Voordeel alle aard bewoning: hoe anticiperen op het hoger of lager scenario?

De discriminatie met betrekking tot het voordeel van alle aard voor huisvesting is al meermaals aan bod gekomen. Meer bepaald betreft dit de ongelijke behandeling van dezelfde voordelen als het gaat om een terbeschikkingstelling door een eenmanszaak dan wel een terbeschikkingstelling door een rechtspersoon. In de meest voorkomende gevallen is het voordeel vanwege een vennootschap fiscaal zomaar eventjes bijna viermaal duurder dan in vergelijking met het voordeel vanwege een eenmanszaak.

De discussie over de discriminatie tussen voordelen van alle aard bewoning
De hoven van beroep van Antwerpen en Gent hebben al verschillende keren geoordeeld dat dit onderscheid niet verantwoord is en dat bijgevolg ook voor vennootschappen rekening moet gehouden worden met het lagere voordeel van alle aard (van de eenmanszaak). Concreet komt het erop neer dat met vermenigvuldigingsfactor 1 moet worden rekening gehouden en niet met factor 3,8. Daardoor worden de meeste voordelen van alle aard plotseling viermaal goedkoper.

De fiscus bleef lange tijd stoïcijns onder de vrij vernietigende rechtspraak en het aantal dossiers dat voor deze rechtbanken moest komen bleef zich opstapelen. Naar analogie met andere discussies verwachtte iedereen dat het wettelijke voordeel van alle aard van eenmanszaken en vennootschappen zou worden gelijkgeschakeld door de wetgever, maar dan wel op het niveau van het hoogste voordeel van alle aard (factor 3,8). Op die manier zou de discriminatie ook worden weggewerkt en zou de schatkist geen nadeel lijden. 

De fiscus gaat berusten en misschien ook een toegift doen?
De Minister van Financiën gooide echter heel recent de handdoek in de ring. Meteen wordt een wetgevend ingrijpen aangekondigd, met dien verstande dat de verwachte verhoging naar factor 3,8 er volgens de eerste berichten dan toch niet zou komen. In de media – aangezien er nog geen officiële stellingname is – werd zelfs gealludeerd dat de voordelen van alle aard zouden verlaagd worden. De Minister zelf verwees naar "onrealistische voordelen van alle aard" en de nood om, na de verhoging ervan onder het bewind van Di Rupo, een algemene verlaging in te zetten.

In de praktijk zou een algemene verlaging naar factor 1 (die er misschien leek aan te komen na de eerste woorden van de Minister) erop neer komen dat bijna alle voordelen van alle aard gedecimeerd worden tot een kwart van de huidige waarde, waardoor zelfs kasten van villa’s in vele gevallen een voordeel van alle aard zouden krijgen dat als het ware gelijk is aan de huurprijs van een modale woonst. Hoewel dit een welkome afwisseling  zou betekenen voor de ondernemers en de middenklasse , lijkt dit  misschien net een beetje te veel van het goede waardoor het weinig duurzaam lijkt. Bij een dergelijke wending is het meer dan waarschijnlijk dat deze regelgeving ooit – en wellicht sneller dan het licht – terug op de wetgevende tekentafel terecht komt. Hierbij zijn er twee afgetekende nadelen:

  • Dit zal aanleiding geven tot een nieuwe discussie, wetend dat betwistingen altijd nefast zijn en dit domein daar fiscaal zeker (en deels onterecht) onder te lijden heeft;
  • Vastgoedplanning is bij uitstek een lange termijnplanning; deze wordt echter bemoeilijkt als men op voorhand weet dat de huidige regelgeving niet stabiel is en dus wijzigingen zal ondergaan.

Dergelijke "hort-en-stoot-regulering” is, net zoals de wispelturige regelgeving met betrekking tot de autofiscaliteit, dan ook niet echt de beste vertoning professionele en stabiele regelgeving. 

Daar komt de boemerang al
In de media (E. Cleeren, “Kraai niet te snel victorie over villa op kosten van de zaak”, Tijd 31 maart 2018, p. 33-34) werd melding gemaakt van het feit dat de Minister nu alsnog enige slag om de arm blijkt te houden. Meer bepaald zou dit fenomeen volgens de Minister toch even bekeken moeten worden door zijn administratie, allicht omwille van dezelfde oprispingen als hierboven vermeld. Is deze gemiste belastingverlaging voor de ondernemers per definitie een slechte zaak? Afhankelijk van wat er uit de bus zal komen, lijkt dit niet het geval, aangezien een te voordelige tarifering alleen de voorbode zou zijn van nog meer discussie en onzekerheid. Met enige omzichtigheid is het dan eerder positief te noemen dat het debat op voorhand wordt beslecht in plaats van na de feiten.

Waar kan de belastingplichtige zich aan verwachten?
Een eerste idee is dat het huidige systeem van de kadastrale inkomens als basis voor de voordelen van alle aard volledig voorbijgestreefd is. De voordelen van alle aard verschillen immers teveel onderling, zodat vergelijkbare panden, in functie van regio, leeftijd, … toch een verschillend KI kunnen hebben. Een eerder opgelaten ballonnetje over de herschatting van alle kadastrale inkomens lijkt gemakkelijker gezegd dan gedaan. Om te beginnen zou een plaatsbezoek vereist zijn voor alle percelen die ons land rijk is. Deze oefening neemt echter bijna mythische proporties aan en lijkt op die basis alleen al louter theoretisch haalbaar. Bovendien is het effect van een herschatting ook politiek geladen, aangezien iedereen  getroffen kan worden. Zo betekent de verdubbeling van een kadastraal inkomen ook een verdubbeling van de onroerende voorheffing, wat bijvoorbeeld voor de eigenaar van een kleine arbeiderswoning de uitgave te veel kan zijn. De emotie rond de nieuwe regels van het klein beschrijf toont al aan hoe electoraal zwaar dit weegt. Daarbij komt dat wat betreft het kleine beschrijf, de kandidaat-koper na het maken van zijn of haar rekening nog altijd kan afzien van de aankoop. Bij onroerende voorheffing is men reeds eigenaar van het pand en heeft men meestal weinig tot geen uitwijkmogelijkheden. Een dergelijke ingreep, zeker vlak voor de verkiezingen, behoort dan ook niet meteen tot reële mogelijkheden. Uiteraard zou men de beslissing ook enigszins kunnen katapulteren over de verkiezingen heen. Gelet op de rechtspraak is de vraag of men wel zo lang kan wachten.

Een tweede idee zou kunnen zijn om het systeem volledig los te koppelen van de kadastrale inkomens, om puur te blijven focussen op de voordeel van alle aard zonder andere collateral damage. Zo zou men bijvoorbeeld kunnen opteren voor het gebruik van de reële huurwaarde. Dit is echter technisch nog ingrijpender en kan nog meer aanleiding geven tot discussie (wat is de reële huurwaarde?). Op korte termijn zit het er dan wellicht ook niet aan te komen, zij het dat het geenszins uitgesloten is dat men op langere termijn hier naar toe werkt.

Het enige alternatief dat op korte termijn beschikbaar is, is waarschijnlijk de bijschaving van de bestaande formule op basis van het kadastraal inkomen. Een algemene nivellering naar factor 3,8 was lange tijd te verwachten, maar lijkt ons niet meer het geval te zijn na de uitlatingen van de Minister. Een algemene toevlucht naar de factor 1 zal allicht  ook wat van het goede te veel zijn zoals hierboven reeds toegelicht. Mogelijk is een terugkeer naar factor 2, het systeem van vóór Di Rupo, nog het meest realistische en ook politiek meest betekenisvolle signaal. Het is in elk geval afwachten wat het finale verdict wordt. 

Hoe een ‘crash and burn’ scenario vermijden?
De rode draad voor toekomstige projecten is aldus de volgende:

  • Afwachten wat het officiële standpunt wordt;
  • Niet hopen op een zeer laag voordeel van alle aard (‘factor 1’ i.p.v. 3,8);
  • Op termijn voorbereid zijn op een volledige hervorming van het voordeel van alle aard (bijvoorbeeld op basis van de reële huurwaarde).

Ondertussen zal de focus allicht blijven liggen op de problematiek van de aftrek van de ermee gepaard gaande kosten, de zogenaamde bezoldigingstheorie. Voor de fiscus is het immers veel gemakkelijker aangezien het een meer juridische problematiek is en veel minder feitelijk of grootschalig. Hierbij moeten twee opmerkingen worden gemaakt vanuit het perspectief van de belastingplichtigen:

  • Een dossier eerst goed analyseren, waarbij gekeken wordt of die bezoldigingstheorie überhaupt wel toepasbaar is; zo ja, dan moet het dossier proactief goed onderbouwd worden om teneinde later te vermijden om in de emotionele gehaktmolen van de recente rechtspraak terecht te komen;
  • Emotioneel en conceptueel valt een niet-aftrekbaarheid zeer zwaar bij de belastingplichtigen, terwijl  men financieel-analytisch meer te winnen heeft bij niet-aftrekbare kosten, zeker gelet op de daling van de tarieven van de vennootschapsbelasting, wanneer deze gekoppeld zijn aan een laag voordeel van alle aard.

In elk geval moet men zijn blik voldoende ruim houden en zich niet blindstaren op het voordeel van alle aard alleen. Vastgoedplanning en -fiscaliteit zijn immers bezig aan een rijpingsproces, getuige daarvan onder meer de evolutie inzake de waardering van vruchtgebruik. Het is het einde van een tijdperk waarin iedereen met standaardoplossingen kan komen aandraven voor het de situatie in elk individueel en uniek dossier. Verschillende vragen moeten worden beantwoord, zoals onder meer de volgende:

  • welk belang heeft de vennootschap bij de transactie?;
  • waarom kiezen voor een recht van vruchtgebruik, opstal, … in plaats van een alternatief?;
  • is mijn zakelijke recht correct gewaardeerd?
    1. opgepast met de parameters: een duidelijke shift in vastgoed is merkbaar (soms erg lokaal en segment gebonden) zodat men zich moet hoeden voor te gemakkelijke veralgemeningen of te eenvoudige parameters;
    2. de thematiek van de waarderingsmethode is ook een punt op zich;
  • kan de fiscale aftrek theoretisch worden verantwoord en hoe wordt het dossier dan bijgevolg praktisch best opgebouwd?;
  • Hoe gaan werken rond privaat gebruik? Nieuwe ideeën zien hier het levenslicht en zijn nodig om toekomstgericht te gaan plannen (survival of the fittest).

Zich enkel focussen op de evolutie van het voordeel van alle aard, levert een te nauw blikveld op. Men redeneert dan immers op veel te korte termijn en vergeet zo het gros van de aandachtspunten. Een gezonde bedrijfseconomische insteek, voorzien van een uitgebreide technische kennis, zijn dan ook meer dan ooit een absolute noodzaak om problemen te voorkomen dan te genezen.

Om zo financiële last te verminderen
Starterskorting op sociale bijdragen voor zelfstandigen
De starterskorting is een onderdeel van het zomerakkoord en is ingegaan op 1 april 2018. Via deze weg wil de regering de financiële last van startende zelfstandigen, die bij het begin van hun activiteit vaak lage inkomsten hebben, verminderen en zo het ondernemerschap stimuleren.  Welke zelfstandigen komen in aanmerking?  De kortingsmaatregel geldt voor alle startende zelfstandigen
Een volledig overzicht
Uw woonlening in de aangifte personenbelasting aanslagjaar 2018
Het nieuwe aangifteformulier in de personenbelasting voor aanslagjaar 2018 is inmiddels gepubliceerd en dus is het hoog tijd om na te gaan hoe u uw woonlening correct kan invullen in uw aangifte personenbelasting. De grootste wijziging in 2017 heeft zich voorgedaan in de woonfiscaliteit van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De overige gewesten hebben een status quo gehanteerd tegenover vorig jaa
Het doolhof in de personenbelasting overzichtelijker gemaakt
De aangifte in de personenbelasting: wijzigingen in het formulier voor aanslagjaar 2018
Op 6 april 2018 werd het model van het aangifteformulier voor de personenbelasting met betrekking tot aanslagjaar 2018 gepubliceerd. 
Revolutionair arrest
Belgische administratie wordt teruggefloten: exit “subject-to-tax clause”?
Het Hof van Cassatie heeft op 25 januari 2018 een opmerkelijke uitspraak gedaan in het kader van de toewijzing van heffingsbevoegdheid voor beroepsinkomen in een internationale context. De betwisting Concreet handelde de zaak over het beroepsinkomen verkregen door een professionele wielrenner. In de periode 2007-2009 was de wielrenner door een Belgische werkgever tewerkgesteld en nam hij deel
We bekijken de krachtlijnen van deze hervorming
Na het nieuwe erfrecht volgt de ‘ingrijpende’ verlaging van de erfbelasting… of nog niet?
In navolging van de erfrechthervorming werd ook een aanpassing van de erfbelasting aangekondigd door de Vlaamse regering. 
Modernisering van het btw-stelsel
Europa kondigt grootse btw-hervorming aan: eerste wijzigingen in werking vanaf 1 januari 2019
Vanuit het besef dat het huidige btw-systeem niet meer aangepast is aan de steeds sneller evoluerende digitale en mobiele economie, ijvert de Europese Commissie sinds jaren voor een diepgaande modernisering van het btw-stelsel. Een grondige studie en zoektocht naar de manier waarop dit concreet vorm kon gegeven worden, resulteerden in december 2016 in een voorstel van de Commissie waarin vereenvou
Breaking news
Verhuur met btw mogelijk vanaf 1 oktober 2018
Het kabinet van Minister Van Overtveldt heeft meegedeeld dat de btw-regels inzake onroerende verhuur vanaf 1 oktober 2018 worden gewijzigd. Dit weekend zou hierover binnen de regering en in het kader van de begrotingscontrole een akkoord zijn bereikt. Dit voorstel lag al op tafel bij het zomerakkoord, maar heeft toen de eindmeet niet gehaald. Deze nieuwe regelgeving kan enkel maar worden toegej
Een pand vestigen op roerende goederen wordt makkelijker
De nieuwe pandwet: invoering van het bezitloos pand en uitbreiding van het eigendomsvoorbehoud
Per 1 januari 2018 trad de nieuwe pandwet in werking. Het wordt makkelijker om een pand te vestigen op roerende goederen dankzij de invoering van een pandregister.
De gevolgen voor vennootschappen
Btw op eigen werk in onroerende staat: wetswijziging toegelicht
Op 29 november 2017 werd het BTW – Wetboek gewijzigd op enkele punten. Op 12 februari heeft de administratie deze wetswijziging toegelicht (Circulaire 2018/C/20). In dit artikel willen we even stilstaan bij de gevolgen van de wetswijziging voor vennootschappen die hun eigen bedrijfsgebouw oprichten of hieraan zelf herstellings-, onderhouds- of reinigingswerken uitvoeren. Vroegere situatie Wa
Een interessante manier om kapitaal voordeliger te verkrijgen?
De Belgische fiscale behandeling van de afkoop van Nederlandse pensioenen in eigen beheer
Nog net voor het einde van het jaar heeft de belastingadministratie eindelijk de knoop doorgehakt en een circulaire gepubliceerd.

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief