Verkoopt u uw vastgoed met meer waarde dan u denkt?

Aangezien de rente voor leningen de voorbije jaren een historisch dieptepunt kende, hebben heel wat Belgen hun kans gewaagd en geïnvesteerd in een extra onroerend goed, met name "een appeltje voor de dorst". Investeren in vastgoed is een verstandige keuze die in veel gevallen winstgevend kan zijn. Toch wensen wij u te wijzen op het feit dat, in bepaalde gevallen, de fiscus belastingen kan heffen op de gerealiseerde winst. De omstandigheden waarin de fiscus een graantje kan meepikken van de winst, worden hieronder toegelicht.

1. Belastbare meerwaarde op vastgoed
Wanneer realiseert men een belastbare meerwaarde op onroerende goederen of gronden gelegen in België?

Indien u een gebouwd onroerend goed binnen de 5 jaar na aankoop verkoopt met winst, dan zal u belast worden op deze meerwaarde. Als referentieperiode wordt rekening gehouden met de data van de notariële aan- en verkoopakten. Deze meerwaarde wordt belast aan een tarief van 16,5%. Indien u echter langer wacht dan 5 jaar om het gebouwd onroerend goed te verkopen, dan is er geen belasting meer verschuldigd op de gerealiseerde meerwaarde.

Ook indien u een grond verkoopt met winst, zal u belast worden op de gerealiseerde meerwaarde. De fiscus houdt hierbij rekening met twee termijnen: verkoopt u uw grond binnen de 5 jaar na aankoop, dan wordt deze meerwaarde belast aan een tarief van 33%. Indien u uw grond verkoopt tussen de 5 en 8 jaar na aankoop, dan wordt deze meerwaarde belast aan een tarief van 16,5% (= een halvering van het belastingtarief).

De meerwaarde op de verkoop van bebouwd onroerend goed en/of grond die verworven werd via schenking is belastbaar indien de verkoop plaatsvindt binnen de drie jaar na het verlijden van de schenkingsakte én binnen de 5 en/of 8 jaar na aankoop door de schenker.

Ook indien u zelf een gebouw heeft opgericht op een grond die u onder bezwarende titel of door middel van schenking heeft verkregen, wordt u belast op de meerwaarde wanneer

  • de bouwwerken gestart zijn binnen de vijf jaar na de verkrijging van de grond onder bezwarende titel door de belastingplichtige of door de schenker
  • het geheel vervreemd werd binnen de vijf jaar na de datum van de eerste ingebruikname of verhuring van het gebouw.

We vatten nog even kort samen:

De bovenvermelde belastingtarieven zijn exclusief gemeentebelasting.

2. Op wat wordt u dan juist belast?
Hoe wordt deze meerwaarde juist berekend?

De meerwaarde is niet louter het positieve verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs. Er zijn een aantal begrippen waarmee rekening dient gehouden te worden.

  • De netto verkoopwaarde: dit is de verkoopwaarde verminderd met de kosten die gemaakt zijn om de verkoop te realiseren, voornamelijk makelaarskosten, maar ook kosten voor bv. advertenties komen in aanmerking. Mocht de verkoopwaarde lager zijn dan het bedrag waarop de BTW of registratierechten werden geheven bij de verkoop, dan wordt deze laatste hogere waarde in aanmerking genomen als verkoopwaarde.
  • De forfaitaire aankoopwaarde: de forfaitaire aankoopwaarde is de aankoopwaarde verhoogd met 25% forfaitaire aankoopkosten of de reële aankoopkosten indien deze meer zouden bedragen dan 25 %. Voor ieder jaar dat verstrijkt tussen de aan- en verkoop, wordt deze waarde nog eens verhoogd met 5%. Indien u een onroerend goed heeft aangekocht en daarin verbouwingswerken heeft laten uitvoeren door een professioneel aannemer dan mogen ook deze kosten bij de aankoopwaarde worden gevoegd. Mocht u na enige vergoeding hebben verkregen ingevolge schade aan het vervreemde gebouw, dan wordt deze vergoeding in mindering gebracht van de aankoopwaarde.

Het positieve verschil tussen de netto verkoopwaarde en de forfaitaire aankoopwaarde is de meerwaarde die onderworpen zal worden aan belastingen. Deze berekening moet worden verantwoord in uw aangifte personenbelasting middels een specifieke bijlage.

3. Uitzonderingen op de meerwaardebelasting
In een aantal gevallen is er echter geen meerwaardebelasting verschuldigd:

  • De eigen woning
    Indien u de woning waarin u uw hoofdverblijfplaats en gezin heeft gevestigd verkoopt binnen de 5 jaar met winst, dan is er geen meerwaardebelasting verschuldigd. Voorwaarde is wel dat gedurende de 12 maanden die voorafgaan aan de verkoop, u de woning minstens 6 maanden moet hebben bewoond.
  • Verkoop onroerend goed verworven via erfenis
    De meerwaarde op de verkoop van een bebouwd onroerend goed of grond binnen de 5 of 8 jaar, dat verworven werd via erfenis, is niet belastbaar. Let wel op dat indien de fiscus oordeelt dat de waarde van het onroerend goed die werd opgenomen in de aangifte nalatenschap te laag was, zij deze waarde nog kan betwisten tot twee jaar na de indiening van de aangifte nalatenschap.
  • Een onroerend goed dat wordt onteigend
  • Onroerende goederen die toebehoren aan minderjarigen, personen die onder een voorlopig bewind voering staan en juridisch onbekwame personen.

4. Besluit
Kort samengevat wensen wij te benadrukken u op voorhand goed te informeren alvorens vastgoedtransacties uit te voeren met in het recente verleden aangekochte of geschonken onroerende goederen. In een heel aantal gevallen kan er, mits het respecteren van een goede planning, aanzienlijke meerwaardebelasting vermeden worden. Laat u daarom steeds bijstaan door een expert.

Wij staan met ons team steeds ter beschikking indien u omtrent dit topic vragen heeft.

Ook de ongelijke behandeling wordt onder de loep genomen
Voordeel alle aard bewoning: hoe anticiperen op het hoger of lager scenario?
De discriminatie met betrekking tot het voordeel van alle aard voor huisvesting is al meermaals aan bod gekomen. Meer bepaald betreft dit de ongelijke behandeling van dezelfde voordelen als het gaat om een terbeschikkingstelling door een eenmanszaak dan wel een terbeschikkingstelling door een rechtspersoon. In de meest voorkomende gevallen is het voordeel vanwege een vennootschap fiscaal zomaar ev
Om zo financiële last te verminderen
Starterskorting op sociale bijdragen voor zelfstandigen
De starterskorting is een onderdeel van het zomerakkoord en is ingegaan op 1 april 2018. Via deze weg wil de regering de financiële last van startende zelfstandigen, die bij het begin van hun activiteit vaak lage inkomsten hebben, verminderen en zo het ondernemerschap stimuleren.  Welke zelfstandigen komen in aanmerking?  De kortingsmaatregel geldt voor alle startende zelfstandigen
Een volledig overzicht
Uw woonlening in de aangifte personenbelasting aanslagjaar 2018
Het nieuwe aangifteformulier in de personenbelasting voor aanslagjaar 2018 is inmiddels gepubliceerd en dus is het hoog tijd om na te gaan hoe u uw woonlening correct kan invullen in uw aangifte personenbelasting. De grootste wijziging in 2017 heeft zich voorgedaan in de woonfiscaliteit van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De overige gewesten hebben een status quo gehanteerd tegenover vorig jaa
Het doolhof in de personenbelasting overzichtelijker gemaakt
De aangifte in de personenbelasting: wijzigingen in het formulier voor aanslagjaar 2018
Op 6 april 2018 werd het model van het aangifteformulier voor de personenbelasting met betrekking tot aanslagjaar 2018 gepubliceerd. 
Revolutionair arrest
Belgische administratie wordt teruggefloten: exit “subject-to-tax clause”?
Het Hof van Cassatie heeft op 25 januari 2018 een opmerkelijke uitspraak gedaan in het kader van de toewijzing van heffingsbevoegdheid voor beroepsinkomen in een internationale context. De betwisting Concreet handelde de zaak over het beroepsinkomen verkregen door een professionele wielrenner. In de periode 2007-2009 was de wielrenner door een Belgische werkgever tewerkgesteld en nam hij deel
We bekijken de krachtlijnen van deze hervorming
Na het nieuwe erfrecht volgt de ‘ingrijpende’ verlaging van de erfbelasting… of nog niet?
In navolging van de erfrechthervorming werd ook een aanpassing van de erfbelasting aangekondigd door de Vlaamse regering. 
Modernisering van het btw-stelsel
Europa kondigt grootse btw-hervorming aan: eerste wijzigingen in werking vanaf 1 januari 2019
Vanuit het besef dat het huidige btw-systeem niet meer aangepast is aan de steeds sneller evoluerende digitale en mobiele economie, ijvert de Europese Commissie sinds jaren voor een diepgaande modernisering van het btw-stelsel. Een grondige studie en zoektocht naar de manier waarop dit concreet vorm kon gegeven worden, resulteerden in december 2016 in een voorstel van de Commissie waarin vereenvou
Breaking news
Verhuur met btw mogelijk vanaf 1 oktober 2018
Het kabinet van Minister Van Overtveldt heeft meegedeeld dat de btw-regels inzake onroerende verhuur vanaf 1 oktober 2018 worden gewijzigd. Dit weekend zou hierover binnen de regering en in het kader van de begrotingscontrole een akkoord zijn bereikt. Dit voorstel lag al op tafel bij het zomerakkoord, maar heeft toen de eindmeet niet gehaald. Deze nieuwe regelgeving kan enkel maar worden toegej
Een pand vestigen op roerende goederen wordt makkelijker
De nieuwe pandwet: invoering van het bezitloos pand en uitbreiding van het eigendomsvoorbehoud
Per 1 januari 2018 trad de nieuwe pandwet in werking. Het wordt makkelijker om een pand te vestigen op roerende goederen dankzij de invoering van een pandregister.
De gevolgen voor vennootschappen
Btw op eigen werk in onroerende staat: wetswijziging toegelicht
Op 29 november 2017 werd het BTW – Wetboek gewijzigd op enkele punten. Op 12 februari heeft de administratie deze wetswijziging toegelicht (Circulaire 2018/C/20). In dit artikel willen we even stilstaan bij de gevolgen van de wetswijziging voor vennootschappen die hun eigen bedrijfsgebouw oprichten of hieraan zelf herstellings-, onderhouds- of reinigingswerken uitvoeren. Vroegere situatie Wa

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief