 juni organiseerde Moore Stephens Belgium in de Drongense S.M.A.K lounge, in samen werking met 3W Executive Interim Management alsook met onze partners Sherpa Law en het Business Coaches Network, een interactieve lezing omtrent Management Buy-In (MBI). Filip Van de Vliet kwam zijn persoonlijke Management Buy-In ervaring delen. Lars Raedschelders gaf meer duiding over de financieri
De vastgoedplanning verkeert in woelige wateren
Waardering vruchtgebruik: in volle (R)evolutie?
Er wordt de laatste jaren veel gezegd en geschreven over de waardering van vruchtgebruik en waar het fiscale schoentje knelt. Hieronder geven we een overzicht van de problematiek inzake waardering, de huidige tendensen  en  werpen we ook een blik op toekomstige vastgoedplanning. Waardering vruchtgebruik Waardering van vruchtgebruik: een wereld in verandering Vruchtgebruik is één
De 'use and enjoyment' regels concreet toegelicht
Goederenvervoer en daarmee nauw samenhangende diensten: nieuwe regels verduidelijkt in een circulaire
Op 31 oktober 2017 werd (oud) KB nr. 57, dat handelt over de plaats van de dienst voor goederenvervoerdiensten en daarmee samenhangende diensten, vervangen door een nieuw KB.  Dat KB trad in werking op 23 november 2017. Het verduidelijkt het oude KB deels en voert daarnaast een nieuwe regel in. Teneinde de (nieuwe) regels te verduidelijken en te bespreken, heeft de fiscus op 31 mei 2018 in da
Krachtlijnen
Belangrijke wijzigingen in de verplichtingen voor maatschappen
De op 27 april 2018 gepubliceerde wet over de hervorming van het ondernemingsrecht brengt een aantal wijzigingen aan in het wetboek van vennootschappen en in het wetboek van economisch recht. Deze nieuwe regelgeving treedt in werking op 1 november 2018. Ook voor de maatschappen zullen er  enkele regels wijzigen. Hoewel er nog verduidelijkingen zullen worden gepubliceerd, geven wij hieronder r
UBO (Ultimate Beneficial Owner): de uiteindelijke begunstigden
Het UBO-register: nieuwe informatieverplichtingen op komst voor het bestuursorgaan van uw vennootschap
Door invoeging van artikelen 14/1 en 14/2 in het Wetboek van vennootschappen zijn alle vennootschappen er voortaan toe gehouden toereikende, accurate en actuele informatie over hun "uiteindelijke begunstigden" (ook wel “Ultimate Beneficial Owner” of “UBO” genoemd) in te winnen en bij te houden en te registreren in het nieuwe “UBO-register”: een centraal register waarin gegevens worde
De krachtlijnen op een rijtje
Onroerende verhuur met btw: vanaf 1 oktober 2018!
  Hoewel het nog maar een wetsontwerp is en dus nog onderhevig kan zijn aan wijzigingen, willen we toch al de krachtlijnen meegeven van de nakende revolutie in het btw landschap: onroerende verhuur met optie tot onderwerping aan btw. Historiek Van oudsher is de verhuur van onroerende goederen in principe vrijgesteld van btw (artikel 44 §3, 2° W.BTW). Er zijn slechts enkele, spe
De invoering van het huwelijksvermogensrecht
Einde van het finaal verrekenbeding of alsnog nieuw leven?
Over het finaal verrekenbeding is de laatste jaren al veel stof opgewaaid. Nadat het Hof van Cassatie in 2017 besliste in het voordeel van de belastingplichtige dat de vordering aftrekbaar was in het kader van de verschuldigde successierechten, heeft de Vlaamse decreetgever de fiscus een handje toegestoken door middel van een wetswijziging. 1. Wat is een finaal verrekenbeding en hoe werkt
Sneller systeemrisico's detecteren
Zonder Legal Entity Identifier doet uw bedrijf geen beurstransacties in 2018
Sinds 3 januari 2018 dient elke rechtspersoon die financiële instrumenten aan-of verkoopt te beschikken over een Legal Entity Identifier of kort LEI. 1. Legal Entity Identifier Een LEI is een unieke alfanumerieke code met 20 tekens waarmee elke juridische entiteit die actief is op de (al dan niet internationale) financiële markten op snelle wijze kan worden geïdentificeerd. De LEI st

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief