Nieuw Vlaams Huurdecreet

Op 24 oktober 2018 keurde het Vlaams parlement het nieuwe Vlaamse Huurdecreet goed. In onze nieuwsbrief van 26 oktober 2017 gaven we reeds een eerste aanzet van de wijzigingen welke dit nieuwe decreet met zich meebrengen. Een van de belangrijkste veranderingen blijft het ruime toepassingsgebied van het decreet. Enerzijds wordt in een uitgebreide regelgeving voorzien voor de huur van een woning bestemd tot hoofdverblijfplaats. Nieuw daarbij is dat het begrip “woning” voortaan slaat op elk roerend of onroerend goed of een deel ervan dat tot hoofdverblijfplaats wordt bestemd. Ook caravans, woonboten, een of meerdere kamers, … vallen dus onder dit woningbegrip. Anderzijds voorziet de Vlaamse wetgever ook in een specifieke regeling voor studentenhuur, medehuur, en de huur van tweede verblijven en vakantiewoningen. Hieronder worden een aantal andere belangrijke wijzigingen uitgelicht.

Beperking van gegevens die de verhuurder mag opvragen
Voortaan mag de verhuurder louter die gegevens opvragen die strikt noodzakelijk zijn om na te gaan of de kandidaat-huurder financieel in staat is om de verplichtingen van de huurovereenkomst na te komen. Dit in de strijd tegen de discriminatie en er bescherming van de privacy van de huurder. Zo mogen loonbrieven vanzelfsprekend wél worden opgevraagd, een (blanco) uittreksel uit het strafregister of een doktersattest betreffende de gezondheid door de kandidaat-huurder niet.

Verplichte opmaak ingaande plaatsbeschrijving
Voortaan moet voor iedere huurovereenkomst een ingaande plaatsbeschrijving worden opgemaakt, die mee met de huurovereenkomst dient geregistreerd te worden.

Herstellingen
De huurder staat in voor alle kleine herstellingen, én de herstellingen die nodig zijn door zijn eigen fout. Alle overige herstellingen zijn voor de rekening van de verhuurder. De herstellingsverplichting van de huurder kan contractueel worden uitgesloten of beperkt.

Wijziging indexatieformule
Het aanvangsindexcijfer is voortaan het indexcijfer van de maand voorafgaandelijk aan de inwerkingtreding van de huurovereenkomst of de voorkomelijke huurprijsherziening (waarbij de meest recente datum in aanmerking moet worden genomen).

Verdeling kosten en lasten
Er wordt een algemeen verdelingsprincipe ingevoerd: enkel de kosten en lasten voor het gebruik van de woning mogen bij de huurder worden gelegd. Overige kosten en lasten komen in principe voor rekening van de verhuurder. De Vlaamse Regering stelt een dwingende lijst op van kosten en lasten die aan de huurder dan wel de verhuurder mogen worden aangerekend. De onroerende voorheffing is steeds volledig ten laste van de verhuurder.

De huurwaarborg
De klassieke bankwaarborg blijft enkel nog mogelijk bij sociale huisvesting. Naast de storting op een geblokkeerde bankrekening op naam van de huurder, is ook een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling op naam van de huurder (bv. een kapitalisatiebon of een obligatie) voortaan. Mits akkoord van de verhuurder kan de waarborg ook worden voldaan met een persoonlijke borgstelling. De waarborg bedraagt in ieder geval maximum 3 maanden huur. De huurder kiest zelf de vorm die de waarborg aanneemt. Het Vlaams Woningfonds verstrekt vanaf 1 januari 2019 onder bepaalde voorwaarden huurwaarborgleningen.

Meer rechtszekerheid bij medehuur
De echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner wordt van rechtswege medehuurder en aldus hoofdelijk en ondeelbaar aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Feitelijke samenwoners (hieronder vallen ook vormen van co-housing) kunnen aan de verhuurder gezamenlijk een verzoek indienen om een nieuwe persoon als huurder aan de bestaande overeenkomst toe te voegen. Bij weigering of het uitblijven van enige reactie van de verhuurder binnen een termijn van drie maanden na dit verzoek, kunnen verzoekers zich wenden tot de vrederechter. In alle situaties van medehuur, geldt dat de nieuwe huurder niet gebonden is aan verplichtingen uit het verleden (bijv. betreffende de ingaande plaatsbeschrijving). De decreetgever voorziet ook in minimale regels rond opzeg en/of verderzetting van de lopende huurovereenkomst ingeval het huwelijk of de samenwoning wordt beëindigd.

Minimale bescherming student
Iedere huurovereenkomst voor studentenhuisvesting moet voortaan schriftelijk worden gesloten. Net zoals bij woninghuur moet er een ingaande plaatsbeschrijving worden opgesteld, die mee moet worden geregistreerd. Bovendien moet de overeenkomst voorzien in een eenvormige totaalprijs, waarin alle kosten en lasten zijn inbegrepen, met uitzondering van deze van energie, water en telecommunicatie. De huurwaarborg mag slechts 2 maanden huur bedragen. De student kan zich tot 2 maanden vóór de start van de huur bedenken en de huurovereenkomst kosteloos annuleren. Doet hij dit na deze termijn, dan betaalt hij een opzeggingsvergoeding van 2 maanden huur. De verhuurder kan de lopende overeenkomst niet stilzwijgend verlengen of vroegtijdig beëindigen. De student kan deze wél vroegtijdig opzeggen ingeval van (1) de beëindiging van zijn studie of (2) bij overlijden van een van de ouders of elke andere persoon die instaat voor het levensonderhoud van de student. Er geldt een opzeggingstermijn van 2 maanden. Huuroverdracht en onderhuur is enkel mogelijk wanneer de student deelneemt aan een uitwisselingsprogramma of een stage. De verhuurder kan zich hier tegen verzetten mits gegronde redenen.

Laattijdige registratie
De verhuurder moet de overeenkomst binnen de 2 maanden na de ondertekening samen met de plaatsbeschrijving en alle bijvoegsels in 3 exemplaren laten registreren bij het kantoor Rechtszekerheid (d.i. het vroegere registratiekantoor) dat bevoegd is voor de gemeente waar de woning ligt. De registratie is nog steeds gratis. Wordt de overeenkomst niet binnen deze termijn geregistreerd, dan kan de huurder zonder opzeggingstermijn of –vergoeding de lopende huur opzeggen. De opzeg gaat in op de 1ste dag van de maand nadat de huurder heeft opgezegd.

Overlijden van de (ver)huurder
Bij overlijden van de verhuurder verandert er niets: de huur blijft gewoon verderlopen. In geval van overlijden van de huurder wordt de lopende huur voortaan van rechtswege ontbonden op het einde van de tweede maand na overlijden. Er is een opzegvergoeding van één maand verschuldigd, dit naast de voormelde twee maanden huur. Dit geldt niet wanneer de erfgenamen van de overleden huurder binnen de maand na het overlijden melden dat zij de lopende huur wensen verder te zetten.

Inwerkingtreding
De nieuwe regelgeving treedt in werking vanaf 1 januari 2019. Schriftelijke overeenkomsten gesloten vóór deze datum blijven onderworpen aan de bestaande (federale) woninghuurwet. Op mondelinge huurovereenkomsten worden de bepalingen van het Vlaams huurdecreet wél onmiddellijk van toepassing.

Ruimere inschrijvingsplicht in de KBO
Registratie in de KBO onder het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen
In het streven naar een aantrekkelijker ondernemingsklimaat werd er gesleuteld aan het ondernemingsrecht. Het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (“WVV”) schaft het begrip ‘handelaar’ af en voert het nieuwe begrip ‘onderneming’ in. Het nieuwe ondernemingsbegrip heeft gevolgen voor de inschrijving in de KBO (Kruispuntenbank van Ondernemingen).  Ruim
Het voordeel is een belastbaar VAA
Voortaan fiches en bedrijfsvoorheffing bij voordelen toegekend door buitenlandse ondernemingen
Moet, op een voordeel ontvangen van een buitenlandse vennootschap, bedrijfsvoorheffing worden ingehouden? Die vraag dient thans in de meeste situaties negatief te worden beantwoord.
Juridisch meest correcte oplossing
Successief vruchtgebruik: Vlabel bevestigt de heffingswijze van de registratierechten
Op 10 december 2018 werd een opmerkelijk standpunt gepubliceerd op de website van Vlabel (Standpunt nr. 18083 van 26 november 2018). De vastgoedfiscaliteit wordt steeds verfijnder met steeds meer (fiscale) voordelen. De vraag moet dan ook gesteld worden of de alom gekende “eenvoudige” vruchtgebruiken niet deels zullen vervangen worden door verrichtingen met een dubbel of successief  vruch
Schriftelijk bevestigd aan ons kantoor
Bevestigd: zowel vruchtgebruiker als naakte eigenaar op te nemen in UBO-register
Op 31 oktober 2018 is het register van uiteindelijke begunstigden (het “UBO register”) officieel in werking getreden. Op basis van de wetteksten en de verklarende toelichting, dienen als uiteindelijke begunstigde(n) van vennootschappen in de eerste plaats te worden meegedeeld, de natuurlijke perso(o)n(en) die rechtstreeks of onrechtstreeks een toereikend percentage van de stemrechten of van he
Het onderhandelde brexit-akkoord werd weggestemd
Vier op de vijf ondernemingen die handel drijven met de UK zijn nog niet voorbereid op de brexit
Gisteren werd het onderhandelde brexit-akkoord weggestemd in het Britse Lagerhuis. De kansen op een “no-deal" brexit scenario nemen aanzienlijk toe nu de standpunten zich lijken te verharden. Brexiteers mogen dan wel spreken van “a proper brexit”, maar in de praktijk komt dit neer op een chaotische brexit. Minister van Financiën,  Alexander De Croo, luidde vanmorgen d
De inschrijvingsplicht wordt ruimer
Meer ondernemers moeten zich inschrijven in de Kruispuntbank voor ondernemingen
In het streven naar een aantrekkelijker ondernemingsklimaat werd er onder meer gesleuteld aan het ondernemingsrecht. De wetgever afstapt van het begrip “handelaar”. In plaats daarvan wordt het begrip “onderneming” als overkoepelende term gebruikt. Het nieuwe ondernemingsbegrip  vormt niet alleen de bouwsteen voor zowel de regels van het Wetboek van economisch recht als in het gerechte
Meer specifiek: het huwelijksvermogensrecht
Een nieuwe vergoedingsplicht in het wettelijk stelsel
Wat als een echtgenoot zijn beroep uitoefent in een vennootschap, waarvan alle aandelen “eigen” zijn ? De wet van 22 juli 2018 heeft aanzienlijke wijzigingen aangebracht in het huwelijksvermogensrecht. Met dit artikel gaan wij in op een specifieke aanvulling in het huwelijksvermogensrecht, namelijk de mogelijke benadeling van de gemeenschap bij de beroepsuitoefening door middel van een eige
Veranderingen in de zorgvolmacht en vruchtgebruik
Vermogensplanning: enkele recente ontwikkelingen
De laatste maanden hebben we al regelmatig bericht over  de grote wijzigingen in de vermogens- en successieplanning. Hieronder bezorgen we nog een kleine update over enkele van deze wijzigingen.   De zorgvolmacht: uw vermogen veiligstellen voor later Het klassieke voorbeeld is hier dat van een persoon die omwille van een fysieke of mentale beperking (coma, dementie, …) tijdelijk of
Happy Brexmas?
Hoe bereidt u uw onderneming voor op de brexit?
Op 10 december besliste de Britse eerste minister om de stemming in het Britse Lagerhuis over brexit-deal uit te stellen. De kans op een “no deal” rampscenario neemt verder toe. Wat zijn de belangrijke data? Het Verenigd Koninkrijk heeft de Europese Raad op 29 maart 2017 formeel kennis gegeven van het voornemen om uit de EU te treden (procedure voorzien in art. 50 EU Verdrag). Het Verenigd
Een geliefde controlestructuur
De almachtige zaakvoerder van een burgerlijke maatschap : altijd fictie geweest ?
De burgerlijke maatschap is al lang een geliefde controlestructuur bij vermogensplanners. In veel gevallen willen schenkers hun vermogen niet volledig uit handen geven en wensen zij toch nog een zekere controle te behouden over hetgeen ze schenken. Zeker bij de overdracht van familiale vennootschappen willen de schenkers (vaak ouders of familieleden) nog steeds zeggenschap houden over de gang van
Hoe aftrekbaar zijn uw restaurantkosten?Download de fiscale gids

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief