Verkoopt u uw vastgoed met meer waarde dan u denkt?

Aangezien de rente voor leningen de voorbije jaren een historisch dieptepunt kende, hebben heel wat Belgen hun kans gewaagd en geïnvesteerd in een extra onroerend goed, met name "een appeltje voor de dorst". Investeren in vastgoed is een verstandige keuze die in veel gevallen winstgevend kan zijn. Toch wensen wij u te wijzen op het feit dat, in bepaalde gevallen, de fiscus belastingen kan heffen op de gerealiseerde winst. De omstandigheden waarin de fiscus een graantje kan meepikken van de winst, worden hieronder toegelicht.

1. Belastbare meerwaarde op vastgoed
Wanneer realiseert men een belastbare meerwaarde op onroerende goederen of gronden gelegen in België?

Indien u een gebouwd onroerend goed binnen de 5 jaar na aankoop verkoopt met winst, dan zal u belast worden op deze meerwaarde. Als referentieperiode wordt rekening gehouden met de data van de notariële aan- en verkoopakten. Deze meerwaarde wordt belast aan een tarief van 16,5%. Indien u echter langer wacht dan 5 jaar om het gebouwd onroerend goed te verkopen, dan is er geen belasting meer verschuldigd op de gerealiseerde meerwaarde.

Ook indien u een grond verkoopt met winst, zal u belast worden op de gerealiseerde meerwaarde. De fiscus houdt hierbij rekening met twee termijnen: verkoopt u uw grond binnen de 5 jaar na aankoop, dan wordt deze meerwaarde belast aan een tarief van 33%. Indien u uw grond verkoopt tussen de 5 en 8 jaar na aankoop, dan wordt deze meerwaarde belast aan een tarief van 16,5% (= een halvering van het belastingtarief).

De meerwaarde op de verkoop van bebouwd onroerend goed en/of grond die verworven werd via schenking is belastbaar indien de verkoop plaatsvindt binnen de drie jaar na het verlijden van de schenkingsakte én binnen de 5 en/of 8 jaar na aankoop door de schenker.

Ook indien u zelf een gebouw heeft opgericht op een grond die u onder bezwarende titel of door middel van schenking heeft verkregen, wordt u belast op de meerwaarde wanneer

  • de bouwwerken gestart zijn binnen de vijf jaar na de verkrijging van de grond onder bezwarende titel door de belastingplichtige of door de schenker
  • het geheel vervreemd werd binnen de vijf jaar na de datum van de eerste ingebruikname of verhuring van het gebouw.

We vatten nog even kort samen:

De bovenvermelde belastingtarieven zijn exclusief gemeentebelasting.

2. Op wat wordt u dan juist belast?
Hoe wordt deze meerwaarde juist berekend?

De meerwaarde is niet louter het positieve verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs. Er zijn een aantal begrippen waarmee rekening dient gehouden te worden.

  • De netto verkoopwaarde: dit is de verkoopwaarde verminderd met de kosten die gemaakt zijn om de verkoop te realiseren, voornamelijk makelaarskosten, maar ook kosten voor bv. advertenties komen in aanmerking. Mocht de verkoopwaarde lager zijn dan het bedrag waarop de BTW of registratierechten werden geheven bij de verkoop, dan wordt deze laatste hogere waarde in aanmerking genomen als verkoopwaarde.
  • De forfaitaire aankoopwaarde: de forfaitaire aankoopwaarde is de aankoopwaarde verhoogd met 25% forfaitaire aankoopkosten of de reële aankoopkosten indien deze meer zouden bedragen dan 25 %. Voor ieder jaar dat verstrijkt tussen de aan- en verkoop, wordt deze waarde nog eens verhoogd met 5%. Indien u een onroerend goed heeft aangekocht en daarin verbouwingswerken heeft laten uitvoeren door een professioneel aannemer dan mogen ook deze kosten bij de aankoopwaarde worden gevoegd. Mocht u na enige vergoeding hebben verkregen ingevolge schade aan het vervreemde gebouw, dan wordt deze vergoeding in mindering gebracht van de aankoopwaarde.

Het positieve verschil tussen de netto verkoopwaarde en de forfaitaire aankoopwaarde is de meerwaarde die onderworpen zal worden aan belastingen. Deze berekening moet worden verantwoord in uw aangifte personenbelasting middels een specifieke bijlage.

3. Uitzonderingen op de meerwaardebelasting
In een aantal gevallen is er echter geen meerwaardebelasting verschuldigd:

  • De eigen woning
    Indien u de woning waarin u uw hoofdverblijfplaats en gezin heeft gevestigd verkoopt binnen de 5 jaar met winst, dan is er geen meerwaardebelasting verschuldigd. Voorwaarde is wel dat gedurende de 12 maanden die voorafgaan aan de verkoop, u de woning minstens 6 maanden moet hebben bewoond.
  • Verkoop onroerend goed verworven via erfenis
    De meerwaarde op de verkoop van een bebouwd onroerend goed of grond binnen de 5 of 8 jaar, dat verworven werd via erfenis, is niet belastbaar. Let wel op dat indien de fiscus oordeelt dat de waarde van het onroerend goed die werd opgenomen in de aangifte nalatenschap te laag was, zij deze waarde nog kan betwisten tot twee jaar na de indiening van de aangifte nalatenschap.
  • Een onroerend goed dat wordt onteigend
  • Onroerende goederen die toebehoren aan minderjarigen, personen die onder een voorlopig bewind voering staan en juridisch onbekwame personen.

4. Besluit
Kort samengevat wensen wij te benadrukken u op voorhand goed te informeren alvorens vastgoedtransacties uit te voeren met in het recente verleden aangekochte of geschonken onroerende goederen. In een heel aantal gevallen kan er, mits het respecteren van een goede planning, aanzienlijke meerwaardebelasting vermeden worden. Laat u daarom steeds bijstaan door een expert.

Wij staan met ons team steeds ter beschikking indien u omtrent dit topic vragen heeft.

Beperking van het aantal vennootschapsvormen
Help, mijn vennootschapsvorm bestaat binnenkort niet meer!
Het WVV is op komst Op 4 juni 2018 werd het “wetsontwerp tot invoering van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen” ingediend in de kamer, waarmee we aan de vooravond staan van de grootste hervorming van het vennootschapsrecht sinds de invoering van de gecoördineerde wetten op de handelsvennootschappen de dato 30 november 1935. Deze grondige hervorming van het vennootschapsrecht g
Wat zijn de gevolgen?
Vlabel teruggefloten door Raad van State inzake de gesplitste verkrijging en inschrijving van blote eigendom en vruchtgebruik
Na een jarenlange betwisting tussen belastingplichtigen en Vlabel, heeft de Raad van State het standpunt van Vlabel vernietigd.
Één van de actiepunten van de ATAD-richtlijn
Impact invoering Belgische CFC wetgeving: de facto verstrenging van de transfer pricing regels?
Vanaf 1 januari 2019 (aanslagjaar 2020) zal in België, omwille van de implementatie van de ATAD-richtlijn1, de nieuw te introduceren CFC-regel in werking treden. Deze nieuwe wetgeving dient in het ruimere kader van het Zomerakkoord en de hervormingen in de Belgische vennootschapsbelasting geplaatst te worden, die net zoals de CFC-wetgeving mede voortvloeien uit de reeds ruim besproken implementat
Een kort overzicht
Wat te verwachten op (nationaal) btw-vlak?
Ondanks het feit dat velen onder ons nog in zomer(-vakantie)modus verkeren, staan we in dit artikel graag toch al eens even stil bij de btw-wijzigingen die we (mogelijks) in de nabije toekomst mogen verwachten. Het betreft hier een kort overzicht. Voor een diepgaandere toelichting kunnen jullie uiteraard steeds contact opnemen met ons btw-team.  Vouchers (1 januari 2019)  In juni 201
Is uw organisatie meldingsplichtig?
Goed begonnen is half werk: Bereid uw organisatie voor op de go live van het UBO-register
Op 31 oktober 2018 gaat het register van uiteindelijke begunstigden (het “UBO-register”) live. Wij overlopen voor u waar uw organisatie mee rekening moet houden. 
Afhankelijk van de aard en herhaling van de overtreding
Boeteschalen vastgelegd voor de niet-naleving van de transfer pricing documentatieplicht
Vanaf aanslagjaar 2017, meer bepaald sinds de inwerkingtreding van de verplichte transfer pricing documentatieplicht, werd onmiddellijk opgenomen dat er vanaf een tweede overtreding waarbij men niet voldoet aan de transfer pricing verplichtingen een boete kan opgelegd worden gaande  van 1.250 EUR tot 25.000 EUR (Artikel 445, §3 Wetboek Inkomstenbelastingen 1992). De schalen van de administra
Brexit, e-commerce & VAT action plan komen aan bod
Verwachte wijzigingen op internationaal btw-vlak
In vorige editie hebben we de te verwachten wijzigingen op nationaal btw- vlak besproken en in dit artikel gaan we kort stilstaan bij de btw- wijzigingen die verwacht worden op internationaal gebied.                Brexit  In principe zouden we op 30 maart 2019 werkelijk kunnen spreken van een ‘Brexit’. Het Ver
Er worden maar liefst 31 vragen beantwoord
FAQ rond de aftrek voor innovatie-inkomsten gepubliceerd
Op 26 juli 2018 publiceerde de FOD Financiën op Fisconet - u kan zich gratis registreren om de FAQ te raadplegen - de langverwachte FAQ met betrekking tot de aftrek voor innovatie-inkomsten. Sinds de wet van 9 februari 2017 tot invoering van de aftrek voor innovatie-inkomsten volgt aldus nu de eerste bijkomende commentaar bij de wetsbepalingen van art. 205/1 t.e.m. 205/4 Wetboek Inkomsten
De belangrijkste wijzigingen voor u opgelijst
Onroerende verhuur met btw | versie 2.0
Het wetsontwerp van 30 maart 2018 werd na advies van de Raad van State nog op diverse punten aangepast en op 31 juli 2018 ingediend bij het Parlement. Hieronder geven we de belangrijkste wijzigingen mee. Optie tot verhuring van gebouwen met btw  Basisvoorwaarden De basisvoorwaarden om de optie tot verhuur van een gebouw met btw te kunnen uitoefenen blijven ongewijzigd: Het moet g
Het verschil in behandeling wordt weggewerkt
VAA onroerende goederen: fiscus legt zich (voorlopig) neer bij rechtspraak
De FOD Financiën publiceerde op 15 mei 2018 een circulaire 2018/C/57 met betrekking tot de forfaitaire waardering van het voordeel van alle aard.
Hoe aftrekbaar zijn uw restaurantkosten?Download de fiscale gids

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief