Verlaagd btw-tarief van 12% voortaan ook voor privé-initiatieven in het kader van sociale huisvesting

Sinds 1 januari 2017 is het toepassingsgebied van het verlaagd btw-tarief van 12% in de sociale huisvesting verder uitgebreid. Voortaan kan iedere privé-investeerder, natuurlijk persoon of rechtspersoon, weliswaar onder bepaalde voorwaarden, van het verlaagde btw-tarief genieten indien de woning uiteindelijk bestemd wordt voor verhuur in het kader van sociale huisvesting. 

1. Bestaande verlaagde btw-tarieven voor sociale huisvesting blijven behouden

Voordien waren er reeds verlaagde btw-tarieven van 6% en 12% van toepassing voor de oprichting, verkoop, (weder)overdracht van zakelijke rechten van/op (nieuwe) privéwoningen en woningcomplexen die bestemd zijn voor verhuur in het kader van sociale huisvesting. Ook werken in onroerende staat (zowel verricht aan oude als aan nieuwe woningen) en onroerende financieringshuur werden beoogd. 

Om echter van deze verlaagde btw-tarieven te kunnen genieten moest de handeling gefactureerd worden aan ofwel:

  • Gewestelijke huisvestingsmaatschappijen of woningfondsen. In dat geval was het verlaagde btw-tarief van 6% van toepassing.
  • Provincies, gemeenten, intercommunales, OCMW’s, erkende instellingen zoals psychiatrische instellingen, woonzorgcentra etc. Het verlaagd btw-tarief bedroeg hierbij 12%.

Deze verlaagde btw-tarieven blijven bestaan, maar sinds 1 januari 2017 is het toepassingsgebied van het 12% btw-tarief verder uitgebreid naar privé-initiatieven. 

2. 12% btw-tarief voor privé-initiatieven in het kader van sociale huisvesting 


Aard van de handelingen

De uitbreiding van het verlaagd btw-tarief beoogt nog steeds dezelfde handelingen (oprichting, verkoop, (weder)overdracht van zakelijke rechten, werk in onroerende staat en onroerende financieringsverhuur), maar deze handelingen kunnen voortaan aan eenieder, dus ook aan particulieren, worden gefactureerd met 12% btw indien de overige voorwaarden vervuld zijn. 

Het verlaagde btw-tarief is geenszins van toepassing op werk in onroerende staat dat betrekking heeft op bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en afsluitingen, noch op zwembaden, sauna’s, tennisbanen, midgetgolfbanen etc. Ook de reiniging van gebouwen valt onder het normale btw-tarief van 21%. 

Bestemming van de woning

Enkel handelingen die betrekking hebben op privéwoningen en woningcomplexen die worden verhuurd in het kader van sociale huisvesting komen in aanmerking. Concreet betekent dit dat de verkrijger, bouwheer, eigenaar of leasinggever de woning of het woningcomplex:
Ofwel dient te verhuren aan een publiek- of privaatrechtelijk rechtspersoon die deze op haar beurt verhuurt in het kader van sociale huisvesting;
Ofwel zelf dient te verhuren in het kader van een beheersmandaat dat werd aangegaan met een publiek- of privaatrechtelijk rechtspersoon. 

Met publiek- en privaatrechtelijke rechtspersonen worden de rechtspersonen bedoeld die reeds vóór 1 januari 2017 van een verlaagd btw-tarief (6% of 12%) konden genieten (zie supra) maar voortaan komen ook autonome gemeentebedrijven (AGB’s), sociale verhuurkantoren (SVK’s) en meer algemeen, alle erkende publiek- of privaatrechtelijke rechtspersonen met een sociaal oogmerk in aanmerking. 

Minimum verhuurtermijn


Om van het verlaagd btw-tarief te kunnen genieten mag de voorziene huurtermijn niet eindigen vóór 31 december van het vijftiende jaar volgend op het eerste jaar waarin de woning of het woningcomplex voor het eerst in gebruik werd genomen. Deze verhuurtermijn moet worden vastgelegd bij aanvang van de verhuurovereenkomst of het beheersmandaat. 

Het niet respecteren van deze huurtermijn zal ertoe leiden dat de genieter van het verlaagde btw-tarief zijn voordeel (in de meeste gevallen 21% - 12% = 9%) verliest voor het jaar waarin de minimum huurtermijn niet langer wordt gerespecteerd alsook voor de nog niet verstreken jaren van deze vijftienjarige minimumtermijn. Het verlaagde btw-tarief is dus een voorlopig belastingvoordeel dat bij het verstrijken van elk kalenderjaar, te rekenen vanaf het jaar na eerste ingebruikname, ten belope van 1/15 definitief wordt verworven. 

Formaliteiten

Zowel in hoofde van (al naargelang het geval) de koper, bouwheer of leasingnemer als in hoofde van de verkoper, dienstverrichter of leasinggever dienen een aantal formaliteiten vervuld te worden. 

In hoofde van de koper, bouwheer, leasingnemer gaat het om volgende formaliteiten:

  • Een verklaring dat de woning of het woningcomplex bestemd zal worden voor verhuur in het kader van (een beheersmandaat inzake) sociale huisvesting, moet worden ingediend bij het bevoegde btw-controlekantoor. Deze verklaring moet ingediend worden alvorens de btw opeisbaar wordt. Tevens dient een kopie aan de verkoper, dienstverrichter of leasinggever overgemaakt worden. Voor werk in onroerende staat met betrekking tot een bestaande woning geldt deze verplichting niet. In dat geval dient de eigenaar of hoofdhuurder enkel een kopie van de verhuurovereenkomst aan de dienstverrichter over te maken. Behoudens in geval van samenspanning, ontlast deze verklaring de verkoper, dienstverrichter of leasingnemer van zijn aansprakelijkheid inzake het toegepaste verlaagde btw-tarief.
  • Een afschrift van de verhuurovereenkomst die werd afgesloten met de publiek- of privaatrechtelijke rechtspersoon, binnen een maand vanaf de ondertekening voorleggen bij het bevoegde btw-controlekantoor. 


De verkoper, dienstverrichter of leasinggever moet voornamelijk aandacht besteden aan de inhoud van zijn factuur. Zo dient onder meer het volgende op de factuur vermeld te worden:
De datum en het referentienummer van de verhuurovereenkomst alsook de aanduiding van het btw-controlekantoor dat bevoegd is voor de koper, bouwheer of leasingnemer.
Het is aangewezen om ook te verwijzen naar de toepasselijke wettelijke bepaling die het verlaagde btw-tarief van 12% rechtvaardigt: “Uitvoering van werken die zijn bedoeld in rubriek XI van Tabel B van de bijlage bij Koninklijk Besluit nr. 20 – Huisvesting in het kader van het sociaal beleid – Privé-initiatief”
Eveneens dient hij, uiterlijk de laatste werkdag van de maand volgend op de maand waarin de factuur uitgereikt had moeten worden, een kopie van de factuur te bezorgen aan het btw-controlekantoor. 

3. Wat met andere verlaagde btw-tarieven?


Voor werk in onroerende staat verricht aan bestaande privéwoningen die ouder zijn dan 10 of 15 jaar, kan het verlaagde btw-tarief van 6% van toepassing zijn indien de voorwaarden hiertoe vervuld zijn. Dit btw-tarief is voordeliger en houdt overigens minder formele verplichtingen in. In dat geval is het evenwel vereist dat de werken worden gefactureerd aan de eindgebruiker, wat in casu niet het geval zal zijn. Toch heeft men in het verleden steeds een soepele interpretatie gehanteerd bij deze voorwaarde zodat niet alleen de huurder maar ook de eigenaar kon genieten van het verlaagde btw-tarief. Benieuwd of deze interpretatie nog stand zal houden. 

4. Iets voor u? 


De maatregel heeft voornamelijk tot doel om het tekort aan sociale woningen op te vangen. Voor de publiek- of privaatrechtelijke rechtspersoon biedt deze maatregel mogelijks ook meer financiële ademruimte. De reeds bestaande maatregelen brachten immers, ondanks een tariefverlaging, toch nog een aanzienlijke btw-kost met zich mee omdat de btw in vele gevallen niet aftrekbaar was. Via gunstigere btw-tarieven voor particuliere investeerders hoopt men op een groter aanbod van huurwoningen om ze te bestemmen voor sociale huisvesting. De huur van dergelijke woningen is immers vrijgesteld van btw. Bovendien vermindert de druk om het tekort aan sociale woningen op te vangen door eigen investeringen waarbij een spreiding van de kost vaak niet mogelijk is. Voor de private investeerder heeft het verlaagd tarief als voordeel dat zijn btw-kost wordt beperkt (12% in plaats van 21%).

Het onderhandelde brexit-akkoord werd weggestemd
Vier op de vijf ondernemingen die handel drijven met de UK zijn nog niet voorbereid op de brexit
Gisteren werd het onderhandelde brexit-akkoord weggestemd in het Britse Lagerhuis. De kansen op een “no-deal" brexit scenario nemen aanzienlijk toe nu de standpunten zich lijken te verharden. Brexiteers mogen dan wel spreken van “a proper brexit”, maar in de praktijk komt dit neer op een chaotische brexit. Minister van Financiën,  Alexander De Croo, luidde vanmorgen d
De inschrijvingsplicht wordt ruimer
Meer ondernemers moeten zich inschrijven in de Kruispuntbank voor ondernemingen
In het streven naar een aantrekkelijker ondernemingsklimaat werd er onder meer gesleuteld aan het ondernemingsrecht. De wetgever afstapt van het begrip “handelaar”. In plaats daarvan wordt het begrip “onderneming” als overkoepelende term gebruikt. Het nieuwe ondernemingsbegrip  vormt niet alleen de bouwsteen voor zowel de regels van het Wetboek van economisch recht als in het gerechte
Meer specifiek: het huwelijksvermogensrecht
Een nieuwe vergoedingsplicht in het wettelijk stelsel
Wat als een echtgenoot zijn beroep uitoefent in een vennootschap, waarvan alle aandelen “eigen” zijn ? De wet van 22 juli 2018 heeft aanzienlijke wijzigingen aangebracht in het huwelijksvermogensrecht. Met dit artikel gaan wij in op een specifieke aanvulling in het huwelijksvermogensrecht, namelijk de mogelijke benadeling van de gemeenschap bij de beroepsuitoefening door middel van een eige
Veranderingen in de zorgvolmacht en vruchtgebruik
Vermogensplanning: enkele recente ontwikkelingen
De laatste maanden hebben we al regelmatig bericht over  de grote wijzigingen in de vermogens- en successieplanning. Hieronder bezorgen we nog een kleine update over enkele van deze wijzigingen.   De zorgvolmacht: uw vermogen veiligstellen voor later Het klassieke voorbeeld is hier dat van een persoon die omwille van een fysieke of mentale beperking (coma, dementie, …) tijdelijk of
Happy Brexmas?
Hoe bereidt u uw onderneming voor op de brexit?
Op 10 december besliste de Britse eerste minister om de stemming in het Britse Lagerhuis over brexit-deal uit te stellen. De kans op een “no deal” rampscenario neemt verder toe. Wat zijn de belangrijke data? Het Verenigd Koninkrijk heeft de Europese Raad op 29 maart 2017 formeel kennis gegeven van het voornemen om uit de EU te treden (procedure voorzien in art. 50 EU Verdrag). Het Verenigd
Een geliefde controlestructuur
De almachtige zaakvoerder van een burgerlijke maatschap : altijd fictie geweest ?
De burgerlijke maatschap is al lang een geliefde controlestructuur bij vermogensplanners. In veel gevallen willen schenkers hun vermogen niet volledig uit handen geven en wensen zij toch nog een zekere controle te behouden over hetgeen ze schenken. Zeker bij de overdracht van familiale vennootschappen willen de schenkers (vaak ouders of familieleden) nog steeds zeggenschap houden over de gang van
Recht op btw-aftrek mogelijk voor kosten gemaakt bij de aankoop van aandelen
Het Ryanair arrest
Ook recht op btw-aftrek mogelijk voor kosten gemaakt bij de aankoop van aandelen indien koop finaal niet (volledig) plaatsvindt Het Europees Hof van Justitie bevestigde recent dat de btw over kosten gemaakt met betrekking tot de verwerving van aandelen aftrekbaar kan zijn, zélfs indien de verwerving uiteindelijk niet (volledig) wordt verwezenlijkt. Hiermee bevestigt het Hof van Justitie opnieu
Het fiscale kader
Subsidies in de vennootschap: vrijgesteld of niet?
In het artikel van onze collega’s van Strategy en Operations werden kort enkele subsidies omschreven. Ze gaven daarbij aan u en uw vennootschap te kunnen bijstaan voor wat betreft subsidiebegeleiding van A tot Z.1In het kader hiervan bespreken we graag het fiscale kader rond subsidies: hoe worden de ontvangen subsidies fiscaal behandeld binnen de vennootschap? Zijn deze subsidies vrijgestel
Het kan een groter fiscaal voordeel opleveren
De investeringsaftrek: een illustratie van de opties
Ondernemingen en natuurlijke personen krijgen de mogelijkheid om hun belastbare winst te verminderen met een deel van de aanschaffings- of beleggingswaarde van investeringen.
Waardering vruchtgebruik
Nu ook klopjacht op verkoop van vruchtgebruik?
In voorgaande edities is al geschreven over de waardering van het vruchtgebruik bij de verwerving van onroerende goederen, maar er duiken de laatste tijd ook regelmatig berichten op over controles op de waardering van het vruchtgebruik bij de doorverkoop. De rechtspraak heeft echter tot nu toe het standpunt van de belastingplichtige gevolgd. Situatieschets Er is sinds enkele jaren heel wat te
Hoe aftrekbaar zijn uw restaurantkosten?Download de fiscale gids

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief