Btw op eigen werk in onroerende staat: wetswijziging toegelicht

Op 29 november 2017 werd het BTW – Wetboek gewijzigd op enkele punten. Op 12 februari heeft de administratie deze wetswijziging toegelicht (Circulaire 2018/C/20). In dit artikel willen we even stilstaan bij de gevolgen van de wetswijziging voor vennootschappen die hun eigen bedrijfsgebouw oprichten of hieraan zelf herstellings-, onderhouds- of reinigingswerken uitvoeren.

Vroegere situatie
Wanneer een btw – belastingplichtige zijn eigen bedrijfsgebouw oprichtte voor zijn economische activiteit, verrichte deze op basis van artikel 19, §2, 1e lid W.BTW een dienst aan zichzelf. Hiervoor diende een “stuk” (interne factuur) te worden opgesteld met als maatstaf van heffing “de normale waarde” van de verrichte diensten en daarover 21% btw gerekend. De normale waarde is de prijs dewelke tussen twee onafhankelijke partijen zou worden aangerekend voor deze werken. De btw kon dan door die belastingplichtige vervolgens terug in aftrek worden genomen in de mate dat deze recht op aftrek had. Voor nieuwe gebouwen geldt een herzieningstermijn van 15 jaar. Dus de btw op de normale waarde was onderworpen aan de 15- jarige herzieningstermijn.

Voorbeeld
Bij de oprichting van een nieuw gebouw door de vennootschap voor zijn btw- plichtige activiteit werd voor 500.000 EUR (excl. Btw) aan materiaal aangekocht. Mochten zij de oprichting door een derde – aannemer hebben laten doen, dan zou dit 800.000 EUR hebben gekost. Er zou in dit geval een intern stuk voor een dienst aan zichzelf voor 800.000 EUR + 21% btw (168.000 EUR) moeten worden opgemaakt. De btw kon door de vennootschap in dezelfde aangifte terug in aftrek worden gebracht, maar was wel onderworpen aan de 15-jarige herzieningstermijn.

Op de vingers getikt door Europa
De Europese commissie had kritiek geuit over de verenigbaarheid van onze wetgeving met de Europese regelgeving. De Europese regelgeving bepaalt namelijk dat als voorwaarde voor de gelijkstelling met een dienst onder bezwarende titel, de bedoelde belastingplichtige geen volledig recht op aftrek van de belasting zou hebben (artikel 27, van de btw-richtlijn). Onze nationale wetgeving was te ruim omdat de gelijkstelling met een dienst gold voor alle belastingplichtigen, ongeacht zij volledig, gedeeltelijk of geen recht op aftrek hadden.

Wetswijziging
De wetswijziging van 29 november 2017 heeft ons Belgisch BTW – wetboek in lijn gebracht met de Europese regelgeving, door artikel 19, §2 aan te passen. Voortaan zal de belastingplichtige op het moment van de voltooiing van de werken niet langer geacht worden een met een dienst onder bezwarende titel gelijkgestelde handeling te verrichten. De belastingplichtige zal derhalve op dat moment ook geen “stuk” (interne factuur) meer moeten opmaken dat die belastbare handeling vaststelt en hij zal evenmin nog btw moeten afdragen over een dergelijke handeling. De oprichting van een nieuw gebouw blijft nog wel een bedrijfsmiddel, Derhalve zal de btw die volledig in aftrek werd gebracht over de uitgaven die werden verricht om het gebouw op te richten (bv. de aankoop van materialen) moeten worden beschouwd als btw geheven van bedrijfsmiddelen die onderworpen is aan herziening gedurende een termijn van 15 jaar. De nodige gegevens moeten derhalve worden opgenomen in de tabel der bedrijfsmiddelen om dit te kunnen opvolgen.

Het essentiële verschil tussen de oude en de nieuwe regeling op het vlak van de herzieningsverplichting is dus de omvang van het btw-bedrag dat aan herziening onderworpen is mocht het gebouw na de oprichting een gehele of gedeeltelijke bestemmingswijziging ondergaan die geen recht op btw- aftrek verleent. Onder de oude regeling was het btw-bedrag dat aan herziening is onderworpen bij de oprichting van een gebouw, immers het volledig in aftrek gebrachte btw-bedrag dat verschuldigd werd over de met een dienst verricht onder bezwarende titel gelijkgestelde handeling, berekend over de normale waarde. Onder de nieuwe regeling is het voor herziening vatbare btw-bedrag daarentegen beperkt tot het volledig in aftrek gebrachte btw-bedrag dat verschuldigd werd over de uitgaven die werden gedaan om het gebouw op te richten.  

In ons voorbeeld zal voor de oprichting van hetzelfde gebouw, waarbij voor 500.000 EUR aan materiaal werd aangekocht, slechts 105.000 EUR btw aan de 15 – jarige btw herzieningstermijn onderworpen zijn (ipv 168.000 EUR onder de oude wetgeving).

Ook de ongelijke behandeling wordt onder de loep genomen
Voordeel alle aard bewoning: hoe anticiperen op het hoger of lager scenario?
De discriminatie met betrekking tot het voordeel van alle aard voor huisvesting is al meermaals aan bod gekomen. Meer bepaald betreft dit de ongelijke behandeling van dezelfde voordelen als het gaat om een terbeschikkingstelling door een eenmanszaak dan wel een terbeschikkingstelling door een rechtspersoon. In de meest voorkomende gevallen is het voordeel vanwege een vennootschap fiscaal zomaar ev
Om zo financiële last te verminderen
Starterskorting op sociale bijdragen voor zelfstandigen
De starterskorting is een onderdeel van het zomerakkoord en is ingegaan op 1 april 2018. Via deze weg wil de regering de financiële last van startende zelfstandigen, die bij het begin van hun activiteit vaak lage inkomsten hebben, verminderen en zo het ondernemerschap stimuleren.  Welke zelfstandigen komen in aanmerking?  De kortingsmaatregel geldt voor alle startende zelfstandigen
Een volledig overzicht
Uw woonlening in de aangifte personenbelasting aanslagjaar 2018
Het nieuwe aangifteformulier in de personenbelasting voor aanslagjaar 2018 is inmiddels gepubliceerd en dus is het hoog tijd om na te gaan hoe u uw woonlening correct kan invullen in uw aangifte personenbelasting. De grootste wijziging in 2017 heeft zich voorgedaan in de woonfiscaliteit van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De overige gewesten hebben een status quo gehanteerd tegenover vorig jaa
Het doolhof in de personenbelasting overzichtelijker gemaakt
De aangifte in de personenbelasting: wijzigingen in het formulier voor aanslagjaar 2018
Op 6 april 2018 werd het model van het aangifteformulier voor de personenbelasting met betrekking tot aanslagjaar 2018 gepubliceerd. 
Revolutionair arrest
Belgische administratie wordt teruggefloten: exit “subject-to-tax clause”?
Het Hof van Cassatie heeft op 25 januari 2018 een opmerkelijke uitspraak gedaan in het kader van de toewijzing van heffingsbevoegdheid voor beroepsinkomen in een internationale context. De betwisting Concreet handelde de zaak over het beroepsinkomen verkregen door een professionele wielrenner. In de periode 2007-2009 was de wielrenner door een Belgische werkgever tewerkgesteld en nam hij deel
We bekijken de krachtlijnen van deze hervorming
Na het nieuwe erfrecht volgt de ‘ingrijpende’ verlaging van de erfbelasting… of nog niet?
In navolging van de erfrechthervorming werd ook een aanpassing van de erfbelasting aangekondigd door de Vlaamse regering. 
Modernisering van het btw-stelsel
Europa kondigt grootse btw-hervorming aan: eerste wijzigingen in werking vanaf 1 januari 2019
Vanuit het besef dat het huidige btw-systeem niet meer aangepast is aan de steeds sneller evoluerende digitale en mobiele economie, ijvert de Europese Commissie sinds jaren voor een diepgaande modernisering van het btw-stelsel. Een grondige studie en zoektocht naar de manier waarop dit concreet vorm kon gegeven worden, resulteerden in december 2016 in een voorstel van de Commissie waarin vereenvou
Breaking news
Verhuur met btw mogelijk vanaf 1 oktober 2018
Het kabinet van Minister Van Overtveldt heeft meegedeeld dat de btw-regels inzake onroerende verhuur vanaf 1 oktober 2018 worden gewijzigd. Dit weekend zou hierover binnen de regering en in het kader van de begrotingscontrole een akkoord zijn bereikt. Dit voorstel lag al op tafel bij het zomerakkoord, maar heeft toen de eindmeet niet gehaald. Deze nieuwe regelgeving kan enkel maar worden toegej
Een pand vestigen op roerende goederen wordt makkelijker
De nieuwe pandwet: invoering van het bezitloos pand en uitbreiding van het eigendomsvoorbehoud
Per 1 januari 2018 trad de nieuwe pandwet in werking. Het wordt makkelijker om een pand te vestigen op roerende goederen dankzij de invoering van een pandregister.
Een interessante manier om kapitaal voordeliger te verkrijgen?
De Belgische fiscale behandeling van de afkoop van Nederlandse pensioenen in eigen beheer
Nog net voor het einde van het jaar heeft de belastingadministratie eindelijk de knoop doorgehakt en een circulaire gepubliceerd.

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief