Waardering vruchtgebruik: in volle (R)evolutie?

Er wordt de laatste jaren veel gezegd en geschreven over de waardering van vruchtgebruik en waar het fiscale schoentje knelt. Hieronder geven we een overzicht van de problematiek inzake waardering, de huidige tendensen  en  werpen we ook een blik op toekomstige vastgoedplanning.

Waardering vruchtgebruik

Waardering van vruchtgebruik: een wereld in verandering
Vruchtgebruik is één van de oudste zakelijke rechten die gekend zijn, al in de Romeinse tijd werd dit toegepast. Het vruchtgebruik werd in het Romeinse recht ingevoerd met de bedoeling om enerzijds bepaalde goederen in de familie te houden, maar anderzijds toch toe te laten om derden gedurende een bepaalde periode de vruchten van deze goederen te laten genieten.   

Vrijwel de volledige vorige eeuw werd het vruchtgebruik bij ons enkel in familiale context toegepast, zijnde het welbekende vruchtgebruik voor de langstlevende echtgeno(o)t(e). Pas vanaf de jaren 80’-90’ is men dit zakelijk recht echter beginnen toepassen op vennootschappen. Naar aanleiding hiervan rees de vraag hoe het vruchtgebruik in dit geval gewaardeerd diende te worden, aangezien de situatie met vennootschappen toch duidelijk verschillend is van die met  natuurlijke personen.  Aanvankelijk werd voor de meeste waarderingen gewoon de 80%-regel van  artikel 47 van het wetboek van registratierechten toegepast. Dit artikel stelt o.m. dat aan het vruchtgebruik in geen geval een hogere waarde mag toegewezen worden dan 4/5e van de verkoopwaarde van de volle eigendom. De meeste vruchtgebruiken werden dus gewoon gewaardeerd op het toegelaten wettelijke maximum, zonder dat daarvoor enige economische verantwoording voor bestond.

In 1999 werd het artikel van Ruysseveldt en Janssens gepubliceerd (J. Ruysseveldt en P. Janssens, “De waardering van vruchtgebruik, anders bekeken…”, Not. Fisc. M. 1999, afl. 5, p. 105-111). Dit artikel introduceerde een set van waarderingsmethodes. Deze verscheidenheid aan methodes werd door de beroepsbeoefenaars in de praktijk echter niet overgenomen. Om het praktisch hanteerbaar te maken lichtte men één berekening uit de volledige set van berekeningen om deze te bombarderen als ‘de methode Ruysseveldt’. Wetend dat alle berekeningen uit de koker van de heer Janssens kwamen, is deze spraakverwarring (aangezien het gewoon is vernoemd naar de eerste van beide auteurs) symptomatisch voor deze episode.  Deze methode, die tot  recent nog de norm was bij de administratie, houdt inherent echter geen  rekening met het evenwicht tussen de rendementen van de vruchtgebruiker en de blote eigenaar. Bij deze methode wordt gewoon de huurwaarde geactualiseerd op basis van de OLO-rentevoet. De toepassing van deze methode zorgde voor zeer hoge waarderingen van het vruchtgebruik die plots zichtbaar door het dak gingen door de financiële crisis (soms kwamen deze hoger uit dan 100 % van de waarde van de volle eigendom). Er was bij deze methode dus sprake van zeer ongelijke rendementen voor vruchtgebruiker en blote eigenaar.  

Bij de praktijkbeoefenaars werd steeds duidelijker dat de “methode Ruysseveldt” niet correct was. Een reactie vanwege de administratie op deze methode bleef dan ook niet uit. In 2010 verscheen voor het eerst een ruling waar de rulingcommissie niet enkel het vruchtgebruik ging berekenen en op basis daarvan de blote eigendom ging afleiden (dus de blote eigendom is hier gelijk aan de waarde van de volle eigendom min de waarde van het vruchtgebruik), maar ook nog eens de blote eigendom afzonderlijk ging berekenen. De waarde van het vruchtgebruik werd dan bepaald door de waarde van de blote eigendom in aftrek te brengen van de waarde van de volle eigendom. De rulingcommissie stelde vast dat het resultaat van beide berekeningen sterk verschilde en besloot daarom om de waarde van het vruchtgebruik genuanceerder vast te stellen. Dit was de eerste maal dat de rulingcommissie afweek van de methode Ruysseveldt, maar het duurde toch nog enige tijd voorleer zij hier nogmaals van afweek. De druk van de mainstream-waardering “methode –Ruysseveldt” was te groot en dus plooide de rulingcommissie voorlopig voor de macht van het getal. De methode Ruysseveldt werd (tijdelijk) weer op het schild gehesen. 

In 2016 begon het tij inzake de waardering van vruchtgebruik te keren. Bepaalde fiscale ambtenaren begonnen zich met klem te verzetten tegen deze waarderingsmethode en boekten daarbij wisselend succes bij de (Leuvense) rechtbanken. Toevallig was ook de rulingcommissie weer van de partij. Uiteraard was dit geen toeval, maar een uiting van ongenoegen vanwege de vruchtgebruik experts die zich niet langer konden verzoenen met de wiskundige anomalieën van de methode Ruysseveldt.

Meer in het bijzonder ontwikkelde (lees: kopieerde) de rulingcommissie in 2016 zelf een methode om vruchtgebruik te waarderen. De rulingcommissie ging vanaf dan deze methode toepassen, maar zonder te stipuleren dat dit de enige mogelijke methode was. Zij  liet dus ook nog steeds de andere methodes intact (zij het dat de methode Ruysseveldt op weinig clementie moet rekenen). Volgend  op  publicatie van deze methode kwamen heel wat positieve rulings, die op één na allemaal volgzaam de nieuwe methode van de rulingcommissie toepasten. Van de methode Ruysseveldt is er geen spoor meer te bekennen en de ene afwijkende methode die werd goedgekeurd (waarvan geen detail gepubliceerd werd), leverde een quasi identiek (net iets lager) resultaat op dan de methode van de rulingcommissie. De methode van de rulingcommissie zorgt echter in het algemeen vaak voor (te) lage waarderingen van vruchtgebruik en creëerde daarbij nog steeds geen situaties waarin de rendementen van de vruchtgebruiker en de blote eigenaar gelijk(w)aardig zijn, hetgeen nochtans de bedoeling is van deze methode. De dagen van de methode Ruysseveldt lijken ondertussen echter geteld. Uit een interne instructie van 2018 van de administratie zelf blijkt dat zij de controlerende ambtenaren bij toekomstige vruchtgebruikcontroles de methode Ruysseveldt niet meer zal aanvaarden, maar zal vertrekken van de methode van de rulingcommissie. De methode Ruysseveldt behoort dus voorgoed tot het verleden.  

Nu blijkt echter dat belastingcontroleurs ook waarderingen uit het verleden aanvallen op basis van de interne instructie van 2018. Dit lijkt in se toch onrechtvaardig en in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur. Ook minister van financiën Van Overtveldt bevestigt dit en stelt dat: “De regels moeten correct toegepast worden. Maar van retroactiviteit   kan geen sprake zijn. Nieuwe methode van rulingdienst kan pas gebruikt worden bij controle nadat deze werd gepubliceerd.” Een belangrijke nuance die bij deze quote moet gemaakt worden is dat enkel de waarderingen die naar de norm van toen correct waren buiten schot moeten blijven. Ondertussen zijn de eerste strubbelingen achter de rug en lijkt het er op de fiscus gas terug neemt met betrekking tot de historische vruchtgebruiken. Manifest foute waarderingen (naar de vroegere norm) kunnen natuurlijk wel aangepakt worden. We kunnen dus concluderen dat indien uw dossier in het verleden fiscaal correct werd aangepakt, er zich op vandaag ook geen probleem zou mogen stellen op fiscaal vlak.

Vruchtgebruik waardering 2.0
De interne instructie van de administratie en de verheerlijking van de methode van de rulingcommissie zijn zeker geen eindpunt, maar slechts een deel van het proces. De auteurs zelf hebben hiervoor al vele jaren voordien gewaarschuwd. De methode van de rulingcommissie is ook nog helemaal niet correct, want zoals hierboven reeds aangehaald zijn hun waardering van vruchtgebruik vaak te laag en is er bovendien nog steeds geen gegarandeerde gelijkheid tussen de rendementen. Deze nieuwe visie op waardering van vruchtgebruik effent echter wel het pad voor nieuwe waarderingsmethodes waarbij wel rekening wordt gehouden  met de gelijkheid van de rendementen. Reeds verschillende auteurs voorspelden de onvermijdelijke ondergang van de methode Ruysseveldt en maakten zich al klaar voor de toekomst. Een voorbeeld van zo een methode is de Spartax-methode waarbij wel rekening wordt gehouden met gelijk(waardig)e rendementen. 

Er mag ook niet worden vergeten dat er bij de waardering van het vruchtgebruik meer komt kijken dan enkel het fiscale aspect. Een praktijkvoorbeeld hiervan is de samenhang met het huwelijksvermogensrecht. Wanneer vruchtgebruik aanvankelijk fout gewaardeerd wordt, kan dit ook op dit vlak in de toekomst voor zeer vervelende problemen zorgen. Waarderen overstijgt met andere woorden de fiscaliteit en hangt ook samen  met andere rechtstakken. Anno 2018 dient dus de vraag te worden gesteld of vruchtgebruik nog zinvol is en zo ja, hoe we moeten gaan waarderen? Hierop een volledig antwoord geven zou ons echter te ver leiden, maar er zijn in ieder geval heel wat technische elementen ( o.m. de impact huurwaarde, bijkomende kosten, …) waar rekening mee moet gehouden worden. ‘Waarderen is werken’ en zal dat altijd blijven. Zomaar enkele cijfers in een excel-bestand zetten biedt totaal geen garantie op een correcte waardering. 

De vastgoedmarkt zelf heeft ook een niet te onderschatten impact op de waardering. Een voorbeeld hiervan zijn de gestegen grondprijzen in het stadscentrum van Gent die een enorme impact hebben op waardering. De situatie kunnen we als volgt beschrijven: mensen gaan massaal investeren in vastgoed in Gent omdat de opbrengst van het spaarboekje de dag van vandaag zo goed als nihil is. Deze investerings- rush zorgt ervoor dat de prijzen van vastgoed in Gent de hoogte in schieten terwijl de huurwaardes stabiel blijven. De huurrendementen dalen, waardoor bijgevolg ook de waardering lager wordt. Een ander voorbeeld is de crash van de Antwerpse huurmarkt. De huurprijzen daalden aanzienlijk terwijl de aankoopprijzen stabiel bleven. Ook hier daalde het huurrendement en bijgevolg ook de waardering van het vruchtgebruik. In dergelijke situaties moet dan ook de vraag gesteld worden of vruchtgebruik nog steeds de beste optie is en of de vastgoedfiscalist niet naar andere middelen moet grijpen.  

De vastgoedplanning van de toekomst 
Het is duidelijk dat de vastgoedplanning in woelige wateren verkeert. Er werd destijds reeds voorspeld dat de historische methodes van de waardering van vruchtgebruik op termijn niet immuun zouden zijn voor verwerping en dat is ondertussen ook gebleken. Hoewel de vastgoedfiscaliteit al een stevige omwenteling heeft doorgemaakt, rijst de vraag of de grootste revoluties niet nog moeten komen. De vastgoedfiscalist moet ervoor zorgen dat hij over de juiste wapens beschikt om de strijd aan te gaan. De huidige heisa zal waarschijnlijk een broeikas zijn voor de ideeën van de toekomst.

Een boeiende uiteenzetting rond MBI, opnieuw in oktober
Management Buy-In: spannend én uitdagend
Op Donderdag 7 juni organiseerde Moore Stephens Belgium in de Drongense S.M.A.K lounge, in samen werking met 3W Executive Interim Management alsook met onze partners Sherpa Law en het Business Coaches Network, een interactieve lezing omtrent Management Buy-In (MBI). Filip Van de Vliet kwam zijn persoonlijke Management Buy-In ervaring delen. Lars Raedschelders gaf meer duiding over de financieri
De 'use and enjoyment" regels concreet toegelicht
Goederenvervoer en daarmee nauw samenhangende diensten: nieuwe regels verduidelijkt in een circulaire
Op 31 oktober 2017 werd (oud) KB nr. 57, dat handelt over de plaats van de dienst voor goederenvervoerdiensten en daarmee samenhangende diensten, vervangen door een nieuw KB.  Dat KB trad in werking op 23 november 2017. Het verduidelijkt het oude KB deels en voert daarnaast een nieuwe regel in. Teneinde de (nieuwe) regels te verduidelijken en te bespreken, heeft de fiscus op 31 mei 2018 in da
Het verschil in behandeling wordt weggewerkt
VAA onroerende goederen: fiscus legt zich (voorlopig) neer bij rechtspraak
De FOD Financiën publiceerde op 15 mei 2018 een circulaire 2018/C/57 met betrekking tot de forfaitaire waardering van het voordeel van alle aard.
Krachtlijnen
Belangrijke wijzigingen in de verplichtingen voor maatschappen
De op 27 april 2018 gepubliceerde wet over de hervorming van het ondernemingsrecht brengt een aantal wijzigingen aan in het wetboek van vennootschappen en in het wetboek van economisch recht. Deze nieuwe regelgeving treedt in werking op 1 november 2018. Ook voor de maatschappen zullen er  enkele regels wijzigen. Hoewel er nog verduidelijkingen zullen worden gepubliceerd, geven wij hieronder r
UBO (Ultimate Beneficial Owner): de uiteindelijke begunstigden
Het UBO-register: nieuwe informatieverplichtingen op komst voor het bestuursorgaan van uw vennootschap
Door invoeging van artikelen 14/1 en 14/2 in het Wetboek van vennootschappen zijn alle vennootschappen er voortaan toe gehouden toereikende, accurate en actuele informatie over hun "uiteindelijke begunstigden" (ook wel “Ultimate Beneficial Owner” of “UBO” genoemd) in te winnen en bij te houden en te registreren in het nieuwe “UBO-register”: een centraal register waarin gegevens worde
De krachtlijnen op een rijtje
Onroerende verhuur met btw: vanaf 1 oktober 2018!
  Hoewel het nog maar een wetsontwerp is en dus nog onderhevig kan zijn aan wijzigingen, willen we toch al de krachtlijnen meegeven van de nakende revolutie in het btw landschap: onroerende verhuur met optie tot onderwerping aan btw. Historiek Van oudsher is de verhuur van onroerende goederen in principe vrijgesteld van btw (artikel 44 §3, 2° W.BTW). Er zijn slechts enkele, spe
De invoering van het huwelijksvermogensrecht
Einde van het finaal verrekenbeding of alsnog nieuw leven?
Over het finaal verrekenbeding is de laatste jaren al veel stof opgewaaid. Nadat het Hof van Cassatie in 2017 besliste in het voordeel van de belastingplichtige dat de vordering aftrekbaar was in het kader van de verschuldigde successierechten, heeft de Vlaamse decreetgever de fiscus een handje toegestoken door middel van een wetswijziging. 1. Wat is een finaal verrekenbeding en hoe werkt
Sneller systeemrisico's detecteren
Zonder Legal Entity Identifier doet uw bedrijf geen beurstransacties in 2018
Sinds 3 januari 2018 dient elke rechtspersoon die financiële instrumenten aan-of verkoopt te beschikken over een Legal Entity Identifier of kort LEI. 1. Legal Entity Identifier Een LEI is een unieke alfanumerieke code met 20 tekens waarmee elke juridische entiteit die actief is op de (al dan niet internationale) financiële markten op snelle wijze kan worden geïdentificeerd. De LEI st
Ook de ongelijke behandeling wordt onder de loep genomen
Voordeel alle aard bewoning: hoe anticiperen op het hoger of lager scenario?
De discriminatie met betrekking tot het voordeel van alle aard voor huisvesting is al meermaals aan bod gekomen. Meer bepaald betreft dit de ongelijke behandeling van dezelfde voordelen als het gaat om een terbeschikkingstelling door een eenmanszaak dan wel een terbeschikkingstelling door een rechtspersoon. In de meest voorkomende gevallen is het voordeel vanwege een vennootschap fiscaal zomaar ev
Om zo financiële last te verminderen
Starterskorting op sociale bijdragen voor zelfstandigen
De starterskorting is een onderdeel van het zomerakkoord en is ingegaan op 1 april 2018. Via deze weg wil de regering de financiële last van startende zelfstandigen, die bij het begin van hun activiteit vaak lage inkomsten hebben, verminderen en zo het ondernemerschap stimuleren.  Welke zelfstandigen komen in aanmerking?  De kortingsmaatregel geldt voor alle startende zelfstandigen

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief