Inbreng van vastgoed in uw vennootschap: aan 0% of aan 10% registratiebelasting?

Het gebeurt regelmatig dat een bedrijfsleider beslist om een onroerend goed in brengen in zijn vennootschap. Dit kan dan zowel gaan over onroerend goed dat bedrijfsmatig gebruikt wordt in de onderneming, dan wel over privé-vastgoed.

In tegenstelling tot een verkoop van onroerend goed, is het niet steeds zo dat er (in Vlaanderen) 10% registratiebelasting verschuldigd is. Wat zijn nu de precieze spelregels om te kunnen genieten van de inbreng aan 0% en hebben de recente standpunten van de Vlaamse Belastingdienst hieraan iets gewijzigd ?

1. Basisregel
De hoofdregel bij de inbreng van onroerend goed in een vennootschap, is dat er geen registratiebelasting verschuldigd is. Dit kan zowel betrekking hebben op de inbreng in het kader van de oprichting van een vennootschap, dan wel  een latere inbreng.

Het moet hierbij gaan om de inbreng in een Belgische vennootschap tegen de maatschappelijke rechten in deze vennootschap. Dit laatste houdt in dat er voor deze inbreng enkel gewone aandelen, preferente aandelen,  winstbewijzen, enz... mogen worden toegekend.

2. Gemengde inbreng
Wat indien men niet enkel vergoed wordt met aandelen? Het kan bijvoorbeeld zijn dat u een onroerend goed wenst in te brengen, samen met de daarbij horende schuld.

In dat geval is er sprake van een “gemengde inbreng” en gelden er andere regels. Er is dan immers slechts sprake van inbreng (aan 0%) voor het gedeelte dat vergoed wordt door maatschappelijke rechten. Het overige gedeelte wordt dan afzonderlijk bekeken bv. als een verkoop, een ruil, een verhuring,... Daarop worden dan de tarieven toegepast die betrekking hebben op deze handelingen.

Voorbeeld

U brengt een kantoorgebouw in uw vennootschap met een waarde van € 300.000. Er is nog een openstaande hypothecaire schuld van € 50.000 die mee wordt ingebracht. U wordt voor de inbreng van het kantoorgebouw vergoed met enerzijds aandelen met een waarde van € 250.000 € en anderzijds neemt de vennootschap de schuld over.

Gevolg : u betaalt 0% registratiebelasting op de inbreng van € 250.000. U betaalt het tarief dat van toepassing is bij verkoop van onroerend goed (10%) op de € 50.000.

3. Uitzondering op de basisregel
Op de basisregel dat er geen registratiebelasting verschuldigd is op de inbreng van onroerend goed in een vennootschap, bestaan er, uiteraard, uitzonderingen. Eén van die uitzonderingen betreft de inbreng van woningen.

Waarover gaat het precies ?

Het moet gaan om :

  • De inbreng door een natuurlijke persoon;
  • In een Belgische of een buitenlandse vennootschap;
  • Van een in België gelegen onroerend goed;
  • Dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend of bestemd is.

De voorwaarde waarover er regelmatig discussie over ontstaat met de Administratie, betreft de laatste voorwaarde.

dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend of bestemd is

Duidelijk is dat indien een onroerend goed effectief tot bewoning wordt aangewend, dit aanleiding geeft tot een heffing van 10% registratiebelasting op de waarde van de inbreng.

Het gaat dus met andere woorden over een effectief gebruik als woning op het moment van de inbreng. Dit kan uiteraard worden nagegaan aan de hand van bv. de inschrijving in het bevolkingsregister.

Delicater is echter de beoordeling van het tweede deel van de voorwaarde, nl. het “bestemd zijn tot bewoning”. Deze voorwaarde wijst dus naar een situatie waarbij er alvast geen sprake is van een effectieve en actuele bewoning. Op dat moment vallen we immers onder het eerste deel van de voorwaarde, nl. de “aanwending tot bewoning”. 

De bestemming tot bewoning duidt daarentegen op een mogelijkheid tot bewoning. Het gaat hierbij, volgens de Administratie, eerder om de natuurlijke inrichting van het gebouw, het feit dat een gebouw bedoeld is om als woning te dienen. (cfr. Circ. Nr. 14 van 25 mei 1994).

Concreet wordt er dan gekeken of er een badkamer, keuken, toilet, enz aanwezig is.

De term “bestemd tot” werd tijdens de parlementaire voorbereiding van deze wetgeving toegevoegd om mogelijke ontwijking te voorkomen. Men zou bijvoorbeeld een gebouw dat quasi-afgewerkt is als woning, kunnen inbrengen in een vennootschap aan 0% en er bij wijze van spreken de week nadien in gaan wonen. Dit was dus de bedoeling van de toevoeging van de term “bestemming”.

De vraag stelt zich dan ook welke van de twee criteria voorrang zou hebben op het andere.

De Vlaamse Belastingdienst heeft hierover recent twee standpunten geformuleerd.

Een eerste standpunt, van 23 juni 2015, stelt klaar en duidelijk het volgende :

Om te bepalen of bij de inbreng van een niet tot bewoning bestemd onroerend goed deze zal worden beschouwd als een woning, wordt er niet gekeken naar de toekomstige bestemming van het ingebrachte goed, maar naar de actuele situatie op het ogenblik van de inbreng. Indien er op de datum van de akte niemand blijvend verblijft of gedomicilieerd is, wordt dit beschouwd als een inbreng. Zo niet, wordt dit beschouwd als een woning en zal het verkooprecht worden geheven.”

Enige tijd later werd dit standpunt echter van de website verwijderd en werd er een nieuw standpunt nr. 15124 gepubliceerd op datum van 2 september 2015. Hierin komt de Vlaamse Belastingdienst terug op het vorige standpunt. Het nieuwe standpunt luidt als volgt :

Indien een natuurlijk persoon een onroerend goed inbrengt in een vennootschap, waarbij twijfel kan bestaan of het gaat om een goed dat “gedeeltelijk of geheel tot bewoning wordt aangewend of is bestemd”, wordt de volgende redenering gevolgd:

• indien het goed op het ogenblik van de inbreng geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend, gaat het om de inbreng van een woning en is het verkooprecht verschuldigd, ongeacht de latere bestemming van het goed;

• indien het goed op het ogenblik van de inbreng niet geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend, wordt de bestemming van het goed in aanmerking genomen:

◦ is het goed na de inbreng geheel of gedeeltelijk tot bewoning bestemd, dan is het verkooprecht verschuldigd;

◦ is het goed na de inbreng helemaal niet tot bewoning bestemd, dan is het verkooprecht niet verschuldigd.

In dit geval moet in de akte duidelijk worden vermeld dat het goed niet voor bewoning wordt aangewend.

Bijgevolg wordt er nu wel degelijk gekeken naar het toekomstig gebruik van het onroerend goed. Het is dus in ieder geval aan te bevelen om in de akte duidelijk te vermelden wat er in de toekomst zal gebeuren met het onroerend goed. Indien u er zeker van bent dat het gebouw ook in de toekomst niet zal gebruikt worden als woning, dan zal het 0% tarief toegepast worden en blijven.  

Auteur: Jan Devos

7 gevolgen van een foutieve inschrijving
Het belang van een correcte KBO-inschrijving anno 2019
Elke onderneming heeft zijn unieke inschrijving in de KBO, vaak wordt echter vergeten deze inschrijving up-to-date te houden. Dit kan onaangename gevolgen hebben. ​De Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) is een register van de FOD Economie waarin alle basisgegevens van ondernemingen en hun vestigingseenheden verzameld zijn. Ze centraliseren de basisgegevens en vestigings
Is het nu 50% of 100% aftrekbaar?
Receptiekosten van een publicitair evenement slechts beperkt aftrekbaar
Volgens de letter van de wet (art. 53, 8° WIB) zijn beroepsmatig gedane receptiekosten slechts voor 50% aftrekbaar. Er bestaat sinds lange tijd discussie over de vraag of die aftrekbeperking ook geldt als de receptiekosten worden gemaakt in het kader van een publicitair evenement. Behouden deze kosten de aard van receptiekosten, ook als ze een publicitair doel hebben? Of vallen ze onder een
Juridisch is dit niet zo vanzelfsprekend
Herstructureren? Denk aan uw bestuursmandaten
Bij de herstructurering van vennootschappen komt heel wat kijken. Een element dat daarbij geregeld uit het oog wordt verloren betreft de bestuursmandaten die de overgenomen vennootschap waarneemt in een aantal andere vennootschappen. De vraag is wat het lot is van deze bestuursmandaten eens de besturende vennootschap verdwijnt ingevolge fusie of splitsing. In vele gevallen is het de bedo
Vanaf 1 jan 2020 enkel nog nieuwe formulieren
Nieuwe publicatieformulieren voor het Belgisch Staatsblad
Vennootschappen, verenigingen en stichtingen die teksten, zoals bv. oprichtingsaktes, benoemingen bestuurders etc., moeten neerleggen op de griffie van de ondernemingsrechtbank dienen hiervoor speciale formulieren te gebruiken. Op 30 april 2019 verscheen in het Belgisch Staatsblad het nieuwe Koninklijk Besluit van 29 april 2019 tot uitvoering van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
Dit jaar zal het vaker voorkomen dat er moet gereageerd worden
Voorstel van vereenvoudigde aangifte? Kijk goed na en reageer tijdig!
Reeds sinds enkele jaren zit het aantal voorstellen van vereenvoudigde aangifte in de lift. Dit jaar zullen meer dan 3,2 miljoen Belgen zo’n voorstel krijgen. Als er niets moet worden gewijzigd, moet u ook niet reageren. Maar als er toch iets moet worden aangepast (lees: de fiscus heeft onjuiste of onvolledige gegevens), dan moet u tijdig reageren. Dit jaar zal het&
Ook ondernemingen moeten nu uitdrukkelijk de procedure volgen
Belangenconflict in het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen
Sinds 1 mei 2019 is het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (WVV) in werking getreden. Het WVV voorziet in een ruimere en strengere regeling inzake de belangenconflicten die zich mogelijks kunnen voordoen binnen een onderneming. De verruiming bestaat erin dat de bestuurders van coöperatieve vennootschappen, vzw’s&nb
Belangrijke tips bij een schenking
Enkele do’s en don'ts bij de bankgift
De bankgift is nog steeds een zeer geliefde techniek voor de overdracht van geld bij wijze van schenking. Dit is niet zo verwonderlijk aangezien de bankgift een geldige schenking geeft zonder (al te veel) formalisme en zonder schenkbelasting, indien deze volgens de regels van het spel wordt uitgevoerd. Toch zijn er enkele spelregels die roet in het eten dreigen te gooien, indien ze niet corre
Het verdere verloop van de relatie tussen het VK, de EU en de EER
Welke impact heeft de Brexit op uw vennootschapsbelasting?
Op vandaag hoort het Verenigd Koninkrijk (VK) nog steeds tot de Europese Unie (EU) evenals tot de Europese Economische Ruimte (EER). Intussen kreeg het VK namelijk tot ten laatste 31 oktober 2019 de tijd om de Brexit te realiseren. Dit betekent dan ook dat grensoverschrijdende transacties die met het VK worden verricht nog steeds binnen het toepassingsgebied van de Europese richtlijnen vallen. Na
Minder streng circulaire voor horecasector
Nieuw circulaire voor BTW tarief bij restaurant- en cateringdiensten
Op 1 januari 2010 werd het btw tarief voor restaurant- en cateringdiensten verlaagd naar 12%. Dit tarief geldt enkel voor het eten. De dranken (ook de niet-alcoholische en de koffie en thee) zijn nog onderworpen aan het standaard btw-tarief van 21%. De Administratie publiceerde op 23 december 2009 een toelichting waarin ze besprak hoe een enige prijs voor een menu (inclusief drank) voor het bepale
Wordt uw bestuurdersaansprakelijkheid eindelijk beperkt?
Bestuurdersaansprakelijkheid in het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen
Wordt uw bestuurdersaansprakelijkheid eindelijk beperkt onder het nieuwe WVV? Het nieuw Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (WVV) werd, na een hobbelig parcours te hebben doorlopen, op 28 februari 2019 gestemd in de Kamer. Een van de meest in het oog springende vernieuwingen die het WVV doorvoert is de invoering van een beperking op de bestuurdersaansprakelijkheid in artikel 2:57. Va
Hoe aftrekbaar zijn uw restaurantkosten?Download de fiscale gids

Word jij onze nieuwe collega?

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief