Voordeel alle aard bewoning: hoe anticiperen op het hoger of lager scenario?

De discriminatie met betrekking tot het voordeel van alle aard voor huisvesting is al meermaals aan bod gekomen. Meer bepaald betreft dit de ongelijke behandeling van dezelfde voordelen als het gaat om een terbeschikkingstelling door een eenmanszaak dan wel een terbeschikkingstelling door een rechtspersoon. In de meest voorkomende gevallen is het voordeel vanwege een vennootschap fiscaal zomaar eventjes bijna viermaal duurder dan in vergelijking met het voordeel vanwege een eenmanszaak.

De discussie over de discriminatie tussen voordelen van alle aard bewoning
De hoven van beroep van Antwerpen en Gent hebben al verschillende keren geoordeeld dat dit onderscheid niet verantwoord is en dat bijgevolg ook voor vennootschappen rekening moet gehouden worden met het lagere voordeel van alle aard (van de eenmanszaak). Concreet komt het erop neer dat met vermenigvuldigingsfactor 1 moet worden rekening gehouden en niet met factor 3,8. Daardoor worden de meeste voordelen van alle aard plotseling viermaal goedkoper.

De fiscus bleef lange tijd stoïcijns onder de vrij vernietigende rechtspraak en het aantal dossiers dat voor deze rechtbanken moest komen bleef zich opstapelen. Naar analogie met andere discussies verwachtte iedereen dat het wettelijke voordeel van alle aard van eenmanszaken en vennootschappen zou worden gelijkgeschakeld door de wetgever, maar dan wel op het niveau van het hoogste voordeel van alle aard (factor 3,8). Op die manier zou de discriminatie ook worden weggewerkt en zou de schatkist geen nadeel lijden. 

De fiscus gaat berusten en misschien ook een toegift doen?
De Minister van Financiën gooide echter heel recent de handdoek in de ring. Meteen wordt een wetgevend ingrijpen aangekondigd, met dien verstande dat de verwachte verhoging naar factor 3,8 er volgens de eerste berichten dan toch niet zou komen. In de media – aangezien er nog geen officiële stellingname is – werd zelfs gealludeerd dat de voordelen van alle aard zouden verlaagd worden. De Minister zelf verwees naar "onrealistische voordelen van alle aard" en de nood om, na de verhoging ervan onder het bewind van Di Rupo, een algemene verlaging in te zetten.

In de praktijk zou een algemene verlaging naar factor 1 (die er misschien leek aan te komen na de eerste woorden van de Minister) erop neer komen dat bijna alle voordelen van alle aard gedecimeerd worden tot een kwart van de huidige waarde, waardoor zelfs kasten van villa’s in vele gevallen een voordeel van alle aard zouden krijgen dat als het ware gelijk is aan de huurprijs van een modale woonst. Hoewel dit een welkome afwisseling  zou betekenen voor de ondernemers en de middenklasse , lijkt dit  misschien net een beetje te veel van het goede waardoor het weinig duurzaam lijkt. Bij een dergelijke wending is het meer dan waarschijnlijk dat deze regelgeving ooit – en wellicht sneller dan het licht – terug op de wetgevende tekentafel terecht komt. Hierbij zijn er twee afgetekende nadelen:

  • Dit zal aanleiding geven tot een nieuwe discussie, wetend dat betwistingen altijd nefast zijn en dit domein daar fiscaal zeker (en deels onterecht) onder te lijden heeft;
  • Vastgoedplanning is bij uitstek een lange termijnplanning; deze wordt echter bemoeilijkt als men op voorhand weet dat de huidige regelgeving niet stabiel is en dus wijzigingen zal ondergaan.

Dergelijke "hort-en-stoot-regulering” is, net zoals de wispelturige regelgeving met betrekking tot de autofiscaliteit, dan ook niet echt de beste vertoning professionele en stabiele regelgeving. 

Daar komt de boemerang al
In de media (E. Cleeren, “Kraai niet te snel victorie over villa op kosten van de zaak”, Tijd 31 maart 2018, p. 33-34) werd melding gemaakt van het feit dat de Minister nu alsnog enige slag om de arm blijkt te houden. Meer bepaald zou dit fenomeen volgens de Minister toch even bekeken moeten worden door zijn administratie, allicht omwille van dezelfde oprispingen als hierboven vermeld. Is deze gemiste belastingverlaging voor de ondernemers per definitie een slechte zaak? Afhankelijk van wat er uit de bus zal komen, lijkt dit niet het geval, aangezien een te voordelige tarifering alleen de voorbode zou zijn van nog meer discussie en onzekerheid. Met enige omzichtigheid is het dan eerder positief te noemen dat het debat op voorhand wordt beslecht in plaats van na de feiten.

Waar kan de belastingplichtige zich aan verwachten?
Een eerste idee is dat het huidige systeem van de kadastrale inkomens als basis voor de voordelen van alle aard volledig voorbijgestreefd is. De voordelen van alle aard verschillen immers teveel onderling, zodat vergelijkbare panden, in functie van regio, leeftijd, … toch een verschillend KI kunnen hebben. Een eerder opgelaten ballonnetje over de herschatting van alle kadastrale inkomens lijkt gemakkelijker gezegd dan gedaan. Om te beginnen zou een plaatsbezoek vereist zijn voor alle percelen die ons land rijk is. Deze oefening neemt echter bijna mythische proporties aan en lijkt op die basis alleen al louter theoretisch haalbaar. Bovendien is het effect van een herschatting ook politiek geladen, aangezien iedereen  getroffen kan worden. Zo betekent de verdubbeling van een kadastraal inkomen ook een verdubbeling van de onroerende voorheffing, wat bijvoorbeeld voor de eigenaar van een kleine arbeiderswoning de uitgave te veel kan zijn. De emotie rond de nieuwe regels van het klein beschrijf toont al aan hoe electoraal zwaar dit weegt. Daarbij komt dat wat betreft het kleine beschrijf, de kandidaat-koper na het maken van zijn of haar rekening nog altijd kan afzien van de aankoop. Bij onroerende voorheffing is men reeds eigenaar van het pand en heeft men meestal weinig tot geen uitwijkmogelijkheden. Een dergelijke ingreep, zeker vlak voor de verkiezingen, behoort dan ook niet meteen tot reële mogelijkheden. Uiteraard zou men de beslissing ook enigszins kunnen katapulteren over de verkiezingen heen. Gelet op de rechtspraak is de vraag of men wel zo lang kan wachten.

Een tweede idee zou kunnen zijn om het systeem volledig los te koppelen van de kadastrale inkomens, om puur te blijven focussen op de voordeel van alle aard zonder andere collateral damage. Zo zou men bijvoorbeeld kunnen opteren voor het gebruik van de reële huurwaarde. Dit is echter technisch nog ingrijpender en kan nog meer aanleiding geven tot discussie (wat is de reële huurwaarde?). Op korte termijn zit het er dan wellicht ook niet aan te komen, zij het dat het geenszins uitgesloten is dat men op langere termijn hier naar toe werkt.

Het enige alternatief dat op korte termijn beschikbaar is, is waarschijnlijk de bijschaving van de bestaande formule op basis van het kadastraal inkomen. Een algemene nivellering naar factor 3,8 was lange tijd te verwachten, maar lijkt ons niet meer het geval te zijn na de uitlatingen van de Minister. Een algemene toevlucht naar de factor 1 zal allicht  ook wat van het goede te veel zijn zoals hierboven reeds toegelicht. Mogelijk is een terugkeer naar factor 2, het systeem van vóór Di Rupo, nog het meest realistische en ook politiek meest betekenisvolle signaal. Het is in elk geval afwachten wat het finale verdict wordt. 

Hoe een ‘crash and burn’ scenario vermijden?
De rode draad voor toekomstige projecten is aldus de volgende:

  • Afwachten wat het officiële standpunt wordt;
  • Niet hopen op een zeer laag voordeel van alle aard (‘factor 1’ i.p.v. 3,8);
  • Op termijn voorbereid zijn op een volledige hervorming van het voordeel van alle aard (bijvoorbeeld op basis van de reële huurwaarde).

Ondertussen zal de focus allicht blijven liggen op de problematiek van de aftrek van de ermee gepaard gaande kosten, de zogenaamde bezoldigingstheorie. Voor de fiscus is het immers veel gemakkelijker aangezien het een meer juridische problematiek is en veel minder feitelijk of grootschalig. Hierbij moeten twee opmerkingen worden gemaakt vanuit het perspectief van de belastingplichtigen:

  • Een dossier eerst goed analyseren, waarbij gekeken wordt of die bezoldigingstheorie überhaupt wel toepasbaar is; zo ja, dan moet het dossier proactief goed onderbouwd worden om teneinde later te vermijden om in de emotionele gehaktmolen van de recente rechtspraak terecht te komen;
  • Emotioneel en conceptueel valt een niet-aftrekbaarheid zeer zwaar bij de belastingplichtigen, terwijl  men financieel-analytisch meer te winnen heeft bij niet-aftrekbare kosten, zeker gelet op de daling van de tarieven van de vennootschapsbelasting, wanneer deze gekoppeld zijn aan een laag voordeel van alle aard.

In elk geval moet men zijn blik voldoende ruim houden en zich niet blindstaren op het voordeel van alle aard alleen. Vastgoedplanning en -fiscaliteit zijn immers bezig aan een rijpingsproces, getuige daarvan onder meer de evolutie inzake de waardering van vruchtgebruik. Het is het einde van een tijdperk waarin iedereen met standaardoplossingen kan komen aandraven voor het de situatie in elk individueel en uniek dossier. Verschillende vragen moeten worden beantwoord, zoals onder meer de volgende:

  • welk belang heeft de vennootschap bij de transactie?;
  • waarom kiezen voor een recht van vruchtgebruik, opstal, … in plaats van een alternatief?;
  • is mijn zakelijke recht correct gewaardeerd?
    1. opgepast met de parameters: een duidelijke shift in vastgoed is merkbaar (soms erg lokaal en segment gebonden) zodat men zich moet hoeden voor te gemakkelijke veralgemeningen of te eenvoudige parameters;
    2. de thematiek van de waarderingsmethode is ook een punt op zich;
  • kan de fiscale aftrek theoretisch worden verantwoord en hoe wordt het dossier dan bijgevolg praktisch best opgebouwd?;
  • Hoe gaan werken rond privaat gebruik? Nieuwe ideeën zien hier het levenslicht en zijn nodig om toekomstgericht te gaan plannen (survival of the fittest).

Zich enkel focussen op de evolutie van het voordeel van alle aard, levert een te nauw blikveld op. Men redeneert dan immers op veel te korte termijn en vergeet zo het gros van de aandachtspunten. Een gezonde bedrijfseconomische insteek, voorzien van een uitgebreide technische kennis, zijn dan ook meer dan ooit een absolute noodzaak om problemen te voorkomen dan te genezen.

Het verdere verloop van de relatie tussen het VK, de EU en de EER
Welke impact heeft de Brexit op uw vennootschapsbelasting?
Op vandaag hoort het Verenigd Koninkrijk (VK) nog steeds tot de Europese Unie (EU) evenals tot de Europese Economische Ruimte (EER). Intussen kreeg het VK namelijk tot ten laatste 31 oktober 2019 de tijd om de Brexit te realiseren. Dit betekent dan ook dat grensoverschrijdende transacties die met het VK worden verricht nog steeds binnen het toepassingsgebied van de Europese richtlijnen vallen. Na
Minder streng circulaire voor horecasector
Nieuw circulaire voor BTW tarief bij restaurant- en cateringdiensten
Op 1 januari 2010 werd het btw tarief voor restaurant- en cateringdiensten verlaagd naar 12%. Dit tarief geldt enkel voor het eten. De dranken (ook de niet-alcoholische en de koffie en thee) zijn nog onderworpen aan het standaard btw-tarief van 21%. De Administratie publiceerde op 23 december 2009 een toelichting waarin ze besprak hoe een enige prijs voor een menu (inclusief drank) voor het bepale
Wordt uw bestuurdersaansprakelijkheid eindelijk beperkt?
Bestuurdersaansprakelijkheid in het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen
Wordt uw bestuurdersaansprakelijkheid eindelijk beperkt onder het nieuwe WVV? Het nieuw Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (WVV) werd, na een hobbelig parcours te hebben doorlopen, op 28 februari 2019 gestemd in de Kamer. Een van de meest in het oog springende vernieuwingen die het WVV doorvoert is de invoering van een beperking op de bestuurdersaansprakelijkheid in artikel 2:57. Va
Voortaan ook ‘hoge’ forfaitaire kostenaftrek voor zelfstandigen.
Aangifteformulier personenbelasting AJ 2019: enkele nieuwigheden toegelicht
Voortaan ook ‘hoge’ forfaitaire kostenaftrek voor zelfstandigen en andere wijzigingen. Het nieuwe aangifteformulier personenbelasting voor aanslagjaar 2019 werd op 7 april gepubliceerd, het startschot voor de jaarlijkse aangifterace is dus gegeven. Voor de Vlaamse aangifte zijn er “slechts” 6 codes bijgekomen en voor de Waalse en de Brusselse aangifte telkens “slechts” 7 codes. Toch
Heeft het nieuw ondernemingsbegrip gevolgen voor u?
Ruimere inschrijvingsplicht in de KBO – verduidelijking voor ondernemingen zonder rechtspersoonlijkheid
In een vorig artikel lichtten we al toe dat de invoering van het begrip ‘onderneming’ in het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (WVV) ook gevolgen heeft voor de inschrijving in de KBO (Kruispuntbank van Ondernemingen). Hier willen we dieper ingaan op de inschrijvingsplicht voor ondernemingen zonder rechtspersoonlijkheid.  Gevolg verruimd ondernemingsbegrip  Door h
Voelbare gevolgen op fiscaal vlak
Impact van de Brexit op de registratie- en erfbelasting
De spanning in het Verenigd Koninkrijk is te snijden. De initiële datum van de Brexit, 29 maart 2019, werd inmiddels opgeschoven. Naargelang er een akkoord wordt goedgekeurd of niet op 29 maart, wordt de datum van de Brexit opgeschoven naar 12 april in geval van een harde Brexit (zonder akkoord) en naar 22 mei in geval van een zachte Brexit (met akkoord). Het is een evidentie dat de Brexit z
Een versoepeling voor KMO's
Nieuwe interestaftrekbeperking biedt vooral ook opportuniteiten
Als onderdeel van de hervorming van de vennootschapsbelasting van eind 2017 werd ook een nieuwe interestaftrekbeperking ingevoerd.
Enkele belangrijke tijdstippen uitgelicht
Het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen
Reeds geruime tijd werd het nieuwe vennootschaps- en verenigingsrecht aangekondigd en op 28 februari 2019 werd de wet goedgekeurd door de Kamer. Hieronder geven we een korte toelichting over enkele belangrijke tijdstippen die gepaard gaan met de inwerkingtreding van deze nieuwe wetgeving.   Invoering van de nieuwe wetgeving  De wet tot invoering van het Wetboek van Ven
Vanaf 1 mei 2019
Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen goedgekeurd
Op 28 februari 2019 heeft de Kamer het langverwachte Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (afgekort WVV) dan toch goedgekeurd. Vanaf 1 mei 2019 heeft ons land bijgevolg een nieuw vennootschapsrecht. Het huidige Wetboek van Vennootschappen - dat reeds van 7 mei 1999 dateert – is niet langer aangepast aan de hedendaagse behoeften van het bedrijfsleven. Met het WVV tracht de wetgever Belg
De revival van opstal
Opstal als stealth-vruchtgebruik?
Recent werd een opmerkelijk arrest door het Hof van Beroep van Brussel geveld inzake de belasting van te goedkope natrekking bij opstal (23 januari 2019). Ook in het verleden waren hier al een aantal uitspraken over gedaan (zie onder meer het Hof te Gent van 31 oktober 2017). De interesse omtrent het einde van opstal bestaat duidelijk bij de fiscus en de beide arresten tonen ook aan dat er soms we
Hoe aftrekbaar zijn uw restaurantkosten?Download de fiscale gids

Word jij onze nieuwe collega?

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief