Waardering vruchtgebruik: in volle (R)evolutie?

Er wordt de laatste jaren veel gezegd en geschreven over de waardering van vruchtgebruik en waar het fiscale schoentje knelt. Hieronder geven we een overzicht van de problematiek inzake waardering, de huidige tendensen  en  werpen we ook een blik op toekomstige vastgoedplanning.

Waardering vruchtgebruik

Waardering van vruchtgebruik: een wereld in verandering
Vruchtgebruik is één van de oudste zakelijke rechten die gekend zijn, al in de Romeinse tijd werd dit toegepast. Het vruchtgebruik werd in het Romeinse recht ingevoerd met de bedoeling om enerzijds bepaalde goederen in de familie te houden, maar anderzijds toch toe te laten om derden gedurende een bepaalde periode de vruchten van deze goederen te laten genieten.   

Vrijwel de volledige vorige eeuw werd het vruchtgebruik bij ons enkel in familiale context toegepast, zijnde het welbekende vruchtgebruik voor de langstlevende echtgeno(o)t(e). Pas vanaf de jaren 80’-90’ is men dit zakelijk recht echter beginnen toepassen op vennootschappen. Naar aanleiding hiervan rees de vraag hoe het vruchtgebruik in dit geval gewaardeerd diende te worden, aangezien de situatie met vennootschappen toch duidelijk verschillend is van die met  natuurlijke personen.  Aanvankelijk werd voor de meeste waarderingen gewoon de 80%-regel van  artikel 47 van het wetboek van registratierechten toegepast. Dit artikel stelt o.m. dat aan het vruchtgebruik in geen geval een hogere waarde mag toegewezen worden dan 4/5e van de verkoopwaarde van de volle eigendom. De meeste vruchtgebruiken werden dus gewoon gewaardeerd op het toegelaten wettelijke maximum, zonder dat daarvoor enige economische verantwoording voor bestond.

In 1999 werd het artikel van Ruysseveldt en Janssens gepubliceerd (J. Ruysseveldt en P. Janssens, “De waardering van vruchtgebruik, anders bekeken…”, Not. Fisc. M. 1999, afl. 5, p. 105-111). Dit artikel introduceerde een set van waarderingsmethodes. Deze verscheidenheid aan methodes werd door de beroepsbeoefenaars in de praktijk echter niet overgenomen. Om het praktisch hanteerbaar te maken lichtte men één berekening uit de volledige set van berekeningen om deze te bombarderen als ‘de methode Ruysseveldt’. Wetend dat alle berekeningen uit de koker van de heer Janssens kwamen, is deze spraakverwarring (aangezien het gewoon is vernoemd naar de eerste van beide auteurs) symptomatisch voor deze episode.  Deze methode, die tot  recent nog de norm was bij de administratie, houdt inherent echter geen  rekening met het evenwicht tussen de rendementen van de vruchtgebruiker en de blote eigenaar. Bij deze methode wordt gewoon de huurwaarde geactualiseerd op basis van de OLO-rentevoet. De toepassing van deze methode zorgde voor zeer hoge waarderingen van het vruchtgebruik die plots zichtbaar door het dak gingen door de financiële crisis (soms kwamen deze hoger uit dan 100 % van de waarde van de volle eigendom). Er was bij deze methode dus sprake van zeer ongelijke rendementen voor vruchtgebruiker en blote eigenaar.  

Bij de praktijkbeoefenaars werd steeds duidelijker dat de “methode Ruysseveldt” niet correct was. Een reactie vanwege de administratie op deze methode bleef dan ook niet uit. In 2010 verscheen voor het eerst een ruling waar de rulingcommissie niet enkel het vruchtgebruik ging berekenen en op basis daarvan de blote eigendom ging afleiden (dus de blote eigendom is hier gelijk aan de waarde van de volle eigendom min de waarde van het vruchtgebruik), maar ook nog eens de blote eigendom afzonderlijk ging berekenen. De waarde van het vruchtgebruik werd dan bepaald door de waarde van de blote eigendom in aftrek te brengen van de waarde van de volle eigendom. De rulingcommissie stelde vast dat het resultaat van beide berekeningen sterk verschilde en besloot daarom om de waarde van het vruchtgebruik genuanceerder vast te stellen. Dit was de eerste maal dat de rulingcommissie afweek van de methode Ruysseveldt, maar het duurde toch nog enige tijd voorleer zij hier nogmaals van afweek. De druk van de mainstream-waardering “methode –Ruysseveldt” was te groot en dus plooide de rulingcommissie voorlopig voor de macht van het getal. De methode Ruysseveldt werd (tijdelijk) weer op het schild gehesen. 

In 2016 begon het tij inzake de waardering van vruchtgebruik te keren. Bepaalde fiscale ambtenaren begonnen zich met klem te verzetten tegen deze waarderingsmethode en boekten daarbij wisselend succes bij de (Leuvense) rechtbanken. Toevallig was ook de rulingcommissie weer van de partij. Uiteraard was dit geen toeval, maar een uiting van ongenoegen vanwege de vruchtgebruik experts die zich niet langer konden verzoenen met de wiskundige anomalieën van de methode Ruysseveldt.

Meer in het bijzonder ontwikkelde (lees: kopieerde) de rulingcommissie in 2016 zelf een methode om vruchtgebruik te waarderen. De rulingcommissie ging vanaf dan deze methode toepassen, maar zonder te stipuleren dat dit de enige mogelijke methode was. Zij  liet dus ook nog steeds de andere methodes intact (zij het dat de methode Ruysseveldt op weinig clementie moet rekenen). Volgend  op  publicatie van deze methode kwamen heel wat positieve rulings, die op één na allemaal volgzaam de nieuwe methode van de rulingcommissie toepasten. Van de methode Ruysseveldt is er geen spoor meer te bekennen en de ene afwijkende methode die werd goedgekeurd (waarvan geen detail gepubliceerd werd), leverde een quasi identiek (net iets lager) resultaat op dan de methode van de rulingcommissie. De methode van de rulingcommissie zorgt echter in het algemeen vaak voor (te) lage waarderingen van vruchtgebruik en creëerde daarbij nog steeds geen situaties waarin de rendementen van de vruchtgebruiker en de blote eigenaar gelijk(w)aardig zijn, hetgeen nochtans de bedoeling is van deze methode. De dagen van de methode Ruysseveldt lijken ondertussen echter geteld. Uit een interne instructie van 2018 van de administratie zelf blijkt dat zij de controlerende ambtenaren bij toekomstige vruchtgebruikcontroles de methode Ruysseveldt niet meer zal aanvaarden, maar zal vertrekken van de methode van de rulingcommissie. De methode Ruysseveldt behoort dus voorgoed tot het verleden.  

Nu blijkt echter dat belastingcontroleurs ook waarderingen uit het verleden aanvallen op basis van de interne instructie van 2018. Dit lijkt in se toch onrechtvaardig en in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur. Ook minister van financiën Van Overtveldt bevestigt dit en stelt dat: “De regels moeten correct toegepast worden. Maar van retroactiviteit   kan geen sprake zijn. Nieuwe methode van rulingdienst kan pas gebruikt worden bij controle nadat deze werd gepubliceerd.” Een belangrijke nuance die bij deze quote moet gemaakt worden is dat enkel de waarderingen die naar de norm van toen correct waren buiten schot moeten blijven. Ondertussen zijn de eerste strubbelingen achter de rug en lijkt het er op de fiscus gas terug neemt met betrekking tot de historische vruchtgebruiken. Manifest foute waarderingen (naar de vroegere norm) kunnen natuurlijk wel aangepakt worden. We kunnen dus concluderen dat indien uw dossier in het verleden fiscaal correct werd aangepakt, er zich op vandaag ook geen probleem zou mogen stellen op fiscaal vlak.

Vruchtgebruik waardering 2.0
De interne instructie van de administratie en de verheerlijking van de methode van de rulingcommissie zijn zeker geen eindpunt, maar slechts een deel van het proces. De auteurs zelf hebben hiervoor al vele jaren voordien gewaarschuwd. De methode van de rulingcommissie is ook nog helemaal niet correct, want zoals hierboven reeds aangehaald zijn hun waardering van vruchtgebruik vaak te laag en is er bovendien nog steeds geen gegarandeerde gelijkheid tussen de rendementen. Deze nieuwe visie op waardering van vruchtgebruik effent echter wel het pad voor nieuwe waarderingsmethodes waarbij wel rekening wordt gehouden  met de gelijkheid van de rendementen. Reeds verschillende auteurs voorspelden de onvermijdelijke ondergang van de methode Ruysseveldt en maakten zich al klaar voor de toekomst. Een voorbeeld van zo een methode is de Spartax-methode waarbij wel rekening wordt gehouden met gelijk(waardig)e rendementen. 

Er mag ook niet worden vergeten dat er bij de waardering van het vruchtgebruik meer komt kijken dan enkel het fiscale aspect. Een praktijkvoorbeeld hiervan is de samenhang met het huwelijksvermogensrecht. Wanneer vruchtgebruik aanvankelijk fout gewaardeerd wordt, kan dit ook op dit vlak in de toekomst voor zeer vervelende problemen zorgen. Waarderen overstijgt met andere woorden de fiscaliteit en hangt ook samen  met andere rechtstakken. Anno 2018 dient dus de vraag te worden gesteld of vruchtgebruik nog zinvol is en zo ja, hoe we moeten gaan waarderen? Hierop een volledig antwoord geven zou ons echter te ver leiden, maar er zijn in ieder geval heel wat technische elementen ( o.m. de impact huurwaarde, bijkomende kosten, …) waar rekening mee moet gehouden worden. ‘Waarderen is werken’ en zal dat altijd blijven. Zomaar enkele cijfers in een excel-bestand zetten biedt totaal geen garantie op een correcte waardering. 

De vastgoedmarkt zelf heeft ook een niet te onderschatten impact op de waardering. Een voorbeeld hiervan zijn de gestegen grondprijzen in het stadscentrum van Gent die een enorme impact hebben op waardering. De situatie kunnen we als volgt beschrijven: mensen gaan massaal investeren in vastgoed in Gent omdat de opbrengst van het spaarboekje de dag van vandaag zo goed als nihil is. Deze investerings- rush zorgt ervoor dat de prijzen van vastgoed in Gent de hoogte in schieten terwijl de huurwaardes stabiel blijven. De huurrendementen dalen, waardoor bijgevolg ook de waardering lager wordt. Een ander voorbeeld is de crash van de Antwerpse huurmarkt. De huurprijzen daalden aanzienlijk terwijl de aankoopprijzen stabiel bleven. Ook hier daalde het huurrendement en bijgevolg ook de waardering van het vruchtgebruik. In dergelijke situaties moet dan ook de vraag gesteld worden of vruchtgebruik nog steeds de beste optie is en of de vastgoedfiscalist niet naar andere middelen moet grijpen.  

De vastgoedplanning van de toekomst 
Het is duidelijk dat de vastgoedplanning in woelige wateren verkeert. Er werd destijds reeds voorspeld dat de historische methodes van de waardering van vruchtgebruik op termijn niet immuun zouden zijn voor verwerping en dat is ondertussen ook gebleken. Hoewel de vastgoedfiscaliteit al een stevige omwenteling heeft doorgemaakt, rijst de vraag of de grootste revoluties niet nog moeten komen. De vastgoedfiscalist moet ervoor zorgen dat hij over de juiste wapens beschikt om de strijd aan te gaan. De huidige heisa zal waarschijnlijk een broeikas zijn voor de ideeën van de toekomst.

Het onderhandelde brexit-akkoord werd weggestemd
Vier op de vijf ondernemingen die handel drijven met de UK zijn nog niet voorbereid op de brexit
Gisteren werd het onderhandelde brexit-akkoord weggestemd in het Britse Lagerhuis. De kansen op een “no-deal" brexit scenario nemen aanzienlijk toe nu de standpunten zich lijken te verharden. Brexiteers mogen dan wel spreken van “a proper brexit”, maar in de praktijk komt dit neer op een chaotische brexit. Minister van Financiën,  Alexander De Croo, luidde vanmorgen d
De inschrijvingsplicht wordt ruimer
Meer ondernemers moeten zich inschrijven in de Kruispuntbank voor ondernemingen
In het streven naar een aantrekkelijker ondernemingsklimaat werd er onder meer gesleuteld aan het ondernemingsrecht. De wetgever afstapt van het begrip “handelaar”. In plaats daarvan wordt het begrip “onderneming” als overkoepelende term gebruikt. Het nieuwe ondernemingsbegrip  vormt niet alleen de bouwsteen voor zowel de regels van het Wetboek van economisch recht als in het gerechte
Meer specifiek: het huwelijksvermogensrecht
Een nieuwe vergoedingsplicht in het wettelijk stelsel
Wat als een echtgenoot zijn beroep uitoefent in een vennootschap, waarvan alle aandelen “eigen” zijn ? De wet van 22 juli 2018 heeft aanzienlijke wijzigingen aangebracht in het huwelijksvermogensrecht. Met dit artikel gaan wij in op een specifieke aanvulling in het huwelijksvermogensrecht, namelijk de mogelijke benadeling van de gemeenschap bij de beroepsuitoefening door middel van een eige
Veranderingen in de zorgvolmacht en vruchtgebruik
Vermogensplanning: enkele recente ontwikkelingen
De laatste maanden hebben we al regelmatig bericht over  de grote wijzigingen in de vermogens- en successieplanning. Hieronder bezorgen we nog een kleine update over enkele van deze wijzigingen.   De zorgvolmacht: uw vermogen veiligstellen voor later Het klassieke voorbeeld is hier dat van een persoon die omwille van een fysieke of mentale beperking (coma, dementie, …) tijdelijk of
Happy Brexmas?
Hoe bereidt u uw onderneming voor op de brexit?
Op 10 december besliste de Britse eerste minister om de stemming in het Britse Lagerhuis over brexit-deal uit te stellen. De kans op een “no deal” rampscenario neemt verder toe. Wat zijn de belangrijke data? Het Verenigd Koninkrijk heeft de Europese Raad op 29 maart 2017 formeel kennis gegeven van het voornemen om uit de EU te treden (procedure voorzien in art. 50 EU Verdrag). Het Verenigd
Een geliefde controlestructuur
De almachtige zaakvoerder van een burgerlijke maatschap : altijd fictie geweest ?
De burgerlijke maatschap is al lang een geliefde controlestructuur bij vermogensplanners. In veel gevallen willen schenkers hun vermogen niet volledig uit handen geven en wensen zij toch nog een zekere controle te behouden over hetgeen ze schenken. Zeker bij de overdracht van familiale vennootschappen willen de schenkers (vaak ouders of familieleden) nog steeds zeggenschap houden over de gang van
Recht op btw-aftrek mogelijk voor kosten gemaakt bij de aankoop van aandelen
Het Ryanair arrest
Ook recht op btw-aftrek mogelijk voor kosten gemaakt bij de aankoop van aandelen indien koop finaal niet (volledig) plaatsvindt Het Europees Hof van Justitie bevestigde recent dat de btw over kosten gemaakt met betrekking tot de verwerving van aandelen aftrekbaar kan zijn, zélfs indien de verwerving uiteindelijk niet (volledig) wordt verwezenlijkt. Hiermee bevestigt het Hof van Justitie opnieu
Het fiscale kader
Subsidies in de vennootschap: vrijgesteld of niet?
In het artikel van onze collega’s van Strategy en Operations werden kort enkele subsidies omschreven. Ze gaven daarbij aan u en uw vennootschap te kunnen bijstaan voor wat betreft subsidiebegeleiding van A tot Z.1In het kader hiervan bespreken we graag het fiscale kader rond subsidies: hoe worden de ontvangen subsidies fiscaal behandeld binnen de vennootschap? Zijn deze subsidies vrijgestel
Het kan een groter fiscaal voordeel opleveren
De investeringsaftrek: een illustratie van de opties
Ondernemingen en natuurlijke personen krijgen de mogelijkheid om hun belastbare winst te verminderen met een deel van de aanschaffings- of beleggingswaarde van investeringen.
Waardering vruchtgebruik
Nu ook klopjacht op verkoop van vruchtgebruik?
In voorgaande edities is al geschreven over de waardering van het vruchtgebruik bij de verwerving van onroerende goederen, maar er duiken de laatste tijd ook regelmatig berichten op over controles op de waardering van het vruchtgebruik bij de doorverkoop. De rechtspraak heeft echter tot nu toe het standpunt van de belastingplichtige gevolgd. Situatieschets Er is sinds enkele jaren heel wat te
Hoe aftrekbaar zijn uw restaurantkosten?Download de fiscale gids

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief