Btw op eigen werk in onroerende staat: wetswijziging toegelicht

Op 29 november 2017 werd het BTW – Wetboek gewijzigd op enkele punten. Op 12 februari heeft de administratie deze wetswijziging toegelicht (Circulaire 2018/C/20). In dit artikel willen we even stilstaan bij de gevolgen van de wetswijziging voor vennootschappen die hun eigen bedrijfsgebouw oprichten of hieraan zelf herstellings-, onderhouds- of reinigingswerken uitvoeren.

Vroegere situatie
Wanneer een btw – belastingplichtige zijn eigen bedrijfsgebouw oprichtte voor zijn economische activiteit, verrichte deze op basis van artikel 19, §2, 1e lid W.BTW een dienst aan zichzelf. Hiervoor diende een “stuk” (interne factuur) te worden opgesteld met als maatstaf van heffing “de normale waarde” van de verrichte diensten en daarover 21% btw gerekend. De normale waarde is de prijs dewelke tussen twee onafhankelijke partijen zou worden aangerekend voor deze werken. De btw kon dan door die belastingplichtige vervolgens terug in aftrek worden genomen in de mate dat deze recht op aftrek had. Voor nieuwe gebouwen geldt een herzieningstermijn van 15 jaar. Dus de btw op de normale waarde was onderworpen aan de 15- jarige herzieningstermijn.

Voorbeeld
Bij de oprichting van een nieuw gebouw door de vennootschap voor zijn btw- plichtige activiteit werd voor 500.000 EUR (excl. Btw) aan materiaal aangekocht. Mochten zij de oprichting door een derde – aannemer hebben laten doen, dan zou dit 800.000 EUR hebben gekost. Er zou in dit geval een intern stuk voor een dienst aan zichzelf voor 800.000 EUR + 21% btw (168.000 EUR) moeten worden opgemaakt. De btw kon door de vennootschap in dezelfde aangifte terug in aftrek worden gebracht, maar was wel onderworpen aan de 15-jarige herzieningstermijn.

Op de vingers getikt door Europa
De Europese commissie had kritiek geuit over de verenigbaarheid van onze wetgeving met de Europese regelgeving. De Europese regelgeving bepaalt namelijk dat als voorwaarde voor de gelijkstelling met een dienst onder bezwarende titel, de bedoelde belastingplichtige geen volledig recht op aftrek van de belasting zou hebben (artikel 27, van de btw-richtlijn). Onze nationale wetgeving was te ruim omdat de gelijkstelling met een dienst gold voor alle belastingplichtigen, ongeacht zij volledig, gedeeltelijk of geen recht op aftrek hadden.

Wetswijziging
De wetswijziging van 29 november 2017 heeft ons Belgisch BTW – wetboek in lijn gebracht met de Europese regelgeving, door artikel 19, §2 aan te passen. Voortaan zal de belastingplichtige op het moment van de voltooiing van de werken niet langer geacht worden een met een dienst onder bezwarende titel gelijkgestelde handeling te verrichten. De belastingplichtige zal derhalve op dat moment ook geen “stuk” (interne factuur) meer moeten opmaken dat die belastbare handeling vaststelt en hij zal evenmin nog btw moeten afdragen over een dergelijke handeling. De oprichting van een nieuw gebouw blijft nog wel een bedrijfsmiddel, Derhalve zal de btw die volledig in aftrek werd gebracht over de uitgaven die werden verricht om het gebouw op te richten (bv. de aankoop van materialen) moeten worden beschouwd als btw geheven van bedrijfsmiddelen die onderworpen is aan herziening gedurende een termijn van 15 jaar. De nodige gegevens moeten derhalve worden opgenomen in de tabel der bedrijfsmiddelen om dit te kunnen opvolgen.

Het essentiële verschil tussen de oude en de nieuwe regeling op het vlak van de herzieningsverplichting is dus de omvang van het btw-bedrag dat aan herziening onderworpen is mocht het gebouw na de oprichting een gehele of gedeeltelijke bestemmingswijziging ondergaan die geen recht op btw- aftrek verleent. Onder de oude regeling was het btw-bedrag dat aan herziening is onderworpen bij de oprichting van een gebouw, immers het volledig in aftrek gebrachte btw-bedrag dat verschuldigd werd over de met een dienst verricht onder bezwarende titel gelijkgestelde handeling, berekend over de normale waarde. Onder de nieuwe regeling is het voor herziening vatbare btw-bedrag daarentegen beperkt tot het volledig in aftrek gebrachte btw-bedrag dat verschuldigd werd over de uitgaven die werden gedaan om het gebouw op te richten.  

In ons voorbeeld zal voor de oprichting van hetzelfde gebouw, waarbij voor 500.000 EUR aan materiaal werd aangekocht, slechts 105.000 EUR btw aan de 15 – jarige btw herzieningstermijn onderworpen zijn (ipv 168.000 EUR onder de oude wetgeving).

Waardering vruchtgebruik
Nu ook klopjacht op verkoop van vruchtgebruik?
In voorgaande edities is al geschreven over de waardering van het vruchtgebruik bij de verwerving van onroerende goederen, maar er duiken de laatste tijd ook regelmatig berichten op over controles op de waardering van het vruchtgebruik bij de doorverkoop. De rechtspraak heeft echter tot nu toe het standpunt van de belastingplichtige gevolgd. Situatieschets Er is sinds enkele jaren heel wat te
De arbeidsmarkt van de toekomst
Flexibel onbelast (bij)verdienen
In België kennen we drie wettelijke sociale statuten, (i) de werknemer, (ii) de zelfstandige en (iii) de ambtenaar. Evenwel wordt vaak de vraag gesteld of deze opdeling nog afgestemd is op de snel evoluerende arbeidsmarkt waarin flexibiliteit vereist wordt en er heel wat mensen kiezen voor een ‘freelance–statuut’ of verscheidene statuten wensen te combineren. Voka pleitte in dit kader re
Vlabel spreekt verzoenende taal
Zorgt de daling van de Vlaamse verkooprechten voor een stijging van de kosten bij aankoop vruchtgebruik?
De recente tariefdaling (naar 7,00%) voor aankopen van gezinswoningen gaat gepaard met een aantal voorwaarden. Zo moet de koper een natuurlijk persoon zijn.
Belangrijke gevolgen voor burgerlijke vennootschappen en tijdelijke handelsvennootschappen
Hervorming van het ondernemingsrecht
De wet van 15 april 2018 houdende hervorming van het ondernemingsrecht treedt in werking op 1 november 2018. Deze wet introduceert een nieuw en ruim begrip “onderneming”. Hieronder worden enkele in het oog springende gevolgen toegelicht.  De burgerlijke vennootschap verdwijnt  Vanaf 01 november 2018 verdwijnt het onderscheid tussen de burgerlijke en de handelsvennootschap uit het
Wat zijn de gevolgen?
Vlabel teruggefloten door Raad van State inzake de gesplitste verkrijging en inschrijving van blote eigendom en vruchtgebruik
Na een jarenlange betwisting tussen belastingplichtigen en Vlabel, heeft de Raad van State het standpunt van Vlabel vernietigd.
Beperking van het aantal vennootschapsvormen
Help, mijn vennootschapsvorm bestaat binnenkort niet meer!
Het WVV is op komst Op 4 juni 2018 werd het “wetsontwerp tot invoering van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen” ingediend in de kamer, waarmee we aan de vooravond staan van de grootste hervorming van het vennootschapsrecht sinds de invoering van de gecoördineerde wetten op de handelsvennootschappen de dato 30 november 1935. Deze grondige hervorming van het vennootschapsrecht g
Is uw organisatie meldingsplichtig?
Goed begonnen is half werk: Bereid uw organisatie voor op de go live van het UBO-register
Op 31 oktober 2018 gaat het register van uiteindelijke begunstigden (het “UBO-register”) live. Wij overlopen voor u waar uw organisatie mee rekening moet houden. 
Één van de actiepunten van de ATAD-richtlijn
Impact invoering Belgische CFC wetgeving: de facto verstrenging van de transfer pricing regels?
Vanaf 1 januari 2019 (aanslagjaar 2020) zal in België, omwille van de implementatie van de ATAD-richtlijn1, de nieuw te introduceren CFC-regel in werking treden. Deze nieuwe wetgeving dient in het ruimere kader van het Zomerakkoord en de hervormingen in de Belgische vennootschapsbelasting geplaatst te worden, die net zoals de CFC-wetgeving mede voortvloeien uit de reeds ruim besproken implementat
Een kort overzicht
Wat te verwachten op (nationaal) btw-vlak?
Ondanks het feit dat velen onder ons nog in zomer(-vakantie)modus verkeren, staan we in dit artikel graag toch al eens even stil bij de btw-wijzigingen die we (mogelijks) in de nabije toekomst mogen verwachten. Het betreft hier een kort overzicht. Voor een diepgaandere toelichting kunnen jullie uiteraard steeds contact opnemen met ons btw-team.  Vouchers (1 januari 2019)  In juni 201
Afhankelijk van de aard en herhaling van de overtreding
Boeteschalen vastgelegd voor de niet-naleving van de transfer pricing documentatieplicht
Vanaf aanslagjaar 2017, meer bepaald sinds de inwerkingtreding van de verplichte transfer pricing documentatieplicht, werd onmiddellijk opgenomen dat er vanaf een tweede overtreding waarbij men niet voldoet aan de transfer pricing verplichtingen een boete kan opgelegd worden gaande  van 1.250 EUR tot 25.000 EUR (Artikel 445, §3 Wetboek Inkomstenbelastingen 1992). De schalen van de administra
Hoe aftrekbaar zijn uw restaurantkosten?Download de fiscale gids

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief