De woonfiscaliteit anno aanslagjaar 2017

Vanaf 2014 werd de ‘eigen woning’ een gewestelijke bevoegdheid. Toen al was voorspeld dat dit een serieuze versnippering en complicatie van de fiscale voordelen voor de eigen woning tot gevolg kon hebben. In 2015 begonnen er al verschillen de kop op te steken tussen de gewesten, maar vanaf inkomstenjaar 2016 kan men echt spreken van drie totaal verschillende stelsels in de woonfiscaliteit. Hieronder geven we een beknopt overzicht van de gewestelijke en fiscale voordelen voor de woonleningen, waarbij u kan doorklikken naar de overzichten in tabelvorm. Voor de volledigheid sluiten we af met een overzicht van de federale voordelen voor woonleningen.


Vlaanderen – invoering van de “geïntegreerde Vlaamse woonbonus”
Voor leningen afgesloten vóór 2016 wordt de Vlaamse woonbonus enkel toegekend voor de woning die op 31 december van het leningsjaar kwalificeert als “enige, eigen woning”. Voor leningen gesloten vanaf 2016 vervalt de voorwaarde van 'enige woning'. Dit heeft tot gevolg dat er voor 2016 maar liefst drie categorieën zijn in de woonbonus:

  • Lening afgesloten tussen 2005 en 2015: de oude Vlaamse woonbonus. Die woonbonus bedraagt maximaal € 3.120 (€ 2.280 basisbedrag + gedurende de eerste tien leningsjaren: € 760 + € 80 indien er drie kinderen zijn op 31 december van het leningsjaar). De bijkomende korven van € 760 en € 80 worden toegekend zolang de woning de enige woning blijft. De woonbonus levert een belastingvermindering op tegen het zogenaamde marginaal belastingtarief. Dat tarief is afhankelijk van het inkomen van de kredietnemer en bedraagt minstens 30% en maximaal 50%. De belastingbesparing bedraagt dus maximaal € 1.560 per kredietnemer (€ 3.120 x 50%);
  • Lening afgesloten in 2015: de nieuwe Vlaamse woonbonus van de eerste generatie. Die verlaagde woonbonus bedraagt maximaal € 2.360 (€ 1.520 basisbedrag + gedurende de eerste tien leningsjaren: € 760 en indien er drie kinderen zijn, nog eens € 80). Ook hier worden de bijkomende korven van € 760 en € 80 toegekend zolang de woning de enige woning blijft. De woonbonus levert een belastingvermindering op tegen 40%. De belastingbesparing bedraagt dus maximaal € 944 per kredietnemer (€ 2.360 x 40%);
  • Lening afgesloten in 2016: de nieuwe Vlaamse woonbonus van de tweede generatie. Het bedrag en het voordeel van de woonbonus wijzigen niet en zijn identiek aan dewelke waarop leningen gesloten in 2015 recht geven. Het toepassingsgebied van de woonbonus wordt echter verruimd tot elke eigen woning, ongeacht of het een eerste, tweede of derde woning betreft. Zolang de woning maar wordt betrokken door de kredietnemer bij de betaling van de leningsuitgaven. De reden hiervoor was om te vermijden dat men in het Vlaamse Gewest meer fiscaal voordeel kon genieten voor een tweede woning dan voor de eerste woning. Om te verzekeren dat dit onbedoelde effect van de Vlaamse woonfiscaliteit niet meer kon plaatsvinden werden er nog twee bijkomende maatregelen genomen:
    - De Vlaamse belastingvermindering voor langetermijnsparen wordt niet meer toegekend voor leningen gesloten vanaf 2016. De Vlaamse vermindering voor langetermijnsparen blijft enkel behouden voor leningen (en levensverzekeringen) die gesloten zijn uiterlijk 31 december 2015 en verdwijnt dus voor nieuwe leningen.
    - De Vlaamse gewone vermindering voor interesten tegen 40% wordt evenmin nog toegekend voor leningen gesloten vanaf 2016. Hiermee volgt Vlaanderen de andere gewesten, dewelke dit al vanaf 2015 hadden afgeschaft.

Bovendien is er nog een absoluut cumulverbod van de Vlaamse woonbonus tweede categorie (afgesloten vanaf 2016) met andere Vlaamse woonbonussen. Zodra men de woonbonus claimt voor zijn nieuwe lening gesloten vanaf 2016 is die keuze definitief en verliest hij elk Vlaams fiscaal voordeel voor zijn oude leningen gesloten vóór 2016. De keuze moet evenwel niet meteen worden gemaakt in het jaar van afsluiten van de nieuwe lening. Als men zijn nieuwe lening, gesloten in 2016, pas inbrengt in zijn belastingaangifte van 2019, kan men dus nog tot 2019 het fiscaal voordeel blijven genieten voor zijn oude lening van vóór 2016.

Een andere nieuwigheid die Vlaanderen heeft ingevoerd is een nieuwe wettelijke fictie bij hypotheekoverdracht, wanneer de oude woning na 2015 wordt verkocht, wordt de lening geacht te zijn aangegaan voor de nieuwe woning waarnaar de hypotheek werd overgedragen en dit ongeacht de datum van de (reeds bestaande) lening. Deze fictie werd ingevoerd om te vermijden dat men voor deze lening na de hypotheekoverdracht zou terugvallen op het minder gunstige federale langetermijnsparen in plaats van de voordeligere (oude) Vlaamse woonbonus. Om van deze nieuwe wettelijke fictie te kunnen genieten, moet er ook aan volgende voorwaarden worden voldaan:

  • De ‘oude’ woning waarvoor de hypothecaire lening oorspronkelijke werd gesloten, moet worden vervreemd om een andere woning te verwerven (oorzakelijk verband);
  • De ‘oude’ woning diende te kwalificeren als ‘eigen woning’ alvorens de andere woning de eigen woning wordt. Hierbij is niet vereist dat de oude woning de eigen woning blijft tot op de dag dat de nieuw verworven woning als ‘eigen woning’ kwalificeert.

Hier vind u een overzicht van de Vlaamse fiscale voordelen.

Brussels Hoofdstedelijk Gewest – een jaartje ‘rust’ voor de grote omwenteling


Voor inkomstenjaar 2016 blijven de bestaande fiscale voordelen gelden. Pas voor leningen afgesloten vanaf 1 januari 2017 komt hier de grote omwenteling, want de gewestelijke fiscale voordelen voor woonkredieten vallen vanaf dan volledig weg. Deze wordt dan vervangen door een verhoogd abattement bij de verschuldigde registratierechten bij de aankoop. Het abattement, zijnde het deel van de aankoopprijs waarop geen registratierechten worden aangerekend, wordt verhoogd van 60.000 of 70.000 euro tot 175.000 euro.

Voor de maximale korven van de verschillende gewestelijke fiscale voordelen hanteert het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, als enige gewest, nog steeds de indexatie van de bedragen:

  • Woonbonus:  belastingvermindering van 45% voor een maximale korf van € 2.300, te verhogen gedurende de eerste 10 jaren met een bijkomende korf van € 770 en nog eens € 80 wanneer er 3 kinderen ten laste zijn
  • Bouwsparen: belastingvermindering van 45% voor een maximale korf van € 2.300;
  • Lange termijnsparen: belastingvermindering van 30% voor een maximale korf van € 2.300.

Hier vind u een overzicht van de fiscale voordelen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. 

Waals Gewest – Chèque habitat
Ook het Waals Gewest heeft inmiddels gebruik gemaakt van haar bevoegdheid om de fiscale voordelen voor de eigen woning te modelleren. Vanaf inkomstenjaar 2016 werd de “Chèque Habitat” ingevoerd. Concreet betekent dit dat de “Waalse woonbonus” enkel nog kan worden toegepast op leningen afgesloten vanaf 1 januari 2005 tot en met 31 december 2015 of voor herfinancieringsleningen van dergelijke leningen na 1 januari 2016.

Voorwaarden om de fiscale voordelen voor de Chéque Habitat te kunnen genieten:

  • De lening moet zijn aangegaan na 1 januari 2016;
  • De lening moet hypothecair gewaarborgd zijn (een hypothecair mandaat volstaat niet) bij een instelling in een EER – lidstaat en moet een looptijd hebben van minimaal 10 jaar;
  • De lening moet zijn aangegaan voor de verwerving van een woning in eigendom, een loutere verbouwingslening komt dus niet in aanmerking;
  • De lening moet zijn afgesloten voor de “eigen woning” (d.w.z. dat men de woning zelf moet betrekken). Deze voorwaarde wordt elk jaar op 31 december afgetoetst. De woning wordt nog wel als “eigen” beschouwd indien deze niet zelf kan worden betrokken om wettelijke of contractuele belemmeringen of sociale of beroepsredenen;
  • De lening moet worden afgesloten voor de “enige” woning. Deze voorwaarde wordt beoordeeld op 31 december van het leningsjaar, hierbij zijn er ook enkele uitzonderingen waardoor de woning alsnog als enige woning wordt beschouwd bv. als de andere woning op 31 december van het leningsjaar te koop staat en binnen de 2 jaar wordt verkocht, wanneer de andere woning wordt verhuurd via een sociaal verhuurkantoor of wanneer men de andere woning in mede-eigendom, vruchtgebruik of blote eigendom heeft verkregen door middel van een erfenis of een schenking.

Welke zijn nu de fiscale voordelen die de Chèque Habitat verleent aan de genieter?
De Chèque Habitat geeft recht op een belastingvermindering die kan worden omgezet in een (terugbetaalbaar!) belastingkrediet. De belastingvermindering wordt toegekend vanaf het aanslagjaar dat verband houdt met het inkomstenjaar waarin de lening werd aangegaan. Wanneer u de lening aangaat in 2016, wordt de belastingvermindering toegekend vanaf aanslagjaar 2017.

De Chèque Habitat wordt toegekend gedurende maximum 20 belastbare tijdperken, te rekenen vanaf het eerste belastbare tijdperk waarvoor de wettelijke voorwaarden vervuld zijn. Zijn de wettelijke voorwaarden voor de toekenning vervuld voor een bepaald jaar, dan wordt de belastingplichtige verondersteld het fiscaal voordeel voor dat jaar genoten te hebben, ook al heeft hij de vermindering niet gevraagd in zijn aangifte! De Chèque wordt slechts toegekend indien u als belastingplichtige een belastbaar inkomen heeft dat lager of gelijk is aan € 81.000. Er is geen afbouwregeling, hetgeen tot gevolg heeft dat wanneer u een belastbaar inkomen van € 81.001 heeft, voor dat jaar het recht op de woonchèque vervalt.

Het bedrag van de in een belastingkrediet omzetbare belastingvermindering wordt bepaald volgens volgende formule:

  • per kredietnemer: € 1.520 - [(belastbaar inkomen - € 21.000 x 0,01275] met een maximum van € 1.520 verhoogd met:
  • per kind ten laste (op 1.1. aanslagjaar): € 125, waarbij een gehandicapt kind dubbel wordt geteld. 

De bedragen van de belastingvermindering van € 1.520 en € 125 worden niet geïndexeerd. Ieder jaar verkleint bijgevolg het fiscaal voordeel door de inflatie. De inkomensgrenzen van € 21.000 en € 81.000 worden pas vanaf aanslagjaar 2018 gekoppeld aan de gezondheidsindex van de maand november 2015. Het bedrag van de belastingvermindering wordt bovendien gehalveerd na het verstrijken van de eerste 10 leningsjaren!

Het bedrag van de belastingvermindering, zoals berekend volgens de formule, wordt ook nog eens beperkt tot het bedrag van de werkelijk betaalde leningsuitgaven (kapitaalaflossingen, intresten en levensverzekeringspremies die de lening waarborgen). Die beperking gebeurt per belastingplichtige en per belastbaar tijdperk. Er is, in tegenstelling tot de woonbonus, voor gehuwden of wettelijk samenwonenden dus geen sprake van een vrije verdeling van de leningsuitgaven. Enkel de leningsuitgaven betaald op het ogenblik dat de woning de eigen woning is, komen in aanmerking voor de belastingvermindering Chèque Habitat. 

Het deel van de belastingvermindering dat niet kan worden aangerekend op de Waalse personenbelasting en, na toepassing van de overflow-regeling, evenmin op de federale personenbelasting, wordt omgezet in een Waals belastingkrediet, dat terugbetaalbaar is. Voor zover de belastingvermindering wordt omgezet in een belastingkrediet, heeft die geen impact op de gemeentebelasting want het krediet wordt pas berekend na de berekening van de gemeentebelasting.

Hier vind u een overzicht van de fiscale voordelen in het Waals Gewest anno aanslagjaar 2017.

Federaal
De federale voordelen voor woningen blijven hetzelfde als in voorgaande jaren. Net als voorgaande jaren is er een indexatiestop, waardoor de grensbedragen voor de fiscale voordelen voor woonleningen onder het federale stelsel hetzelfde zijn als vorig jaar.

Hier vind u een overzicht van de federale voordelen voor woonleningen anno aanslagjaar 2017. 

Conclusie
Verhuizen van het ene gewest naar het andere gewest kan fiscaal een grote impact hebben doordat de gewestelijke fiscale voordelen nu enorm verschillend zijn en elk hun eigen ‘addertjes’ hebben. Het invullen van de codes voor de woonleningen in de aangifte wordt er alleszins niet eenvoudiger op met het verstrijken van de jaren. 

De belangrijkste wijzigingen voor u opgelijst
Onroerende verhuur met btw | versie 2.0
Het wetsontwerp van 30 maart 2018 werd na advies van de Raad van State nog op diverse punten aangepast en op 31 juli 2018 ingediend bij het Parlement. Hieronder geven we de belangrijkste wijzigingen mee. Optie tot verhuring van gebouwen met btw  Basisvoorwaarden De basisvoorwaarden om de optie tot verhuur van een gebouw met btw te kunnen uitoefenen blijven ongewijzigd: Het moet g
Het verschil in behandeling wordt weggewerkt
VAA onroerende goederen: fiscus legt zich (voorlopig) neer bij rechtspraak
De FOD Financiën publiceerde op 15 mei 2018 een circulaire 2018/C/57 met betrekking tot de forfaitaire waardering van het voordeel van alle aard.
Een boeiende uiteenzetting rond MBI, opnieuw in oktober
Management Buy-In: spannend én uitdagend
Op Donderdag 7 juni organiseerde Moore Stephens Belgium in de Drongense S.M.A.K lounge, in samen werking met 3W Executive Interim Management alsook met onze partners Sherpa Law en het Business Coaches Network, een interactieve lezing omtrent Management Buy-In (MBI). Filip Van de Vliet kwam zijn persoonlijke Management Buy-In ervaring delen. Lars Raedschelders gaf meer duiding over de financieri
De vastgoedplanning verkeert in woelige wateren
Waardering vruchtgebruik: in volle (R)evolutie?
Er wordt de laatste jaren veel gezegd en geschreven over de waardering van vruchtgebruik en waar het fiscale schoentje knelt. Hieronder geven we een overzicht van de problematiek inzake waardering, de huidige tendensen  en  werpen we ook een blik op toekomstige vastgoedplanning. Waardering vruchtgebruik Waardering van vruchtgebruik: een wereld in verandering Vruchtgebruik is één
De 'use and enjoyment' regels concreet toegelicht
Goederenvervoer en daarmee nauw samenhangende diensten: nieuwe regels verduidelijkt in een circulaire
Op 31 oktober 2017 werd (oud) KB nr. 57, dat handelt over de plaats van de dienst voor goederenvervoerdiensten en daarmee samenhangende diensten, vervangen door een nieuw KB.  Dat KB trad in werking op 23 november 2017. Het verduidelijkt het oude KB deels en voert daarnaast een nieuwe regel in. Teneinde de (nieuwe) regels te verduidelijken en te bespreken, heeft de fiscus op 31 mei 2018 in da
Krachtlijnen
Belangrijke wijzigingen in de verplichtingen voor maatschappen
De op 27 april 2018 gepubliceerde wet over de hervorming van het ondernemingsrecht brengt een aantal wijzigingen aan in het wetboek van vennootschappen en in het wetboek van economisch recht. Deze nieuwe regelgeving treedt in werking op 1 november 2018. Ook voor de maatschappen zullen er  enkele regels wijzigen. Hoewel er nog verduidelijkingen zullen worden gepubliceerd, geven wij hieronder r
UBO (Ultimate Beneficial Owner): de uiteindelijke begunstigden
Het UBO-register: nieuwe informatieverplichtingen op komst voor het bestuursorgaan van uw vennootschap
Door invoeging van artikelen 14/1 en 14/2 in het Wetboek van vennootschappen zijn alle vennootschappen er voortaan toe gehouden toereikende, accurate en actuele informatie over hun "uiteindelijke begunstigden" (ook wel “Ultimate Beneficial Owner” of “UBO” genoemd) in te winnen en bij te houden en te registreren in het nieuwe “UBO-register”: een centraal register waarin gegevens worde
De krachtlijnen op een rijtje
Onroerende verhuur met btw: vanaf 1 oktober 2018!
  Hoewel het nog maar een wetsontwerp is en dus nog onderhevig kan zijn aan wijzigingen, willen we toch al de krachtlijnen meegeven van de nakende revolutie in het btw landschap: onroerende verhuur met optie tot onderwerping aan btw. Historiek Van oudsher is de verhuur van onroerende goederen in principe vrijgesteld van btw (artikel 44 §3, 2° W.BTW). Er zijn slechts enkele, spe
De invoering van het huwelijksvermogensrecht
Einde van het finaal verrekenbeding of alsnog nieuw leven?
Over het finaal verrekenbeding is de laatste jaren al veel stof opgewaaid. Nadat het Hof van Cassatie in 2017 besliste in het voordeel van de belastingplichtige dat de vordering aftrekbaar was in het kader van de verschuldigde successierechten, heeft de Vlaamse decreetgever de fiscus een handje toegestoken door middel van een wetswijziging. 1. Wat is een finaal verrekenbeding en hoe werkt
Sneller systeemrisico's detecteren
Zonder Legal Entity Identifier doet uw bedrijf geen beurstransacties in 2018
Sinds 3 januari 2018 dient elke rechtspersoon die financiële instrumenten aan-of verkoopt te beschikken over een Legal Entity Identifier of kort LEI. 1. Legal Entity Identifier Een LEI is een unieke alfanumerieke code met 20 tekens waarmee elke juridische entiteit die actief is op de (al dan niet internationale) financiële markten op snelle wijze kan worden geïdentificeerd. De LEI st

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief