Voordeel alle aard bewoning: hoe anticiperen op het hoger of lager scenario?

De discriminatie met betrekking tot het voordeel van alle aard voor huisvesting is al meermaals aan bod gekomen. Meer bepaald betreft dit de ongelijke behandeling van dezelfde voordelen als het gaat om een terbeschikkingstelling door een eenmanszaak dan wel een terbeschikkingstelling door een rechtspersoon. In de meest voorkomende gevallen is het voordeel vanwege een vennootschap fiscaal zomaar eventjes bijna viermaal duurder dan in vergelijking met het voordeel vanwege een eenmanszaak.

De discussie over de discriminatie tussen voordelen van alle aard bewoning
De hoven van beroep van Antwerpen en Gent hebben al verschillende keren geoordeeld dat dit onderscheid niet verantwoord is en dat bijgevolg ook voor vennootschappen rekening moet gehouden worden met het lagere voordeel van alle aard (van de eenmanszaak). Concreet komt het erop neer dat met vermenigvuldigingsfactor 1 moet worden rekening gehouden en niet met factor 3,8. Daardoor worden de meeste voordelen van alle aard plotseling viermaal goedkoper.

De fiscus bleef lange tijd stoïcijns onder de vrij vernietigende rechtspraak en het aantal dossiers dat voor deze rechtbanken moest komen bleef zich opstapelen. Naar analogie met andere discussies verwachtte iedereen dat het wettelijke voordeel van alle aard van eenmanszaken en vennootschappen zou worden gelijkgeschakeld door de wetgever, maar dan wel op het niveau van het hoogste voordeel van alle aard (factor 3,8). Op die manier zou de discriminatie ook worden weggewerkt en zou de schatkist geen nadeel lijden. 

De fiscus gaat berusten en misschien ook een toegift doen?
De Minister van Financiën gooide echter heel recent de handdoek in de ring. Meteen wordt een wetgevend ingrijpen aangekondigd, met dien verstande dat de verwachte verhoging naar factor 3,8 er volgens de eerste berichten dan toch niet zou komen. In de media – aangezien er nog geen officiële stellingname is – werd zelfs gealludeerd dat de voordelen van alle aard zouden verlaagd worden. De Minister zelf verwees naar "onrealistische voordelen van alle aard" en de nood om, na de verhoging ervan onder het bewind van Di Rupo, een algemene verlaging in te zetten.

In de praktijk zou een algemene verlaging naar factor 1 (die er misschien leek aan te komen na de eerste woorden van de Minister) erop neer komen dat bijna alle voordelen van alle aard gedecimeerd worden tot een kwart van de huidige waarde, waardoor zelfs kasten van villa’s in vele gevallen een voordeel van alle aard zouden krijgen dat als het ware gelijk is aan de huurprijs van een modale woonst. Hoewel dit een welkome afwisseling  zou betekenen voor de ondernemers en de middenklasse , lijkt dit  misschien net een beetje te veel van het goede waardoor het weinig duurzaam lijkt. Bij een dergelijke wending is het meer dan waarschijnlijk dat deze regelgeving ooit – en wellicht sneller dan het licht – terug op de wetgevende tekentafel terecht komt. Hierbij zijn er twee afgetekende nadelen:

  • Dit zal aanleiding geven tot een nieuwe discussie, wetend dat betwistingen altijd nefast zijn en dit domein daar fiscaal zeker (en deels onterecht) onder te lijden heeft;
  • Vastgoedplanning is bij uitstek een lange termijnplanning; deze wordt echter bemoeilijkt als men op voorhand weet dat de huidige regelgeving niet stabiel is en dus wijzigingen zal ondergaan.

Dergelijke "hort-en-stoot-regulering” is, net zoals de wispelturige regelgeving met betrekking tot de autofiscaliteit, dan ook niet echt de beste vertoning professionele en stabiele regelgeving. 

Daar komt de boemerang al
In de media (E. Cleeren, “Kraai niet te snel victorie over villa op kosten van de zaak”, Tijd 31 maart 2018, p. 33-34) werd melding gemaakt van het feit dat de Minister nu alsnog enige slag om de arm blijkt te houden. Meer bepaald zou dit fenomeen volgens de Minister toch even bekeken moeten worden door zijn administratie, allicht omwille van dezelfde oprispingen als hierboven vermeld. Is deze gemiste belastingverlaging voor de ondernemers per definitie een slechte zaak? Afhankelijk van wat er uit de bus zal komen, lijkt dit niet het geval, aangezien een te voordelige tarifering alleen de voorbode zou zijn van nog meer discussie en onzekerheid. Met enige omzichtigheid is het dan eerder positief te noemen dat het debat op voorhand wordt beslecht in plaats van na de feiten.

Waar kan de belastingplichtige zich aan verwachten?
Een eerste idee is dat het huidige systeem van de kadastrale inkomens als basis voor de voordelen van alle aard volledig voorbijgestreefd is. De voordelen van alle aard verschillen immers teveel onderling, zodat vergelijkbare panden, in functie van regio, leeftijd, … toch een verschillend KI kunnen hebben. Een eerder opgelaten ballonnetje over de herschatting van alle kadastrale inkomens lijkt gemakkelijker gezegd dan gedaan. Om te beginnen zou een plaatsbezoek vereist zijn voor alle percelen die ons land rijk is. Deze oefening neemt echter bijna mythische proporties aan en lijkt op die basis alleen al louter theoretisch haalbaar. Bovendien is het effect van een herschatting ook politiek geladen, aangezien iedereen  getroffen kan worden. Zo betekent de verdubbeling van een kadastraal inkomen ook een verdubbeling van de onroerende voorheffing, wat bijvoorbeeld voor de eigenaar van een kleine arbeiderswoning de uitgave te veel kan zijn. De emotie rond de nieuwe regels van het klein beschrijf toont al aan hoe electoraal zwaar dit weegt. Daarbij komt dat wat betreft het kleine beschrijf, de kandidaat-koper na het maken van zijn of haar rekening nog altijd kan afzien van de aankoop. Bij onroerende voorheffing is men reeds eigenaar van het pand en heeft men meestal weinig tot geen uitwijkmogelijkheden. Een dergelijke ingreep, zeker vlak voor de verkiezingen, behoort dan ook niet meteen tot reële mogelijkheden. Uiteraard zou men de beslissing ook enigszins kunnen katapulteren over de verkiezingen heen. Gelet op de rechtspraak is de vraag of men wel zo lang kan wachten.

Een tweede idee zou kunnen zijn om het systeem volledig los te koppelen van de kadastrale inkomens, om puur te blijven focussen op de voordeel van alle aard zonder andere collateral damage. Zo zou men bijvoorbeeld kunnen opteren voor het gebruik van de reële huurwaarde. Dit is echter technisch nog ingrijpender en kan nog meer aanleiding geven tot discussie (wat is de reële huurwaarde?). Op korte termijn zit het er dan wellicht ook niet aan te komen, zij het dat het geenszins uitgesloten is dat men op langere termijn hier naar toe werkt.

Het enige alternatief dat op korte termijn beschikbaar is, is waarschijnlijk de bijschaving van de bestaande formule op basis van het kadastraal inkomen. Een algemene nivellering naar factor 3,8 was lange tijd te verwachten, maar lijkt ons niet meer het geval te zijn na de uitlatingen van de Minister. Een algemene toevlucht naar de factor 1 zal allicht  ook wat van het goede te veel zijn zoals hierboven reeds toegelicht. Mogelijk is een terugkeer naar factor 2, het systeem van vóór Di Rupo, nog het meest realistische en ook politiek meest betekenisvolle signaal. Het is in elk geval afwachten wat het finale verdict wordt. 

Hoe een ‘crash and burn’ scenario vermijden?
De rode draad voor toekomstige projecten is aldus de volgende:

  • Afwachten wat het officiële standpunt wordt;
  • Niet hopen op een zeer laag voordeel van alle aard (‘factor 1’ i.p.v. 3,8);
  • Op termijn voorbereid zijn op een volledige hervorming van het voordeel van alle aard (bijvoorbeeld op basis van de reële huurwaarde).

Ondertussen zal de focus allicht blijven liggen op de problematiek van de aftrek van de ermee gepaard gaande kosten, de zogenaamde bezoldigingstheorie. Voor de fiscus is het immers veel gemakkelijker aangezien het een meer juridische problematiek is en veel minder feitelijk of grootschalig. Hierbij moeten twee opmerkingen worden gemaakt vanuit het perspectief van de belastingplichtigen:

  • Een dossier eerst goed analyseren, waarbij gekeken wordt of die bezoldigingstheorie überhaupt wel toepasbaar is; zo ja, dan moet het dossier proactief goed onderbouwd worden om teneinde later te vermijden om in de emotionele gehaktmolen van de recente rechtspraak terecht te komen;
  • Emotioneel en conceptueel valt een niet-aftrekbaarheid zeer zwaar bij de belastingplichtigen, terwijl  men financieel-analytisch meer te winnen heeft bij niet-aftrekbare kosten, zeker gelet op de daling van de tarieven van de vennootschapsbelasting, wanneer deze gekoppeld zijn aan een laag voordeel van alle aard.

In elk geval moet men zijn blik voldoende ruim houden en zich niet blindstaren op het voordeel van alle aard alleen. Vastgoedplanning en -fiscaliteit zijn immers bezig aan een rijpingsproces, getuige daarvan onder meer de evolutie inzake de waardering van vruchtgebruik. Het is het einde van een tijdperk waarin iedereen met standaardoplossingen kan komen aandraven voor het de situatie in elk individueel en uniek dossier. Verschillende vragen moeten worden beantwoord, zoals onder meer de volgende:

  • welk belang heeft de vennootschap bij de transactie?;
  • waarom kiezen voor een recht van vruchtgebruik, opstal, … in plaats van een alternatief?;
  • is mijn zakelijke recht correct gewaardeerd?
    1. opgepast met de parameters: een duidelijke shift in vastgoed is merkbaar (soms erg lokaal en segment gebonden) zodat men zich moet hoeden voor te gemakkelijke veralgemeningen of te eenvoudige parameters;
    2. de thematiek van de waarderingsmethode is ook een punt op zich;
  • kan de fiscale aftrek theoretisch worden verantwoord en hoe wordt het dossier dan bijgevolg praktisch best opgebouwd?;
  • Hoe gaan werken rond privaat gebruik? Nieuwe ideeën zien hier het levenslicht en zijn nodig om toekomstgericht te gaan plannen (survival of the fittest).

Zich enkel focussen op de evolutie van het voordeel van alle aard, levert een te nauw blikveld op. Men redeneert dan immers op veel te korte termijn en vergeet zo het gros van de aandachtspunten. Een gezonde bedrijfseconomische insteek, voorzien van een uitgebreide technische kennis, zijn dan ook meer dan ooit een absolute noodzaak om problemen te voorkomen dan te genezen.

Een geliefde controlestructuur
De almachtige zaakvoerder van een burgerlijke maatschap : altijd fictie geweest ?
De burgerlijke maatschap is al lang een geliefde controlestructuur bij vermogensplanners. In veel gevallen willen schenkers hun vermogen niet volledig uit handen geven en wensen zij toch nog een zekere controle te behouden over hetgeen ze schenken. Zeker bij de overdracht van familiale vennootschappen willen de schenkers (vaak ouders of familieleden) nog steeds zeggenschap houden over de gang van
Het fiscale kader
Subsidies in de vennootschap: vrijgesteld of niet?
In het artikel van onze collega’s van Strategy en Operations werden kort enkele subsidies omschreven. Ze gaven daarbij aan u en uw vennootschap te kunnen bijstaan voor wat betreft subsidiebegeleiding van A tot Z.1In het kader hiervan bespreken we graag het fiscale kader rond subsidies: hoe worden de ontvangen subsidies fiscaal behandeld binnen de vennootschap? Zijn deze subsidies vrijgestel
Recht op btw-aftrek mogelijk voor kosten gemaakt bij de aankoop van aandelen
Het Ryanair arrest
Ook recht op btw-aftrek mogelijk voor kosten gemaakt bij de aankoop van aandelen indien koop finaal niet (volledig) plaatsvindt Het Europees Hof van Justitie bevestigde recent dat de btw over kosten gemaakt met betrekking tot de verwerving van aandelen aftrekbaar kan zijn, zélfs indien de verwerving uiteindelijk niet (volledig) wordt verwezenlijkt. Hiermee bevestigt het Hof van Justitie opnieu
Het kan een groter fiscaal voordeel opleveren
De investeringsaftrek: een illustratie van de opties
Ondernemingen en natuurlijke personen krijgen de mogelijkheid om hun belastbare winst te verminderen met een deel van de aanschaffings- of beleggingswaarde van investeringen.
Waardering vruchtgebruik
Nu ook klopjacht op verkoop van vruchtgebruik?
In voorgaande edities is al geschreven over de waardering van het vruchtgebruik bij de verwerving van onroerende goederen, maar er duiken de laatste tijd ook regelmatig berichten op over controles op de waardering van het vruchtgebruik bij de doorverkoop. De rechtspraak heeft echter tot nu toe het standpunt van de belastingplichtige gevolgd. Situatieschets Er is sinds enkele jaren heel wat te
De arbeidsmarkt van de toekomst
Flexibel onbelast (bij)verdienen
In België kennen we drie wettelijke sociale statuten, (i) de werknemer, (ii) de zelfstandige en (iii) de ambtenaar. Evenwel wordt vaak de vraag gesteld of deze opdeling nog afgestemd is op de snel evoluerende arbeidsmarkt waarin flexibiliteit vereist wordt en er heel wat mensen kiezen voor een ‘freelance–statuut’ of verscheidene statuten wensen te combineren. Voka pleitte in dit kader re
Vlabel spreekt verzoenende taal
Zorgt de daling van de Vlaamse verkooprechten voor een stijging van de kosten bij aankoop vruchtgebruik?
De recente tariefdaling (naar 7,00%) voor aankopen van gezinswoningen gaat gepaard met een aantal voorwaarden. Zo moet de koper een natuurlijk persoon zijn.
Belangrijke gevolgen voor burgerlijke vennootschappen en tijdelijke handelsvennootschappen
Hervorming van het ondernemingsrecht
De wet van 15 april 2018 houdende hervorming van het ondernemingsrecht treedt in werking op 1 november 2018. Deze wet introduceert een nieuw en ruim begrip “onderneming”. Hieronder worden enkele in het oog springende gevolgen toegelicht.  De burgerlijke vennootschap verdwijnt  Vanaf 01 november 2018 verdwijnt het onderscheid tussen de burgerlijke en de handelsvennootschap uit het
Wat zijn de gevolgen?
Vlabel teruggefloten door Raad van State inzake de gesplitste verkrijging en inschrijving van blote eigendom en vruchtgebruik
Na een jarenlange betwisting tussen belastingplichtigen en Vlabel, heeft de Raad van State het standpunt van Vlabel vernietigd.
Beperking van het aantal vennootschapsvormen
Help, mijn vennootschapsvorm bestaat binnenkort niet meer!
Het WVV is op komst Op 4 juni 2018 werd het “wetsontwerp tot invoering van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen” ingediend in de kamer, waarmee we aan de vooravond staan van de grootste hervorming van het vennootschapsrecht sinds de invoering van de gecoördineerde wetten op de handelsvennootschappen de dato 30 november 1935. Deze grondige hervorming van het vennootschapsrecht g
Hoe aftrekbaar zijn uw restaurantkosten?Download de fiscale gids

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief