Voordeel alle aard bewoning: hoe anticiperen op het hoger of lager scenario?

De discriminatie met betrekking tot het voordeel van alle aard voor huisvesting is al meermaals aan bod gekomen. Meer bepaald betreft dit de ongelijke behandeling van dezelfde voordelen als het gaat om een terbeschikkingstelling door een eenmanszaak dan wel een terbeschikkingstelling door een rechtspersoon. In de meest voorkomende gevallen is het voordeel vanwege een vennootschap fiscaal zomaar eventjes bijna viermaal duurder dan in vergelijking met het voordeel vanwege een eenmanszaak.

De discussie over de discriminatie tussen voordelen van alle aard bewoning
De hoven van beroep van Antwerpen en Gent hebben al verschillende keren geoordeeld dat dit onderscheid niet verantwoord is en dat bijgevolg ook voor vennootschappen rekening moet gehouden worden met het lagere voordeel van alle aard (van de eenmanszaak). Concreet komt het erop neer dat met vermenigvuldigingsfactor 1 moet worden rekening gehouden en niet met factor 3,8. Daardoor worden de meeste voordelen van alle aard plotseling viermaal goedkoper.

De fiscus bleef lange tijd stoïcijns onder de vrij vernietigende rechtspraak en het aantal dossiers dat voor deze rechtbanken moest komen bleef zich opstapelen. Naar analogie met andere discussies verwachtte iedereen dat het wettelijke voordeel van alle aard van eenmanszaken en vennootschappen zou worden gelijkgeschakeld door de wetgever, maar dan wel op het niveau van het hoogste voordeel van alle aard (factor 3,8). Op die manier zou de discriminatie ook worden weggewerkt en zou de schatkist geen nadeel lijden. 

De fiscus gaat berusten en misschien ook een toegift doen?
De Minister van Financiën gooide echter heel recent de handdoek in de ring. Meteen wordt een wetgevend ingrijpen aangekondigd, met dien verstande dat de verwachte verhoging naar factor 3,8 er volgens de eerste berichten dan toch niet zou komen. In de media – aangezien er nog geen officiële stellingname is – werd zelfs gealludeerd dat de voordelen van alle aard zouden verlaagd worden. De Minister zelf verwees naar "onrealistische voordelen van alle aard" en de nood om, na de verhoging ervan onder het bewind van Di Rupo, een algemene verlaging in te zetten.

In de praktijk zou een algemene verlaging naar factor 1 (die er misschien leek aan te komen na de eerste woorden van de Minister) erop neer komen dat bijna alle voordelen van alle aard gedecimeerd worden tot een kwart van de huidige waarde, waardoor zelfs kasten van villa’s in vele gevallen een voordeel van alle aard zouden krijgen dat als het ware gelijk is aan de huurprijs van een modale woonst. Hoewel dit een welkome afwisseling  zou betekenen voor de ondernemers en de middenklasse , lijkt dit  misschien net een beetje te veel van het goede waardoor het weinig duurzaam lijkt. Bij een dergelijke wending is het meer dan waarschijnlijk dat deze regelgeving ooit – en wellicht sneller dan het licht – terug op de wetgevende tekentafel terecht komt. Hierbij zijn er twee afgetekende nadelen:

  • Dit zal aanleiding geven tot een nieuwe discussie, wetend dat betwistingen altijd nefast zijn en dit domein daar fiscaal zeker (en deels onterecht) onder te lijden heeft;
  • Vastgoedplanning is bij uitstek een lange termijnplanning; deze wordt echter bemoeilijkt als men op voorhand weet dat de huidige regelgeving niet stabiel is en dus wijzigingen zal ondergaan.

Dergelijke "hort-en-stoot-regulering” is, net zoals de wispelturige regelgeving met betrekking tot de autofiscaliteit, dan ook niet echt de beste vertoning professionele en stabiele regelgeving. 

Daar komt de boemerang al
In de media (E. Cleeren, “Kraai niet te snel victorie over villa op kosten van de zaak”, Tijd 31 maart 2018, p. 33-34) werd melding gemaakt van het feit dat de Minister nu alsnog enige slag om de arm blijkt te houden. Meer bepaald zou dit fenomeen volgens de Minister toch even bekeken moeten worden door zijn administratie, allicht omwille van dezelfde oprispingen als hierboven vermeld. Is deze gemiste belastingverlaging voor de ondernemers per definitie een slechte zaak? Afhankelijk van wat er uit de bus zal komen, lijkt dit niet het geval, aangezien een te voordelige tarifering alleen de voorbode zou zijn van nog meer discussie en onzekerheid. Met enige omzichtigheid is het dan eerder positief te noemen dat het debat op voorhand wordt beslecht in plaats van na de feiten.

Waar kan de belastingplichtige zich aan verwachten?
Een eerste idee is dat het huidige systeem van de kadastrale inkomens als basis voor de voordelen van alle aard volledig voorbijgestreefd is. De voordelen van alle aard verschillen immers teveel onderling, zodat vergelijkbare panden, in functie van regio, leeftijd, … toch een verschillend KI kunnen hebben. Een eerder opgelaten ballonnetje over de herschatting van alle kadastrale inkomens lijkt gemakkelijker gezegd dan gedaan. Om te beginnen zou een plaatsbezoek vereist zijn voor alle percelen die ons land rijk is. Deze oefening neemt echter bijna mythische proporties aan en lijkt op die basis alleen al louter theoretisch haalbaar. Bovendien is het effect van een herschatting ook politiek geladen, aangezien iedereen  getroffen kan worden. Zo betekent de verdubbeling van een kadastraal inkomen ook een verdubbeling van de onroerende voorheffing, wat bijvoorbeeld voor de eigenaar van een kleine arbeiderswoning de uitgave te veel kan zijn. De emotie rond de nieuwe regels van het klein beschrijf toont al aan hoe electoraal zwaar dit weegt. Daarbij komt dat wat betreft het kleine beschrijf, de kandidaat-koper na het maken van zijn of haar rekening nog altijd kan afzien van de aankoop. Bij onroerende voorheffing is men reeds eigenaar van het pand en heeft men meestal weinig tot geen uitwijkmogelijkheden. Een dergelijke ingreep, zeker vlak voor de verkiezingen, behoort dan ook niet meteen tot reële mogelijkheden. Uiteraard zou men de beslissing ook enigszins kunnen katapulteren over de verkiezingen heen. Gelet op de rechtspraak is de vraag of men wel zo lang kan wachten.

Een tweede idee zou kunnen zijn om het systeem volledig los te koppelen van de kadastrale inkomens, om puur te blijven focussen op de voordeel van alle aard zonder andere collateral damage. Zo zou men bijvoorbeeld kunnen opteren voor het gebruik van de reële huurwaarde. Dit is echter technisch nog ingrijpender en kan nog meer aanleiding geven tot discussie (wat is de reële huurwaarde?). Op korte termijn zit het er dan wellicht ook niet aan te komen, zij het dat het geenszins uitgesloten is dat men op langere termijn hier naar toe werkt.

Het enige alternatief dat op korte termijn beschikbaar is, is waarschijnlijk de bijschaving van de bestaande formule op basis van het kadastraal inkomen. Een algemene nivellering naar factor 3,8 was lange tijd te verwachten, maar lijkt ons niet meer het geval te zijn na de uitlatingen van de Minister. Een algemene toevlucht naar de factor 1 zal allicht  ook wat van het goede te veel zijn zoals hierboven reeds toegelicht. Mogelijk is een terugkeer naar factor 2, het systeem van vóór Di Rupo, nog het meest realistische en ook politiek meest betekenisvolle signaal. Het is in elk geval afwachten wat het finale verdict wordt. 

Hoe een ‘crash and burn’ scenario vermijden?
De rode draad voor toekomstige projecten is aldus de volgende:

  • Afwachten wat het officiële standpunt wordt;
  • Niet hopen op een zeer laag voordeel van alle aard (‘factor 1’ i.p.v. 3,8);
  • Op termijn voorbereid zijn op een volledige hervorming van het voordeel van alle aard (bijvoorbeeld op basis van de reële huurwaarde).

Ondertussen zal de focus allicht blijven liggen op de problematiek van de aftrek van de ermee gepaard gaande kosten, de zogenaamde bezoldigingstheorie. Voor de fiscus is het immers veel gemakkelijker aangezien het een meer juridische problematiek is en veel minder feitelijk of grootschalig. Hierbij moeten twee opmerkingen worden gemaakt vanuit het perspectief van de belastingplichtigen:

  • Een dossier eerst goed analyseren, waarbij gekeken wordt of die bezoldigingstheorie überhaupt wel toepasbaar is; zo ja, dan moet het dossier proactief goed onderbouwd worden om teneinde later te vermijden om in de emotionele gehaktmolen van de recente rechtspraak terecht te komen;
  • Emotioneel en conceptueel valt een niet-aftrekbaarheid zeer zwaar bij de belastingplichtigen, terwijl  men financieel-analytisch meer te winnen heeft bij niet-aftrekbare kosten, zeker gelet op de daling van de tarieven van de vennootschapsbelasting, wanneer deze gekoppeld zijn aan een laag voordeel van alle aard.

In elk geval moet men zijn blik voldoende ruim houden en zich niet blindstaren op het voordeel van alle aard alleen. Vastgoedplanning en -fiscaliteit zijn immers bezig aan een rijpingsproces, getuige daarvan onder meer de evolutie inzake de waardering van vruchtgebruik. Het is het einde van een tijdperk waarin iedereen met standaardoplossingen kan komen aandraven voor het de situatie in elk individueel en uniek dossier. Verschillende vragen moeten worden beantwoord, zoals onder meer de volgende:

  • welk belang heeft de vennootschap bij de transactie?;
  • waarom kiezen voor een recht van vruchtgebruik, opstal, … in plaats van een alternatief?;
  • is mijn zakelijke recht correct gewaardeerd?
    1. opgepast met de parameters: een duidelijke shift in vastgoed is merkbaar (soms erg lokaal en segment gebonden) zodat men zich moet hoeden voor te gemakkelijke veralgemeningen of te eenvoudige parameters;
    2. de thematiek van de waarderingsmethode is ook een punt op zich;
  • kan de fiscale aftrek theoretisch worden verantwoord en hoe wordt het dossier dan bijgevolg praktisch best opgebouwd?;
  • Hoe gaan werken rond privaat gebruik? Nieuwe ideeën zien hier het levenslicht en zijn nodig om toekomstgericht te gaan plannen (survival of the fittest).

Zich enkel focussen op de evolutie van het voordeel van alle aard, levert een te nauw blikveld op. Men redeneert dan immers op veel te korte termijn en vergeet zo het gros van de aandachtspunten. Een gezonde bedrijfseconomische insteek, voorzien van een uitgebreide technische kennis, zijn dan ook meer dan ooit een absolute noodzaak om problemen te voorkomen dan te genezen.

Wat zijn de gevolgen?
Vlabel teruggefloten door Raad van State inzake de gesplitste verkrijging en inschrijving van blote eigendom en vruchtgebruik
Na een jarenlange betwisting tussen belastingplichtigen en Vlabel, heeft de Raad van State het standpunt van Vlabel vernietigd.
Beperking van het aantal vennootschapsvormen
Help, mijn vennootschapsvorm bestaat binnenkort niet meer!
Het WVV is op komst Op 4 juni 2018 werd het “wetsontwerp tot invoering van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen” ingediend in de kamer, waarmee we aan de vooravond staan van de grootste hervorming van het vennootschapsrecht sinds de invoering van de gecoördineerde wetten op de handelsvennootschappen de dato 30 november 1935. Deze grondige hervorming van het vennootschapsrecht g
Één van de actiepunten van de ATAD-richtlijn
Impact invoering Belgische CFC wetgeving: de facto verstrenging van de transfer pricing regels?
Vanaf 1 januari 2019 (aanslagjaar 2020) zal in België, omwille van de implementatie van de ATAD-richtlijn1, de nieuw te introduceren CFC-regel in werking treden. Deze nieuwe wetgeving dient in het ruimere kader van het Zomerakkoord en de hervormingen in de Belgische vennootschapsbelasting geplaatst te worden, die net zoals de CFC-wetgeving mede voortvloeien uit de reeds ruim besproken implementat
Is uw organisatie meldingsplichtig?
Goed begonnen is half werk: Bereid uw organisatie voor op de go live van het UBO-register
Op 31 oktober 2018 gaat het register van uiteindelijke begunstigden (het “UBO-register”) live. Wij overlopen voor u waar uw organisatie mee rekening moet houden. 
Een kort overzicht
Wat te verwachten op (nationaal) btw-vlak?
Ondanks het feit dat velen onder ons nog in zomer(-vakantie)modus verkeren, staan we in dit artikel graag toch al eens even stil bij de btw-wijzigingen die we (mogelijks) in de nabije toekomst mogen verwachten. Het betreft hier een kort overzicht. Voor een diepgaandere toelichting kunnen jullie uiteraard steeds contact opnemen met ons btw-team.  Vouchers (1 januari 2019)  In juni 201
Afhankelijk van de aard en herhaling van de overtreding
Boeteschalen vastgelegd voor de niet-naleving van de transfer pricing documentatieplicht
Vanaf aanslagjaar 2017, meer bepaald sinds de inwerkingtreding van de verplichte transfer pricing documentatieplicht, werd onmiddellijk opgenomen dat er vanaf een tweede overtreding waarbij men niet voldoet aan de transfer pricing verplichtingen een boete kan opgelegd worden gaande  van 1.250 EUR tot 25.000 EUR (Artikel 445, §3 Wetboek Inkomstenbelastingen 1992). De schalen van de administra
Brexit, e-commerce & VAT action plan komen aan bod
Verwachte wijzigingen op internationaal btw-vlak
In vorige editie hebben we de te verwachten wijzigingen op nationaal btw- vlak besproken en in dit artikel gaan we kort stilstaan bij de btw- wijzigingen die verwacht worden op internationaal gebied.                Brexit  In principe zouden we op 30 maart 2019 werkelijk kunnen spreken van een ‘Brexit’. Het Ver
Er worden maar liefst 31 vragen beantwoord
FAQ rond de aftrek voor innovatie-inkomsten gepubliceerd
Op 26 juli 2018 publiceerde de FOD Financiën op Fisconet - u kan zich gratis registreren om de FAQ te raadplegen - de langverwachte FAQ met betrekking tot de aftrek voor innovatie-inkomsten. Sinds de wet van 9 februari 2017 tot invoering van de aftrek voor innovatie-inkomsten volgt aldus nu de eerste bijkomende commentaar bij de wetsbepalingen van art. 205/1 t.e.m. 205/4 Wetboek Inkomsten
De belangrijkste wijzigingen voor u opgelijst
Onroerende verhuur met btw | versie 2.0
Het wetsontwerp van 30 maart 2018 werd na advies van de Raad van State nog op diverse punten aangepast en op 31 juli 2018 ingediend bij het Parlement. Hieronder geven we de belangrijkste wijzigingen mee. Optie tot verhuring van gebouwen met btw  Basisvoorwaarden De basisvoorwaarden om de optie tot verhuur van een gebouw met btw te kunnen uitoefenen blijven ongewijzigd: Het moet g
Het verschil in behandeling wordt weggewerkt
VAA onroerende goederen: fiscus legt zich (voorlopig) neer bij rechtspraak
De FOD Financiën publiceerde op 15 mei 2018 een circulaire 2018/C/57 met betrekking tot de forfaitaire waardering van het voordeel van alle aard.
Hoe aftrekbaar zijn uw restaurantkosten?Download de fiscale gids

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief