Nieuw Vlaams Huurdecreet

Op 24 oktober 2018 keurde het Vlaams parlement het nieuwe Vlaamse Huurdecreet goed. In onze nieuwsbrief van 26 oktober 2017 gaven we reeds een eerste aanzet van de wijzigingen welke dit nieuwe decreet met zich meebrengen. Een van de belangrijkste veranderingen blijft het ruime toepassingsgebied van het decreet. Enerzijds wordt in een uitgebreide regelgeving voorzien voor de huur van een woning bestemd tot hoofdverblijfplaats. Nieuw daarbij is dat het begrip “woning” voortaan slaat op elk roerend of onroerend goed of een deel ervan dat tot hoofdverblijfplaats wordt bestemd. Ook caravans, woonboten, een of meerdere kamers, … vallen dus onder dit woningbegrip. Anderzijds voorziet de Vlaamse wetgever ook in een specifieke regeling voor studentenhuur, medehuur, en de huur van tweede verblijven en vakantiewoningen. Hieronder worden een aantal andere belangrijke wijzigingen uitgelicht.

Beperking van gegevens die de verhuurder mag opvragen
Voortaan mag de verhuurder louter die gegevens opvragen die strikt noodzakelijk zijn om na te gaan of de kandidaat-huurder financieel in staat is om de verplichtingen van de huurovereenkomst na te komen. Dit in de strijd tegen de discriminatie en er bescherming van de privacy van de huurder. Zo mogen loonbrieven vanzelfsprekend wél worden opgevraagd, een (blanco) uittreksel uit het strafregister of een doktersattest betreffende de gezondheid door de kandidaat-huurder niet.

Verplichte opmaak ingaande plaatsbeschrijving
Voortaan moet voor iedere huurovereenkomst een ingaande plaatsbeschrijving worden opgemaakt, die mee met de huurovereenkomst dient geregistreerd te worden.

Herstellingen
De huurder staat in voor alle kleine herstellingen, én de herstellingen die nodig zijn door zijn eigen fout. Alle overige herstellingen zijn voor de rekening van de verhuurder. De herstellingsverplichting van de huurder kan contractueel worden uitgesloten of beperkt.

Wijziging indexatieformule
Het aanvangsindexcijfer is voortaan het indexcijfer van de maand voorafgaandelijk aan de inwerkingtreding van de huurovereenkomst of de voorkomelijke huurprijsherziening (waarbij de meest recente datum in aanmerking moet worden genomen).

Verdeling kosten en lasten
Er wordt een algemeen verdelingsprincipe ingevoerd: enkel de kosten en lasten voor het gebruik van de woning mogen bij de huurder worden gelegd. Overige kosten en lasten komen in principe voor rekening van de verhuurder. De Vlaamse Regering stelt een dwingende lijst op van kosten en lasten die aan de huurder dan wel de verhuurder mogen worden aangerekend. De onroerende voorheffing is steeds volledig ten laste van de verhuurder.

De huurwaarborg
De klassieke bankwaarborg blijft enkel nog mogelijk bij sociale huisvesting. Naast de storting op een geblokkeerde bankrekening op naam van de huurder, is ook een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling op naam van de huurder (bv. een kapitalisatiebon of een obligatie) voortaan. Mits akkoord van de verhuurder kan de waarborg ook worden voldaan met een persoonlijke borgstelling. De waarborg bedraagt in ieder geval maximum 3 maanden huur. De huurder kiest zelf de vorm die de waarborg aanneemt. Het Vlaams Woningfonds verstrekt vanaf 1 januari 2019 onder bepaalde voorwaarden huurwaarborgleningen.

Meer rechtszekerheid bij medehuur
De echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner wordt van rechtswege medehuurder en aldus hoofdelijk en ondeelbaar aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Feitelijke samenwoners (hieronder vallen ook vormen van co-housing) kunnen aan de verhuurder gezamenlijk een verzoek indienen om een nieuwe persoon als huurder aan de bestaande overeenkomst toe te voegen. Bij weigering of het uitblijven van enige reactie van de verhuurder binnen een termijn van drie maanden na dit verzoek, kunnen verzoekers zich wenden tot de vrederechter. In alle situaties van medehuur, geldt dat de nieuwe huurder niet gebonden is aan verplichtingen uit het verleden (bijv. betreffende de ingaande plaatsbeschrijving). De decreetgever voorziet ook in minimale regels rond opzeg en/of verderzetting van de lopende huurovereenkomst ingeval het huwelijk of de samenwoning wordt beëindigd.

Minimale bescherming student
Iedere huurovereenkomst voor studentenhuisvesting moet voortaan schriftelijk worden gesloten. Net zoals bij woninghuur moet er een ingaande plaatsbeschrijving worden opgesteld, die mee moet worden geregistreerd. Bovendien moet de overeenkomst voorzien in een eenvormige totaalprijs, waarin alle kosten en lasten zijn inbegrepen, met uitzondering van deze van energie, water en telecommunicatie. De huurwaarborg mag slechts 2 maanden huur bedragen. De student kan zich tot 2 maanden vóór de start van de huur bedenken en de huurovereenkomst kosteloos annuleren. Doet hij dit na deze termijn, dan betaalt hij een opzeggingsvergoeding van 2 maanden huur. De verhuurder kan de lopende overeenkomst niet stilzwijgend verlengen of vroegtijdig beëindigen. De student kan deze wél vroegtijdig opzeggen ingeval van (1) de beëindiging van zijn studie of (2) bij overlijden van een van de ouders of elke andere persoon die instaat voor het levensonderhoud van de student. Er geldt een opzeggingstermijn van 2 maanden. Huuroverdracht en onderhuur is enkel mogelijk wanneer de student deelneemt aan een uitwisselingsprogramma of een stage. De verhuurder kan zich hier tegen verzetten mits gegronde redenen.

Laattijdige registratie
De verhuurder moet de overeenkomst binnen de 2 maanden na de ondertekening samen met de plaatsbeschrijving en alle bijvoegsels in 3 exemplaren laten registreren bij het kantoor Rechtszekerheid (d.i. het vroegere registratiekantoor) dat bevoegd is voor de gemeente waar de woning ligt. De registratie is nog steeds gratis. Wordt de overeenkomst niet binnen deze termijn geregistreerd, dan kan de huurder zonder opzeggingstermijn of –vergoeding de lopende huur opzeggen. De opzeg gaat in op de 1ste dag van de maand nadat de huurder heeft opgezegd.

Overlijden van de (ver)huurder
Bij overlijden van de verhuurder verandert er niets: de huur blijft gewoon verderlopen. In geval van overlijden van de huurder wordt de lopende huur voortaan van rechtswege ontbonden op het einde van de tweede maand na overlijden. Er is een opzegvergoeding van één maand verschuldigd, dit naast de voormelde twee maanden huur. Dit geldt niet wanneer de erfgenamen van de overleden huurder binnen de maand na het overlijden melden dat zij de lopende huur wensen verder te zetten.

Inwerkingtreding
De nieuwe regelgeving treedt in werking vanaf 1 januari 2019. Schriftelijke overeenkomsten gesloten vóór deze datum blijven onderworpen aan de bestaande (federale) woninghuurwet. Op mondelinge huurovereenkomsten worden de bepalingen van het Vlaams huurdecreet wél onmiddellijk van toepassing.

Heeft het nieuw ondernemingsbegrip gevolgen voor u?
Ruimere inschrijvingsplicht in de KBO – verduidelijking voor ondernemingen zonder rechtspersoonlijkheid
In een vorig artikel lichtten we al toe dat de invoering van het begrip ‘onderneming’ in het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (WVV) ook gevolgen heeft voor de inschrijving in de KBO (Kruispuntbank van Ondernemingen). Hier willen we dieper ingaan op de inschrijvingsplicht voor ondernemingen zonder rechtspersoonlijkheid.  Gevolg verruimd ondernemingsbegrip  Door h
Voelbare gevolgen op fiscaal vlak
Impact van de Brexit op de registratie- en erfbelasting
De spanning in het Verenigd Koninkrijk is te snijden. De initiële datum van de Brexit, 29 maart 2019, werd inmiddels opgeschoven. Naargelang er een akkoord wordt goedgekeurd of niet op 29 maart, wordt de datum van de Brexit opgeschoven naar 12 april in geval van een harde Brexit (zonder akkoord) en naar 22 mei in geval van een zachte Brexit (met akkoord). Het is een evidentie dat de Brexit z
Een versoepeling voor KMO's
Nieuwe interestaftrekbeperking biedt vooral ook opportuniteiten
Als onderdeel van de hervorming van de vennootschapsbelasting van eind 2017 werd ook een nieuwe interestaftrekbeperking ingevoerd.
Enkele belangrijke tijdstippen uitgelicht
Het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen
Reeds geruime tijd werd het nieuwe vennootschaps- en verenigingsrecht aangekondigd en op 28 februari 2019 werd de wet goedgekeurd door de Kamer. Hieronder geven we een korte toelichting over enkele belangrijke tijdstippen die gepaard gaan met de inwerkingtreding van deze nieuwe wetgeving.   Invoering van de nieuwe wetgeving  De wet tot invoering van het Wetboek van Ven
Vanaf 1 mei 2019
Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen goedgekeurd
Op 28 februari 2019 heeft de Kamer het langverwachte Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (afgekort WVV) dan toch goedgekeurd. Vanaf 1 mei 2019 heeft ons land bijgevolg een nieuw vennootschapsrecht. Het huidige Wetboek van Vennootschappen - dat reeds van 7 mei 1999 dateert – is niet langer aangepast aan de hedendaagse behoeften van het bedrijfsleven. Met het WVV tracht de wetgever Belg
De revival van opstal
Opstal als stealth-vruchtgebruik?
Recent werd een opmerkelijk arrest door het Hof van Beroep van Brussel geveld inzake de belasting van te goedkope natrekking bij opstal (23 januari 2019). Ook in het verleden waren hier al een aantal uitspraken over gedaan (zie onder meer het Hof te Gent van 31 oktober 2017). De interesse omtrent het einde van opstal bestaat duidelijk bij de fiscus en de beide arresten tonen ook aan dat er soms we
Paradepaardje of toch eerder louter doekje tegen het bloeden?
Het Belgisch fiscaal consolidatieregime
Het algemene opzet met de invoering van een fiscaal consolidatieregime was duidelijk, met name het Belgische fiscale stelsel terug positief in de kijker zetten. Vele van de ons omringende landen kennen immers al jaar en dag een systeem van fiscale consolidatie en België scoorde daardoor slecht op dit punt wanneer internationale groepen een investeringslocatie moeten kiezen. De vraag die op ied
De nieuwe regels voor btw-behandeling van vouchers
De wondere wereld van btw en bonnen
Bonnen zijn een zeer populair marketing instrument. Er zijn diverse soorten bonnen: kortingsbonnen uitgegeven door een fabrikant, in te ruilen bij om het even welk verkooppunt in België, kortingsbonnen gratis verstrekt door retailers, bonnen waarmee een nieuw gelanceerd artikel gratis kan worden verkregen, cadeaucheques die kunnen worden ingewisseld voor een heel gamma producten of diensten, elek
'Pauliaanse vordering' schiet te hulp
De fiscus buitenspel zetten door het verwerpen van de nalatenschap: kan dat?
In het erfrecht hebben verschillende erfgenamen een reservataire aanspraak. Zij hebben dus recht op een minimum erfdeel. Sinds de nieuwe erfwet mag men vrij beschikken over de helft van zijn vermogen. Dit noemt men het beschikbaar deel. Als het beschikbaar deel overschreden wordt door giften, kunnen de reservataire erfgenamen de inkorting vragen. Via de inkorting eisen de reservataire erfgenamen,
Ruimere inschrijvingsplicht in de KBO
Registratie in de KBO onder het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen
In het streven naar een aantrekkelijker ondernemingsklimaat werd er gesleuteld aan het ondernemingsrecht. Het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (“WVV”) schaft het begrip ‘handelaar’ af en voert het nieuwe begrip ‘onderneming’ in. Het nieuwe ondernemingsbegrip heeft gevolgen voor de inschrijving in de KBO (Kruispuntenbank van Ondernemingen).  Ruim
Hoe aftrekbaar zijn uw restaurantkosten?Download de fiscale gids

Word jij onze nieuwe collega?

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief