Verlaagd btw-tarief van 12% voortaan ook voor privé-initiatieven in het kader van sociale huisvesting

Sinds 1 januari 2017 is het toepassingsgebied van het verlaagd btw-tarief van 12% in de sociale huisvesting verder uitgebreid. Voortaan kan iedere privé-investeerder, natuurlijk persoon of rechtspersoon, weliswaar onder bepaalde voorwaarden, van het verlaagde btw-tarief genieten indien de woning uiteindelijk bestemd wordt voor verhuur in het kader van sociale huisvesting. 

1. Bestaande verlaagde btw-tarieven voor sociale huisvesting blijven behouden

Voordien waren er reeds verlaagde btw-tarieven van 6% en 12% van toepassing voor de oprichting, verkoop, (weder)overdracht van zakelijke rechten van/op (nieuwe) privéwoningen en woningcomplexen die bestemd zijn voor verhuur in het kader van sociale huisvesting. Ook werken in onroerende staat (zowel verricht aan oude als aan nieuwe woningen) en onroerende financieringshuur werden beoogd. 

Om echter van deze verlaagde btw-tarieven te kunnen genieten moest de handeling gefactureerd worden aan ofwel:

  • Gewestelijke huisvestingsmaatschappijen of woningfondsen. In dat geval was het verlaagde btw-tarief van 6% van toepassing.
  • Provincies, gemeenten, intercommunales, OCMW’s, erkende instellingen zoals psychiatrische instellingen, woonzorgcentra etc. Het verlaagd btw-tarief bedroeg hierbij 12%.

Deze verlaagde btw-tarieven blijven bestaan, maar sinds 1 januari 2017 is het toepassingsgebied van het 12% btw-tarief verder uitgebreid naar privé-initiatieven. 

2. 12% btw-tarief voor privé-initiatieven in het kader van sociale huisvesting 


Aard van de handelingen

De uitbreiding van het verlaagd btw-tarief beoogt nog steeds dezelfde handelingen (oprichting, verkoop, (weder)overdracht van zakelijke rechten, werk in onroerende staat en onroerende financieringsverhuur), maar deze handelingen kunnen voortaan aan eenieder, dus ook aan particulieren, worden gefactureerd met 12% btw indien de overige voorwaarden vervuld zijn. 

Het verlaagde btw-tarief is geenszins van toepassing op werk in onroerende staat dat betrekking heeft op bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en afsluitingen, noch op zwembaden, sauna’s, tennisbanen, midgetgolfbanen etc. Ook de reiniging van gebouwen valt onder het normale btw-tarief van 21%. 

Bestemming van de woning

Enkel handelingen die betrekking hebben op privéwoningen en woningcomplexen die worden verhuurd in het kader van sociale huisvesting komen in aanmerking. Concreet betekent dit dat de verkrijger, bouwheer, eigenaar of leasinggever de woning of het woningcomplex:
Ofwel dient te verhuren aan een publiek- of privaatrechtelijk rechtspersoon die deze op haar beurt verhuurt in het kader van sociale huisvesting;
Ofwel zelf dient te verhuren in het kader van een beheersmandaat dat werd aangegaan met een publiek- of privaatrechtelijk rechtspersoon. 

Met publiek- en privaatrechtelijke rechtspersonen worden de rechtspersonen bedoeld die reeds vóór 1 januari 2017 van een verlaagd btw-tarief (6% of 12%) konden genieten (zie supra) maar voortaan komen ook autonome gemeentebedrijven (AGB’s), sociale verhuurkantoren (SVK’s) en meer algemeen, alle erkende publiek- of privaatrechtelijke rechtspersonen met een sociaal oogmerk in aanmerking. 

Minimum verhuurtermijn


Om van het verlaagd btw-tarief te kunnen genieten mag de voorziene huurtermijn niet eindigen vóór 31 december van het vijftiende jaar volgend op het eerste jaar waarin de woning of het woningcomplex voor het eerst in gebruik werd genomen. Deze verhuurtermijn moet worden vastgelegd bij aanvang van de verhuurovereenkomst of het beheersmandaat. 

Het niet respecteren van deze huurtermijn zal ertoe leiden dat de genieter van het verlaagde btw-tarief zijn voordeel (in de meeste gevallen 21% - 12% = 9%) verliest voor het jaar waarin de minimum huurtermijn niet langer wordt gerespecteerd alsook voor de nog niet verstreken jaren van deze vijftienjarige minimumtermijn. Het verlaagde btw-tarief is dus een voorlopig belastingvoordeel dat bij het verstrijken van elk kalenderjaar, te rekenen vanaf het jaar na eerste ingebruikname, ten belope van 1/15 definitief wordt verworven. 

Formaliteiten

Zowel in hoofde van (al naargelang het geval) de koper, bouwheer of leasingnemer als in hoofde van de verkoper, dienstverrichter of leasinggever dienen een aantal formaliteiten vervuld te worden. 

In hoofde van de koper, bouwheer, leasingnemer gaat het om volgende formaliteiten:

  • Een verklaring dat de woning of het woningcomplex bestemd zal worden voor verhuur in het kader van (een beheersmandaat inzake) sociale huisvesting, moet worden ingediend bij het bevoegde btw-controlekantoor. Deze verklaring moet ingediend worden alvorens de btw opeisbaar wordt. Tevens dient een kopie aan de verkoper, dienstverrichter of leasinggever overgemaakt worden. Voor werk in onroerende staat met betrekking tot een bestaande woning geldt deze verplichting niet. In dat geval dient de eigenaar of hoofdhuurder enkel een kopie van de verhuurovereenkomst aan de dienstverrichter over te maken. Behoudens in geval van samenspanning, ontlast deze verklaring de verkoper, dienstverrichter of leasingnemer van zijn aansprakelijkheid inzake het toegepaste verlaagde btw-tarief.
  • Een afschrift van de verhuurovereenkomst die werd afgesloten met de publiek- of privaatrechtelijke rechtspersoon, binnen een maand vanaf de ondertekening voorleggen bij het bevoegde btw-controlekantoor. 


De verkoper, dienstverrichter of leasinggever moet voornamelijk aandacht besteden aan de inhoud van zijn factuur. Zo dient onder meer het volgende op de factuur vermeld te worden:
De datum en het referentienummer van de verhuurovereenkomst alsook de aanduiding van het btw-controlekantoor dat bevoegd is voor de koper, bouwheer of leasingnemer.
Het is aangewezen om ook te verwijzen naar de toepasselijke wettelijke bepaling die het verlaagde btw-tarief van 12% rechtvaardigt: “Uitvoering van werken die zijn bedoeld in rubriek XI van Tabel B van de bijlage bij Koninklijk Besluit nr. 20 – Huisvesting in het kader van het sociaal beleid – Privé-initiatief”
Eveneens dient hij, uiterlijk de laatste werkdag van de maand volgend op de maand waarin de factuur uitgereikt had moeten worden, een kopie van de factuur te bezorgen aan het btw-controlekantoor. 

3. Wat met andere verlaagde btw-tarieven?


Voor werk in onroerende staat verricht aan bestaande privéwoningen die ouder zijn dan 10 of 15 jaar, kan het verlaagde btw-tarief van 6% van toepassing zijn indien de voorwaarden hiertoe vervuld zijn. Dit btw-tarief is voordeliger en houdt overigens minder formele verplichtingen in. In dat geval is het evenwel vereist dat de werken worden gefactureerd aan de eindgebruiker, wat in casu niet het geval zal zijn. Toch heeft men in het verleden steeds een soepele interpretatie gehanteerd bij deze voorwaarde zodat niet alleen de huurder maar ook de eigenaar kon genieten van het verlaagde btw-tarief. Benieuwd of deze interpretatie nog stand zal houden. 

4. Iets voor u? 


De maatregel heeft voornamelijk tot doel om het tekort aan sociale woningen op te vangen. Voor de publiek- of privaatrechtelijke rechtspersoon biedt deze maatregel mogelijks ook meer financiële ademruimte. De reeds bestaande maatregelen brachten immers, ondanks een tariefverlaging, toch nog een aanzienlijke btw-kost met zich mee omdat de btw in vele gevallen niet aftrekbaar was. Via gunstigere btw-tarieven voor particuliere investeerders hoopt men op een groter aanbod van huurwoningen om ze te bestemmen voor sociale huisvesting. De huur van dergelijke woningen is immers vrijgesteld van btw. Bovendien vermindert de druk om het tekort aan sociale woningen op te vangen door eigen investeringen waarbij een spreiding van de kost vaak niet mogelijk is. Voor de private investeerder heeft het verlaagd tarief als voordeel dat zijn btw-kost wordt beperkt (12% in plaats van 21%).

Een interessante manier om kapitaal voordeliger te verkrijgen?
De Belgische fiscale behandeling van de afkoop van Nederlandse pensioenen in eigen beheer
Nog net voor het einde van het jaar heeft de belastingadministratie eindelijk de knoop doorgehakt en een circulaire gepubliceerd.
Nieuwe fiscale spelregels
De nieuwe wetgeving inzake autofiscaliteit: de motor op volle toeren
Traditiegetrouw staat de maand januari in België in teken van de auto. Het autosalon lokt jaarlijks 100.000en autoliefhebbers naar de Heizel. Dit jaar staan niet enkel de nieuwste automodellen in de schijnwerpers, maar ook de nieuwe wetgeving inzake autofiscaliteit gaat met de aandacht lopen. Immers op kerstdag van vorig jaar werd de nieuwe Wet tot hervorming van de vennootschapsbelasting bekrach
Wie moet deze kassa nu verplicht gebruiken?
De lang verwachte circulaire inzake de witte kassa gepubliceerd
Over het geregistreerd kassasysteem (de "witte kassa") is de laatste jaren al veel inkt gevloeid. In ruil voor een tariefverlaging voor restaurant- en cateringdiensten naar 12 % (i.p.v. 21 % - dranken uitgezonderd), werd vereist dat horecazaken met een geregistreerd kassasysteem zouden gaan werken om zo de fraude in de sector tegen te gaan. De vraag stelde zich de laatste jaren voornamelijk wie
Eenvoudig en flexibel bonus toekennen
De winstpremie sinds 1 januari 2018
De nieuwe winstpremie geeft ondernemingen de mogelijkheid om op een eenvoudige en flexibele wijze een deel van hun winst als bonus toe te kennen aan hun werknemers. De werknemers ontvangen een premie, die neerkomt op ofwel een vastgestelde som ofwel een percentage van hun loon, zonder dat aan de betrokken werknemer een stemrecht in de onderneming wordt toegekend. Begrip winstpremie en voorwaard
Verlaagd tarief vennootschapsbelasting: voordeel of nadeel voor de belastingplichtige?
Een nieuwe vereiste rond minimumbezoldiging
Het Zomerakkoord, gedeeltelijk vertaald in de Wet tot hervorming van de vennootschapsbelasting van 25 december 2017 (gepubliceerd in het Belgische Staatsblad van 29 december 2017), introduceert een verlaagd tarief vennootschapsbelasting dat tegen aanslagjaar 2021 daalt tot 25%. Onder welbepaalde voorwaarden kan een kleine vennootschap zelfs genieten van een verlaagd tarief van 20% op haar eerste s
Een aantal gereglementeerde beroepen werden afgeschaft
Afschaffing beroepsbekwaamheid in Vlaanderen: de gevolgen op een rijtje
Volgens de huidige vestigingswetgeving in België/Vlaanderen moet elke kmo, natuurlijke persoon of rechtspersoon die een handelsactiviteit wenst uit te oefenen, de nodige ondernemersvaardigheden bewijzen.
Vier actiepunten uitvoerig toegelicht
De invloed van de ATAD-richtlijn(en) op het zomerakkoord
Het is inmiddels geen nieuws meer dat het zomerakkoord de Belgische vennootschapsbelasting grondig zal hervormen. De voorgestelde hervormingen zoals opgenomen in de voorbereidende teksten van de Programmawet en de Relancewet werden op 27 oktober goedgekeurd in de Ministerraad. Het wetsontwerp van de Programmawet werd op 6 november 2017 door de regering ingediend in de Kamer van Volksvertegenwoordi
Het begrip, de invoering en de loonbetaling nader toegelicht
Glijdende uurroosters: eindelijk een wettelijk kader
Sinds de invoering van de wet kan de onderneming ervoor kiezen om een glijdend uurrooster in te voeren. 
Het decembervoorschot & het optioneel btw-stelsel komen aan bod
Kort btw-nieuws
Het decembervoorschot voor kwartaalaangevers.  Btw-belastingplichtigen die periodieke maandaangiften indienen, zijn al langer gekend met het fenomeen van het decembervoorschot. Binnenkort zullen ook de kwartaalindieners voor de eerste keer met deze verplichting rekening moeten houden. In het kader van een verdere vereenvoudiging van de btw-regelgeving en –administratie besliste de minister
De gevolgen van een onjuiste of onvolledige inschrijving
De noodzaak van een correcte inschrijving in de kruispuntenbank voor ondernemingen
Elke onderneming heeft er belang bij haar  inschrijving in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) up to date te houden. De KBO is een centraal register van de FOD economie waarin alle basisgegevens van ondernemingen en hun vestigingseenheden worden verwerkt. De gegevens in de KBO worden verspreid naar de verschillende overheidsdiensten (BTW, RSZ, belastingkantoren,….).  Wie moet z

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief