Btw op eigen werk in onroerende staat: wetswijziging toegelicht

Op 29 november 2017 werd het BTW – Wetboek gewijzigd op enkele punten. Op 12 februari heeft de administratie deze wetswijziging toegelicht (Circulaire 2018/C/20). In dit artikel willen we even stilstaan bij de gevolgen van de wetswijziging voor vennootschappen die hun eigen bedrijfsgebouw oprichten of hieraan zelf herstellings-, onderhouds- of reinigingswerken uitvoeren.

Vroegere situatie
Wanneer een btw – belastingplichtige zijn eigen bedrijfsgebouw oprichtte voor zijn economische activiteit, verrichte deze op basis van artikel 19, §2, 1e lid W.BTW een dienst aan zichzelf. Hiervoor diende een “stuk” (interne factuur) te worden opgesteld met als maatstaf van heffing “de normale waarde” van de verrichte diensten en daarover 21% btw gerekend. De normale waarde is de prijs dewelke tussen twee onafhankelijke partijen zou worden aangerekend voor deze werken. De btw kon dan door die belastingplichtige vervolgens terug in aftrek worden genomen in de mate dat deze recht op aftrek had. Voor nieuwe gebouwen geldt een herzieningstermijn van 15 jaar. Dus de btw op de normale waarde was onderworpen aan de 15- jarige herzieningstermijn.

Voorbeeld
Bij de oprichting van een nieuw gebouw door de vennootschap voor zijn btw- plichtige activiteit werd voor 500.000 EUR (excl. Btw) aan materiaal aangekocht. Mochten zij de oprichting door een derde – aannemer hebben laten doen, dan zou dit 800.000 EUR hebben gekost. Er zou in dit geval een intern stuk voor een dienst aan zichzelf voor 800.000 EUR + 21% btw (168.000 EUR) moeten worden opgemaakt. De btw kon door de vennootschap in dezelfde aangifte terug in aftrek worden gebracht, maar was wel onderworpen aan de 15-jarige herzieningstermijn.

Op de vingers getikt door Europa
De Europese commissie had kritiek geuit over de verenigbaarheid van onze wetgeving met de Europese regelgeving. De Europese regelgeving bepaalt namelijk dat als voorwaarde voor de gelijkstelling met een dienst onder bezwarende titel, de bedoelde belastingplichtige geen volledig recht op aftrek van de belasting zou hebben (artikel 27, van de btw-richtlijn). Onze nationale wetgeving was te ruim omdat de gelijkstelling met een dienst gold voor alle belastingplichtigen, ongeacht zij volledig, gedeeltelijk of geen recht op aftrek hadden.

Wetswijziging
De wetswijziging van 29 november 2017 heeft ons Belgisch BTW – wetboek in lijn gebracht met de Europese regelgeving, door artikel 19, §2 aan te passen. Voortaan zal de belastingplichtige op het moment van de voltooiing van de werken niet langer geacht worden een met een dienst onder bezwarende titel gelijkgestelde handeling te verrichten. De belastingplichtige zal derhalve op dat moment ook geen “stuk” (interne factuur) meer moeten opmaken dat die belastbare handeling vaststelt en hij zal evenmin nog btw moeten afdragen over een dergelijke handeling. De oprichting van een nieuw gebouw blijft nog wel een bedrijfsmiddel, Derhalve zal de btw die volledig in aftrek werd gebracht over de uitgaven die werden verricht om het gebouw op te richten (bv. de aankoop van materialen) moeten worden beschouwd als btw geheven van bedrijfsmiddelen die onderworpen is aan herziening gedurende een termijn van 15 jaar. De nodige gegevens moeten derhalve worden opgenomen in de tabel der bedrijfsmiddelen om dit te kunnen opvolgen.

Het essentiële verschil tussen de oude en de nieuwe regeling op het vlak van de herzieningsverplichting is dus de omvang van het btw-bedrag dat aan herziening onderworpen is mocht het gebouw na de oprichting een gehele of gedeeltelijke bestemmingswijziging ondergaan die geen recht op btw- aftrek verleent. Onder de oude regeling was het btw-bedrag dat aan herziening is onderworpen bij de oprichting van een gebouw, immers het volledig in aftrek gebrachte btw-bedrag dat verschuldigd werd over de met een dienst verricht onder bezwarende titel gelijkgestelde handeling, berekend over de normale waarde. Onder de nieuwe regeling is het voor herziening vatbare btw-bedrag daarentegen beperkt tot het volledig in aftrek gebrachte btw-bedrag dat verschuldigd werd over de uitgaven die werden gedaan om het gebouw op te richten.  

In ons voorbeeld zal voor de oprichting van hetzelfde gebouw, waarbij voor 500.000 EUR aan materiaal werd aangekocht, slechts 105.000 EUR btw aan de 15 – jarige btw herzieningstermijn onderworpen zijn (ipv 168.000 EUR onder de oude wetgeving).

Het onderhandelde brexit-akkoord werd weggestemd
Vier op de vijf ondernemingen die handel drijven met de UK zijn nog niet voorbereid op de brexit
Gisteren werd het onderhandelde brexit-akkoord weggestemd in het Britse Lagerhuis. De kansen op een “no-deal" brexit scenario nemen aanzienlijk toe nu de standpunten zich lijken te verharden. Brexiteers mogen dan wel spreken van “a proper brexit”, maar in de praktijk komt dit neer op een chaotische brexit. Minister van Financiën,  Alexander De Croo, luidde vanmorgen d
De inschrijvingsplicht wordt ruimer
Meer ondernemers moeten zich inschrijven in de Kruispuntbank voor ondernemingen
In het streven naar een aantrekkelijker ondernemingsklimaat werd er onder meer gesleuteld aan het ondernemingsrecht. De wetgever afstapt van het begrip “handelaar”. In plaats daarvan wordt het begrip “onderneming” als overkoepelende term gebruikt. Het nieuwe ondernemingsbegrip  vormt niet alleen de bouwsteen voor zowel de regels van het Wetboek van economisch recht als in het gerechte
Meer specifiek: het huwelijksvermogensrecht
Een nieuwe vergoedingsplicht in het wettelijk stelsel
Wat als een echtgenoot zijn beroep uitoefent in een vennootschap, waarvan alle aandelen “eigen” zijn ? De wet van 22 juli 2018 heeft aanzienlijke wijzigingen aangebracht in het huwelijksvermogensrecht. Met dit artikel gaan wij in op een specifieke aanvulling in het huwelijksvermogensrecht, namelijk de mogelijke benadeling van de gemeenschap bij de beroepsuitoefening door middel van een eige
Veranderingen in de zorgvolmacht en vruchtgebruik
Vermogensplanning: enkele recente ontwikkelingen
De laatste maanden hebben we al regelmatig bericht over  de grote wijzigingen in de vermogens- en successieplanning. Hieronder bezorgen we nog een kleine update over enkele van deze wijzigingen.   De zorgvolmacht: uw vermogen veiligstellen voor later Het klassieke voorbeeld is hier dat van een persoon die omwille van een fysieke of mentale beperking (coma, dementie, …) tijdelijk of
Happy Brexmas?
Hoe bereidt u uw onderneming voor op de brexit?
Op 10 december besliste de Britse eerste minister om de stemming in het Britse Lagerhuis over brexit-deal uit te stellen. De kans op een “no deal” rampscenario neemt verder toe. Wat zijn de belangrijke data? Het Verenigd Koninkrijk heeft de Europese Raad op 29 maart 2017 formeel kennis gegeven van het voornemen om uit de EU te treden (procedure voorzien in art. 50 EU Verdrag). Het Verenigd
Een geliefde controlestructuur
De almachtige zaakvoerder van een burgerlijke maatschap : altijd fictie geweest ?
De burgerlijke maatschap is al lang een geliefde controlestructuur bij vermogensplanners. In veel gevallen willen schenkers hun vermogen niet volledig uit handen geven en wensen zij toch nog een zekere controle te behouden over hetgeen ze schenken. Zeker bij de overdracht van familiale vennootschappen willen de schenkers (vaak ouders of familieleden) nog steeds zeggenschap houden over de gang van
Recht op btw-aftrek mogelijk voor kosten gemaakt bij de aankoop van aandelen
Het Ryanair arrest
Ook recht op btw-aftrek mogelijk voor kosten gemaakt bij de aankoop van aandelen indien koop finaal niet (volledig) plaatsvindt Het Europees Hof van Justitie bevestigde recent dat de btw over kosten gemaakt met betrekking tot de verwerving van aandelen aftrekbaar kan zijn, zélfs indien de verwerving uiteindelijk niet (volledig) wordt verwezenlijkt. Hiermee bevestigt het Hof van Justitie opnieu
Het fiscale kader
Subsidies in de vennootschap: vrijgesteld of niet?
In het artikel van onze collega’s van Strategy en Operations werden kort enkele subsidies omschreven. Ze gaven daarbij aan u en uw vennootschap te kunnen bijstaan voor wat betreft subsidiebegeleiding van A tot Z.1In het kader hiervan bespreken we graag het fiscale kader rond subsidies: hoe worden de ontvangen subsidies fiscaal behandeld binnen de vennootschap? Zijn deze subsidies vrijgestel
Het kan een groter fiscaal voordeel opleveren
De investeringsaftrek: een illustratie van de opties
Ondernemingen en natuurlijke personen krijgen de mogelijkheid om hun belastbare winst te verminderen met een deel van de aanschaffings- of beleggingswaarde van investeringen.
Waardering vruchtgebruik
Nu ook klopjacht op verkoop van vruchtgebruik?
In voorgaande edities is al geschreven over de waardering van het vruchtgebruik bij de verwerving van onroerende goederen, maar er duiken de laatste tijd ook regelmatig berichten op over controles op de waardering van het vruchtgebruik bij de doorverkoop. De rechtspraak heeft echter tot nu toe het standpunt van de belastingplichtige gevolgd. Situatieschets Er is sinds enkele jaren heel wat te
Hoe aftrekbaar zijn uw restaurantkosten?Download de fiscale gids

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief