Waardering vruchtgebruik: in volle (R)evolutie?

Er wordt de laatste jaren veel gezegd en geschreven over de waardering van vruchtgebruik en waar het fiscale schoentje knelt. Hieronder geven we een overzicht van de problematiek inzake waardering, de huidige tendensen  en  werpen we ook een blik op toekomstige vastgoedplanning.

Waardering vruchtgebruik

Waardering van vruchtgebruik: een wereld in verandering
Vruchtgebruik is één van de oudste zakelijke rechten die gekend zijn, al in de Romeinse tijd werd dit toegepast. Het vruchtgebruik werd in het Romeinse recht ingevoerd met de bedoeling om enerzijds bepaalde goederen in de familie te houden, maar anderzijds toch toe te laten om derden gedurende een bepaalde periode de vruchten van deze goederen te laten genieten.   

Vrijwel de volledige vorige eeuw werd het vruchtgebruik bij ons enkel in familiale context toegepast, zijnde het welbekende vruchtgebruik voor de langstlevende echtgeno(o)t(e). Pas vanaf de jaren 80’-90’ is men dit zakelijk recht echter beginnen toepassen op vennootschappen. Naar aanleiding hiervan rees de vraag hoe het vruchtgebruik in dit geval gewaardeerd diende te worden, aangezien de situatie met vennootschappen toch duidelijk verschillend is van die met  natuurlijke personen.  Aanvankelijk werd voor de meeste waarderingen gewoon de 80%-regel van  artikel 47 van het wetboek van registratierechten toegepast. Dit artikel stelt o.m. dat aan het vruchtgebruik in geen geval een hogere waarde mag toegewezen worden dan 4/5e van de verkoopwaarde van de volle eigendom. De meeste vruchtgebruiken werden dus gewoon gewaardeerd op het toegelaten wettelijke maximum, zonder dat daarvoor enige economische verantwoording voor bestond.

In 1999 werd het artikel van Ruysseveldt en Janssens gepubliceerd (J. Ruysseveldt en P. Janssens, “De waardering van vruchtgebruik, anders bekeken…”, Not. Fisc. M. 1999, afl. 5, p. 105-111). Dit artikel introduceerde een set van waarderingsmethodes. Deze verscheidenheid aan methodes werd door de beroepsbeoefenaars in de praktijk echter niet overgenomen. Om het praktisch hanteerbaar te maken lichtte men één berekening uit de volledige set van berekeningen om deze te bombarderen als ‘de methode Ruysseveldt’. Wetend dat alle berekeningen uit de koker van de heer Janssens kwamen, is deze spraakverwarring (aangezien het gewoon is vernoemd naar de eerste van beide auteurs) symptomatisch voor deze episode.  Deze methode, die tot  recent nog de norm was bij de administratie, houdt inherent echter geen  rekening met het evenwicht tussen de rendementen van de vruchtgebruiker en de blote eigenaar. Bij deze methode wordt gewoon de huurwaarde geactualiseerd op basis van de OLO-rentevoet. De toepassing van deze methode zorgde voor zeer hoge waarderingen van het vruchtgebruik die plots zichtbaar door het dak gingen door de financiële crisis (soms kwamen deze hoger uit dan 100 % van de waarde van de volle eigendom). Er was bij deze methode dus sprake van zeer ongelijke rendementen voor vruchtgebruiker en blote eigenaar.  

Bij de praktijkbeoefenaars werd steeds duidelijker dat de “methode Ruysseveldt” niet correct was. Een reactie vanwege de administratie op deze methode bleef dan ook niet uit. In 2010 verscheen voor het eerst een ruling waar de rulingcommissie niet enkel het vruchtgebruik ging berekenen en op basis daarvan de blote eigendom ging afleiden (dus de blote eigendom is hier gelijk aan de waarde van de volle eigendom min de waarde van het vruchtgebruik), maar ook nog eens de blote eigendom afzonderlijk ging berekenen. De waarde van het vruchtgebruik werd dan bepaald door de waarde van de blote eigendom in aftrek te brengen van de waarde van de volle eigendom. De rulingcommissie stelde vast dat het resultaat van beide berekeningen sterk verschilde en besloot daarom om de waarde van het vruchtgebruik genuanceerder vast te stellen. Dit was de eerste maal dat de rulingcommissie afweek van de methode Ruysseveldt, maar het duurde toch nog enige tijd voorleer zij hier nogmaals van afweek. De druk van de mainstream-waardering “methode –Ruysseveldt” was te groot en dus plooide de rulingcommissie voorlopig voor de macht van het getal. De methode Ruysseveldt werd (tijdelijk) weer op het schild gehesen. 

In 2016 begon het tij inzake de waardering van vruchtgebruik te keren. Bepaalde fiscale ambtenaren begonnen zich met klem te verzetten tegen deze waarderingsmethode en boekten daarbij wisselend succes bij de (Leuvense) rechtbanken. Toevallig was ook de rulingcommissie weer van de partij. Uiteraard was dit geen toeval, maar een uiting van ongenoegen vanwege de vruchtgebruik experts die zich niet langer konden verzoenen met de wiskundige anomalieën van de methode Ruysseveldt.

Meer in het bijzonder ontwikkelde (lees: kopieerde) de rulingcommissie in 2016 zelf een methode om vruchtgebruik te waarderen. De rulingcommissie ging vanaf dan deze methode toepassen, maar zonder te stipuleren dat dit de enige mogelijke methode was. Zij  liet dus ook nog steeds de andere methodes intact (zij het dat de methode Ruysseveldt op weinig clementie moet rekenen). Volgend  op  publicatie van deze methode kwamen heel wat positieve rulings, die op één na allemaal volgzaam de nieuwe methode van de rulingcommissie toepasten. Van de methode Ruysseveldt is er geen spoor meer te bekennen en de ene afwijkende methode die werd goedgekeurd (waarvan geen detail gepubliceerd werd), leverde een quasi identiek (net iets lager) resultaat op dan de methode van de rulingcommissie. De methode van de rulingcommissie zorgt echter in het algemeen vaak voor (te) lage waarderingen van vruchtgebruik en creëerde daarbij nog steeds geen situaties waarin de rendementen van de vruchtgebruiker en de blote eigenaar gelijk(w)aardig zijn, hetgeen nochtans de bedoeling is van deze methode. De dagen van de methode Ruysseveldt lijken ondertussen echter geteld. Uit een interne instructie van 2018 van de administratie zelf blijkt dat zij de controlerende ambtenaren bij toekomstige vruchtgebruikcontroles de methode Ruysseveldt niet meer zal aanvaarden, maar zal vertrekken van de methode van de rulingcommissie. De methode Ruysseveldt behoort dus voorgoed tot het verleden.  

Nu blijkt echter dat belastingcontroleurs ook waarderingen uit het verleden aanvallen op basis van de interne instructie van 2018. Dit lijkt in se toch onrechtvaardig en in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur. Ook minister van financiën Van Overtveldt bevestigt dit en stelt dat: “De regels moeten correct toegepast worden. Maar van retroactiviteit   kan geen sprake zijn. Nieuwe methode van rulingdienst kan pas gebruikt worden bij controle nadat deze werd gepubliceerd.” Een belangrijke nuance die bij deze quote moet gemaakt worden is dat enkel de waarderingen die naar de norm van toen correct waren buiten schot moeten blijven. Ondertussen zijn de eerste strubbelingen achter de rug en lijkt het er op de fiscus gas terug neemt met betrekking tot de historische vruchtgebruiken. Manifest foute waarderingen (naar de vroegere norm) kunnen natuurlijk wel aangepakt worden. We kunnen dus concluderen dat indien uw dossier in het verleden fiscaal correct werd aangepakt, er zich op vandaag ook geen probleem zou mogen stellen op fiscaal vlak.

Vruchtgebruik waardering 2.0
De interne instructie van de administratie en de verheerlijking van de methode van de rulingcommissie zijn zeker geen eindpunt, maar slechts een deel van het proces. De auteurs zelf hebben hiervoor al vele jaren voordien gewaarschuwd. De methode van de rulingcommissie is ook nog helemaal niet correct, want zoals hierboven reeds aangehaald zijn hun waardering van vruchtgebruik vaak te laag en is er bovendien nog steeds geen gegarandeerde gelijkheid tussen de rendementen. Deze nieuwe visie op waardering van vruchtgebruik effent echter wel het pad voor nieuwe waarderingsmethodes waarbij wel rekening wordt gehouden  met de gelijkheid van de rendementen. Reeds verschillende auteurs voorspelden de onvermijdelijke ondergang van de methode Ruysseveldt en maakten zich al klaar voor de toekomst. Een voorbeeld van zo een methode is de Spartax-methode waarbij wel rekening wordt gehouden met gelijk(waardig)e rendementen. 

Er mag ook niet worden vergeten dat er bij de waardering van het vruchtgebruik meer komt kijken dan enkel het fiscale aspect. Een praktijkvoorbeeld hiervan is de samenhang met het huwelijksvermogensrecht. Wanneer vruchtgebruik aanvankelijk fout gewaardeerd wordt, kan dit ook op dit vlak in de toekomst voor zeer vervelende problemen zorgen. Waarderen overstijgt met andere woorden de fiscaliteit en hangt ook samen  met andere rechtstakken. Anno 2018 dient dus de vraag te worden gesteld of vruchtgebruik nog zinvol is en zo ja, hoe we moeten gaan waarderen? Hierop een volledig antwoord geven zou ons echter te ver leiden, maar er zijn in ieder geval heel wat technische elementen ( o.m. de impact huurwaarde, bijkomende kosten, …) waar rekening mee moet gehouden worden. ‘Waarderen is werken’ en zal dat altijd blijven. Zomaar enkele cijfers in een excel-bestand zetten biedt totaal geen garantie op een correcte waardering. 

De vastgoedmarkt zelf heeft ook een niet te onderschatten impact op de waardering. Een voorbeeld hiervan zijn de gestegen grondprijzen in het stadscentrum van Gent die een enorme impact hebben op waardering. De situatie kunnen we als volgt beschrijven: mensen gaan massaal investeren in vastgoed in Gent omdat de opbrengst van het spaarboekje de dag van vandaag zo goed als nihil is. Deze investerings- rush zorgt ervoor dat de prijzen van vastgoed in Gent de hoogte in schieten terwijl de huurwaardes stabiel blijven. De huurrendementen dalen, waardoor bijgevolg ook de waardering lager wordt. Een ander voorbeeld is de crash van de Antwerpse huurmarkt. De huurprijzen daalden aanzienlijk terwijl de aankoopprijzen stabiel bleven. Ook hier daalde het huurrendement en bijgevolg ook de waardering van het vruchtgebruik. In dergelijke situaties moet dan ook de vraag gesteld worden of vruchtgebruik nog steeds de beste optie is en of de vastgoedfiscalist niet naar andere middelen moet grijpen.  

De vastgoedplanning van de toekomst 
Het is duidelijk dat de vastgoedplanning in woelige wateren verkeert. Er werd destijds reeds voorspeld dat de historische methodes van de waardering van vruchtgebruik op termijn niet immuun zouden zijn voor verwerping en dat is ondertussen ook gebleken. Hoewel de vastgoedfiscaliteit al een stevige omwenteling heeft doorgemaakt, rijst de vraag of de grootste revoluties niet nog moeten komen. De vastgoedfiscalist moet ervoor zorgen dat hij over de juiste wapens beschikt om de strijd aan te gaan. De huidige heisa zal waarschijnlijk een broeikas zijn voor de ideeën van de toekomst.

Vanaf 1 mei 2019
Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen goedgekeurd
Op 28 februari 2019 heeft de Kamer het langverwachte Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (afgekort WVV) dan toch goedgekeurd. Vanaf 1 mei 2019 heeft ons land bijgevolg een nieuw vennootschapsrecht. Het huidige Wetboek van Vennootschappen - dat reeds van 7 mei 1999 dateert – is niet langer aangepast aan de hedendaagse behoeften van het bedrijfsleven. Met het WVV tracht de wetgever Belg
De revival van opstal
Opstal als stealth-vruchtgebruik?
Recent werd een opmerkelijk arrest door het Hof van Beroep van Brussel geveld inzake de belasting van te goedkope natrekking bij opstal (23 januari 2019). Ook in het verleden waren hier al een aantal uitspraken over gedaan (zie onder meer het Hof te Gent van 31 oktober 2017). De interesse omtrent het einde van opstal bestaat duidelijk bij de fiscus en de beide arresten tonen ook aan dat er soms we
Paradepaardje of toch eerder louter doekje tegen het bloeden?
Het Belgisch fiscaal consolidatieregime
Het algemene opzet met de invoering van een fiscaal consolidatieregime was duidelijk, met name het Belgische fiscale stelsel terug positief in de kijker zetten. Vele van de ons omringende landen kennen immers al jaar en dag een systeem van fiscale consolidatie en België scoorde daardoor slecht op dit punt wanneer internationale groepen een investeringslocatie moeten kiezen. De vraag die op ied
De nieuwe regels voor btw-behandeling van vouchers
De wondere wereld van btw en bonnen
Bonnen zijn een zeer populair marketing instrument. Er zijn diverse soorten bonnen: kortingsbonnen uitgegeven door een fabrikant, in te ruilen bij om het even welk verkooppunt in België, kortingsbonnen gratis verstrekt door retailers, bonnen waarmee een nieuw gelanceerd artikel gratis kan worden verkregen, cadeaucheques die kunnen worden ingewisseld voor een heel gamma producten of diensten, elek
'Pauliaanse vordering' schiet te hulp
De fiscus buitenspel zetten door het verwerpen van de nalatenschap: kan dat?
In het erfrecht hebben verschillende erfgenamen een reservataire aanspraak. Zij hebben dus recht op een minimum erfdeel. Sinds de nieuwe erfwet mag men vrij beschikken over de helft van zijn vermogen. Dit noemt men het beschikbaar deel. Als het beschikbaar deel overschreden wordt door giften, kunnen de reservataire erfgenamen de inkorting vragen. Via de inkorting eisen de reservataire erfgenamen,
Ruimere inschrijvingsplicht in de KBO
Registratie in de KBO onder het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen
In het streven naar een aantrekkelijker ondernemingsklimaat werd er gesleuteld aan het ondernemingsrecht. Het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (“WVV”) schaft het begrip ‘handelaar’ af en voert het nieuwe begrip ‘onderneming’ in. Het nieuwe ondernemingsbegrip heeft gevolgen voor de inschrijving in de KBO (Kruispuntenbank van Ondernemingen).  Ruim
Het voordeel is een belastbaar VAA
Voortaan fiches en bedrijfsvoorheffing bij voordelen toegekend door buitenlandse ondernemingen
Moet, op een voordeel ontvangen van een buitenlandse vennootschap, bedrijfsvoorheffing worden ingehouden? Die vraag dient thans in de meeste situaties negatief te worden beantwoord.
Juridisch meest correcte oplossing
Successief vruchtgebruik: Vlabel bevestigt de heffingswijze van de registratierechten
Op 10 december 2018 werd een opmerkelijk standpunt gepubliceerd op de website van Vlabel (Standpunt nr. 18083 van 26 november 2018). De vastgoedfiscaliteit wordt steeds verfijnder met steeds meer (fiscale) voordelen. De vraag moet dan ook gesteld worden of de alom gekende “eenvoudige” vruchtgebruiken niet deels zullen vervangen worden door verrichtingen met een dubbel of successief  vruch
Vanaf 1 januari 2019
Nieuw Vlaams Huurdecreet
Op 24 oktober 2018 keurde het Vlaams parlement het nieuwe Vlaamse Huurdecreet goed. In onze nieuwsbrief van 26 oktober 2017 gaven we reeds een eerste aanzet van de wijzigingen welke dit nieuwe decreet met zich meebrengen. Een van de belangrijkste veranderingen blijft het ruime toepassingsgebied van het decreet. Enerzijds wordt in een uitgebreide regelgeving voorzien voor de huur van een woning bes
Schriftelijk bevestigd aan ons kantoor
Bevestigd: zowel vruchtgebruiker als naakte eigenaar op te nemen in UBO-register
Op 31 oktober 2018 is het register van uiteindelijke begunstigden (het “UBO register”) officieel in werking getreden. Op basis van de wetteksten en de verklarende toelichting, dienen als uiteindelijke begunstigde(n) van vennootschappen in de eerste plaats te worden meegedeeld, de natuurlijke perso(o)n(en) die rechtstreeks of onrechtstreeks een toereikend percentage van de stemrechten of van he
Hoe aftrekbaar zijn uw restaurantkosten?Download de fiscale gids

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief