Successief vruchtgebruik: Vlabel bevestigt de heffingswijze van de registratierechten

Op 10 december 2018 werd een opmerkelijk standpunt gepubliceerd op de website van Vlabel (Standpunt nr. 18083 van 26 november 2018). De vastgoedfiscaliteit wordt steeds verfijnder met steeds meer (fiscale) voordelen. De vraag moet dan ook gesteld worden of de alom gekende “eenvoudige” vruchtgebruiken niet deels zullen vervangen worden door verrichtingen met een dubbel of successief  vruchtgebruik. Op het vlak van registratierechten waren er echter een aantal onduidelijkheden hieromtrent. Daarom werd informeel een vraag gesteld aan Vlabel.

Successief vruchtgebruik: wat is dit?                                                                                  
De term “successief vruchtgebruik” kan gedefinieerd worden als een recht van vruchtgebruik dat wordt gevestigd onder het beding dat aan het eind van dit (eerste) vruchtgebruik het recht van vruchtgebruik toekomt aan een derde. De successieve vruchtgebruiker zal dus slechts het genot van het onroerend goed verkrijgen wanneer hij het recht van de initiële vruchtgebruiker overleeft.

Concreet voorbeeld van successief vruchtgebruik
Om de beslissing van Vlabel te kunnen situeren, geven we eerst een concreet, uit het leven gegrepen voorbeeld:

Een vennootschap  wil een onroerend goed verwerven. Omwille van het faillissementsrisico wenst de vennootschap echter niet de volle eigendom te verwerven, maar enkel het vruchtgebruik. De blote eigendom zal dan bij de privépersoon komen of bij diens kinderen. Wanneer de kinderen de blote eigendom ineens verwerven zit successiematig alles goed, maar verliezen de ouders  zo toch hun appeltje voor de dorst voor later. Indien de ouders de blote eigendom zelf verwerven, dan is de problematiek omgekeerd : de ouders behouden hun appeltje voor de dorst, maar qua successieplanning voor later zit dit dan weer  wat minder snor.  Het verwerven van het successief vruchtgebruik door de ouders en de blote eigendom door de kinderen kan dan ook een oplossing zijn voor bovenstaande tweestrijd. In de praktijk zullen de kinderen dan dan de blote eigendom van het onroerend goed verwerven, de vennootschap het initieel vruchtgebruik (bijvoorbeeld voor 30 jaar) en de ouders (die tevens zaakvoerder zijn van de vennootschap) het successief vruchtgebruik voor het leven. De ouders zullen slechts het genot van het onroerend goed hebben nadat het initieel vruchtgebruik van de vennootschap is uitgedoofd. Zowel de vennootschap, de ouders als de kinderen zullen elk het deel van de prijs dat hun (zakelijk) recht vertegenwoordigt reeds bij de aankoop van het onroerend goed moeten betalen.

In mensentaal uitgelegd ziet de situatie er als volgt uit. Indien het eerste vruchtgebruik komt op te houden te bestaan (door het verstrijken van de duur, het faillissement van de eerste vruchtgebruiker, etc.) en de successieve vruchtgebruiker nog in leven is, dan treedt deze laatste in het levenslange vruchtgebruik (tenzij dit contractueel anders is gestipuleerd).  Het vruchtgebruik was dus nog steeds niet aan bij de blote eigendom en de blote eigenaars moeten dus nog even aan de zijlijn blijven staan. Neemt ook het successieve vruchtgebruik een einde (bijvoorbeeld door het overlijden van deze vruchtgebruikers ingeval van een levenslang successief vruchtgebruik), dan worden de blote eigenaars eindelijk volle eigenaar. Het kan echter evenzeer voorkomen dat de successieve vruchtgebruikers (ouders) zelf hun overlijden nog voor het initiële vruchtgebruik ten einde is gekomen. In dat geval wordt de blote eigenaar wel meteen volle eigenaar na het verstrijken van het eerste vruchtgebruik, aangezien er geen “actieve” successieve vruchtgebruikers meer zijn als intermediair.

Hoewel dit een niet alledaags verhaal lijkt, zijn er veel potentiële toepassingsgevallen. Door de steeds langer wordende levensverwachting is het vaak een ietwat ongenuanceerde oplossing om de kinderen meteen als blote eigenaar aan te wijzen bij het einde van het eerste vruchtgebruik.

Problematiek registratierechten
Hoewel de toepassing van de registratierechten op deze verrichting op het eerst zicht duidelijk lijkt, is dit echter niet zo. Voor de initiële vruchtgebruiker (in ons voorbeeld de vennootschap) en de blote eigenaar is de situatie duidelijk. Zij zullen registratierechten verschuldigd zijn op het moment van de aankoop. Voor de successieve vruchtgebruiker is dit echter niet helemaal duidelijk. De vraag kan gesteld worden of het moment van opeisbaarheid gelijk is aan het moment van de aankoop of aan het moment van de effectieve ingenottreding. Het moment van effectieve ingenottreding doet zich voor wanneer het vruchtgebruik eindigt (doordat de termijn eindigt of bijvoorbeeld door faillissement) en de successieve vruchtgebruiker nog in leven is. De vraag is dus of de registratierechten op dit moment verschuldigd zijn of op het moment van de vestiging van het vruchtgebruik. Het antwoord op deze vraag heeft een grote impact op de belastinggrondslag en op het verschuldigde tarief zoals hieronder verder zal worden verduidelijkt.

Een eerste punt is dat moet worden uitgemaakt of de aankoop van het successief vruchtgebruik moet beschouwd worden als een overeenkomst onder opschortende voorwaarde of niet. Deze (burgerrechtelijke) vraag is van groot belang aangezien artikel 2.9.7.0.3, §2 VCF bepaalt dat het verkooprecht op een rechtshandeling  die onderworpen is aan een opschortende voorwaarde alleen wordt geheven als de voorwaarde is vervuld. Indien er dus van uitgegaan zou worden dat het successief vruchtgebruik gekwalificeerd kan worden als een overeenkomst onder opschortende voorwaarde zou dit inhouden dat de registratierechten pas verschuldigd zijn op het moment van de effectieve ingenottreding door de successieve vruchtgebruikers en – wat belangrijker is – op de waarde van het vruchtgebruik op dat ogenblik.

Om dit te verduidelijken gieten we het hierboven beschreven voorbeeld even in cijfervorm, waarbij we uitgaan van het volgende:

Grondwaarde: € 120.000,00
Gebouwwaarde: € 180.000,00
Jaarlijkse huurwaarde: € 12.000,00
Duurtijd initieel vruchtgebruik: 30 jaar
Leeftijd vader: 53 jaar
Leeftijd moeder: 52 jaar 

Dit betreft een didactisch voorbeeld, de waarde van het vruchtgebruik en de blote eigendom zijn dan ook willekeurige percentages. Op basis van deze gegevens wordt een initieel vruchtgebruik bekomen dat 62,25 % bedraagt of € 186.759,10. Voor de berekening van de waarde van het successief vruchtgebruik worden dezelfde premissen gehanteerd, maar met het verschil dat de duurtijd van het vruchtgebruik levenslang is en dat de leeftijd van de vader 53 jaar (geboren op 7/11/1965) is en van de moeder 52 jaar (geboren op 7/11/1966).

Bij de waardering van het successief vruchtgebruik wordt berekend wat de kans is dat de ouders effectief het genot van het onroerend goed verkrijgen (aan de hand van sterftetafels). Er wordt met andere woorden gekeken naar de levensverwachting van de successieve vruchtgebruikers. Op basis van deze kans kan dan de geactualiseerde gebruikswaarde voor de successieve vruchtgebruikers worden berekend. Dezelfde oefening wordt vervolgens ook nog eens gemaakt vanuit het oogpunt van de blote eigenaars (kinderen).

Aan de hand van deze parameters wordt het successief vruchtgebruik gewaardeerd op € 28.225,25. Dit maakt dat de waarde van de blote eigendom van de kinderen € 85.015,65 bedraagt. Hieronder worden de waarderingen nog even schematisch weergegeven voor de duidelijkheid:

Blote eigendom kinderen (B) = € 85.015,65
Vruchtgebruik vennootschap (A) = € 186.759,10
Successief vruchtgebruik ouders (C) = € 28.225,25
Totaal van de bovenstaande waarderingen = € 300.000,00 

Voor de vennootschap is alles duidelijk. De vennootschap zal haar registratierechten betalen op het moment van de vestiging van het vruchtgebruik. Ze zal 10 % registratierechten betalen op de waarde van het vruchtgebruik. De forfaitaire waarde zal niet moeten berekend worden aangezien het om een gezamenlijke aankoop gaat. Ook de kinderen zullen onmiddellijk registratierechten verschuldigd zijn mits de globale verkoopprijs niet lager is dan de totale verkoopwaarde (7 % of 10 % afhankelijk van de situatie).

Voor de ouders is dit echter minder duidelijk. Indien het vestigen van een successief vruchtgebruik niet wordt beschouwd als een overeenkomst onder opschortende voorwaarde zullen de ouders onmiddellijk registratierechten verschuldigd zijn (dus op het moment van de aankoop van het successief vruchtgebruik). De belastbare grondslag zal dan in ons voorbeeld € 28.225,25 bedragen. De ouders zullen dan geen registratierechten meer verschuldigd zijn op het moment dat ze het genot van het onroerend goed effectief ontvangen.

Belastbare grondslag ouders = € 28.225,25
Belastbare grondslag vennootschap = € 186.759,10
Belastbare grondslag kinderen = € 85.015,65
Totale belastbare grondslag = € 300.000,00 

Indien de aankoop van het successief vruchtgebruik echter wel als een overeenkomst onder opschortende voorwaarde wordt beschouwd ligt de situatie wat ingewikkelder. De registratierechten zullen dan slechts verschuldigd zijn op het moment dat de voorwaarde vervuld wordt (artikel 2.9.7.0.3, §2 VCF). Bij het begin (moment van aankoop) betalen de kinderen € 8.501,57 aan registratierechten, de vennootschap € 18.675,91 en de ouders (successieve vruchtgebruikers) € 0,00. Indien de ouders (successieve vruchtgebruikers) het initiële vruchtgebruik overleven zullen zij (in lijn met artikel 2.9.7.0.3, §2 VCF) registratierechten verschuldigd zijn op de prijs of op de forfaitaire waardering van het successief vruchtgebruik op dat ogenblik (op het hoogste van de twee). Gelet op het gedateerd karakter van de prijs, zal het allicht altijd op de forfaitaire waarde zijn. We hebben dit in ons voorbeeld berekend en op basis van de forfaitaire waarderingsmethode zouden de successieve vruchtgebruikers op een belastbare grondslag van € 43.472,68 registratierechten verschuldigd zijn.

In het geval dat de ouders het initiële vruchtgebruik echter niet overleven zullen er helemaal geen registratierechten betaald worden op de aankoop van het successief vruchtgebruik. Deze situatie zou in de praktijk voor heel wat problemen of ongemakken kunnen zorgen. Weliswaar is er de kans dat er minder registratierechten moeten betaald worden dan in vergelijking met de aankoop van hetzelfde pand in volle eigendom. Dit is het geval in de onfortuinlijke hypothese dat de successieve vruchtgebruikers het initiële vruchtgebruik niet overleven. Anderzijds bestaat er ook het risico dat in totaliteit meer registratierechten moeten betaald worden dan wanneer de volle eigendom wordt aangekocht. Dit kan een kostenverhoging vormen – al is er uiteraard ook nog het temporele voordeel – van de voorgestelde verrichting en dus mogelijk een rem op de aantrekkelijkheid ervan.

De prangende vraag
Omdat bovenstaande situatie dus alles behalve rechtvaardig lijkt en voor heel wat (rechts)onzekerheid zou kunnen zorgen, werd hieromtrent een vraag gesteld aan Vlabel. De insteek van de vraag  in dit hele verhaal was dat de aankoop van het successief vruchtgebruik diende gekwalificeerd te worden als een kanscontract en niet als een overeenkomst onder opschortende voorwaarde.

Een kanscontract wordt in het burgerlijk wetboek als volgt gedefinieerd: “Een kanscontract is een wederkerige overeenkomst, waarvan de gevolgen, met betrekking tot winst en verlies, hetzij voor alle partijen, hetzij voor een of meer van hen, van een onzekere gebeurtenis afhangen”. Hierbij werd geargumenteerd dat dit begrip veel beter aansluit bij de figuur van het successief vruchtgebruik. De successieve vruchtgebruikers betalen namelijk een prijs voor een zakelijk recht waarvan ze op het moment van de aankoop niet zeker zijn dat ze er ooit het genot van zullen hebben.

Indien de ouders uit ons voorbeeld voortijdig overlijden zullen ze nooit gebruik kunnen maken van hun zakelijk recht. Ook de aankoopprijs zal niet worden terugbetaald. Dit laatste is een cruciaal verschilpunt met een overeenkomst onder opschortende voorwaarde waarbij de aankoopprijs wel wordt terugbetaald indien de opschortende voorwaarde zich voltrekt. Bij een kanscontract zijn de registratierechten overigens meteen verschuldigd op het moment van de aankoop wat de (rechts)zekerheid alleen maar ten goede komt.

Antwoord Vlabel
Zonder te specifiëren dat een successief vruchtgebruik moet gekwalificeerd worden als een kanscontract heeft Vlabel in haar antwoord bevestigd dat de registratierechten (i) verschuldigd zijn op het moment van de aankoop en dat  (ii) de belastbare grondslag maximum de waarde van de volle eigendom kan bedragen. Enkele dagen nadat deze  vraag werd beantwoord, publiceerde Vlabel de in de inleiding vermelde beslissing op haar website.

Conclusie
Vlabel kiest hier duidelijk voor de meest pragmatische en overigens juridisch meest correcte oplossing en dat kan alleen maar toegejuicht worden. Alle partijen weten meteen hoeveel registratierechten zullen moeten betaald worden, hetgeen de transparantie en duidelijkheid van deze verrichtingen alleen maar ten goede komt.  

Tax & Legal Services
Reken niet te veel btw aan op de verkoop van uw personenwagen
De regels rond de aftrek van btw op personenwagens en andere bedrijfsmiddelen hebben een ware metamorfose ondergaan vanaf 2013. Wat betreft personenwagens dient de aftrek van btw voortaan op basis van één of meerdere bijzondere methodes te gebeuren (zie hierover meer info in Informatief Special van 17 januari 2013). Waar u alvast zeker van bent is dat de aftrek maximaal 50% kan bedragen. Maar
Tax & Legal Services
Schenk aandacht aan de nieuwe verplichte vermeldingen op uw factuur
Vanaf 1 januari 2013 worden de btw-regels inzake facturatie gewijzigd. Zowel op het vlak van de uitreikingstermijn van de factuur als op het vlak van de verplichte factuurvermeldingen verandert er het één en ander. Het belang van een factuur met alle wettelijk voorgeschreven vermeldingen daarop kunnen we niet genoeg benadrukken. Bij het ontbreken van een btw-conforme factuur riskeert u als
Tax & Legal Services
Het tarief voor de notionele interestaftrek voor aanslagjaar 2014 zakt...
Het basistarief van de notionele interestaftrek daalt vanaf aanslagjaar 2014 (inkomstenjaar 2013) van 3 % naar 2,742 %. Voor KMO’s zakt het tarief van 3,5 % naar 3,242 %. Het tarief is immers gekoppeld aan de gemiddelde rente van Belgische overheidsobligaties (OLO’s) op 10 jaar, de zogenaamde ‘indexen J’ die door het Rentefonds maandelijks worden bekendgemaakt.[1] Nieuw is dat als re
Tax & Legal Services
Het tarief van de roerende voorheffing wordt vanaf 2013 geharmoniseerd naar 25%
In onze laatste Informatief van 2012 kon u reeds lezen dat het tarief van de roerende voorheffing  werd geharmoniseerd naar 25%. Ondertussen verscheen hierover een circulaire van de belastingadministratie[1]. Hoog tijd dus om een volledig overzicht te maken hoe uw roerende inkomsten en bepaalde diverse inkomsten vanaf 2013 worden belast. Hou hier zeker rekening mee indien u uw zuurverdiende
Tax & Legal Services
De Btw-aftrek op uw smartphone, laptop en andere gemengd gebruikte bedrijfsmiddelen gebeurt voortaan op basis van het werkelijke beroepsgebruik
In onze laatste informatief Special deden we uitgebreid de regels uit de doeken m.b.t. aftrek van BTW op bedrijfswagens die door een vennootschap al dan niet gratis ter beschikking worden gesteld aan haar bedrijfsleider(s) en/of haar personeelsleden. In dit artikel gaan we na hoe we praktisch de nieuwe regels moeten toepassen m.b.t. de BTW-aftrek op andere gemengd gebruikte bedrijfsmiddelen.
Tax & Legal Services
De ene wettelijke interestvoet is de andere niet
Elke ondernemer wordt wel eens geconfronteerd met wanbetaling van klanten, zeker in deze economisch barre tijden. Een paar dagen of weken na vervaldag zal u waarschijnlijk wel door de vingers zien. Zeker indien het om goede klanten gaat. Maar bij anderen bent u het misschien beu om zelf voor bank te spelen en wenst u voortaan nalatigheidsinteresten aan te rekenen. Vraag is dan welke interestvoet
Tax & Legal Services
De afgetrokken BTW op een nieuw gebouw of uitgevoerde verbouwingswerken kan vroeg of laat worden herzien
Wanneer u of uw vennootschap een nieuw gebouw aanschaft of aan een bestaand gebouw verbouwingswerken uitvoert, dan kan u de daarop betaalde BTW in aftrek brengen in de mate dat het gebouw wordt gebruikt voor de BTW-activiteit. Die afgetrokken BTW wordt in feite  “voorlopig” verworven. Wanneer nadien het bedrijfsgebouw niet meer voor uw BTW-activiteit wordt gebruikt (of in een andere
Tax & Legal Services
Laat voldoende bedrijfsvoorheffing inhouden op uw loon als bedrijfsleider
Indien u uit uw vennootschap een loon als zaakvoerder of bestuurder ontvangt, dan dient de vennootschap daarop bedrijfsvoorheffing in te houden en te storten aan het bevoegde ontvangkantoor. In de praktijk gebeurt het wel eens dat een bedrijfsleider - bewust of onbewust – onvoldoende bedrijfsvoorheffing laat inhouden op zijn loon. De belastingadministratie ligt echter op de loer en heeft b
Tax & Legal Services
Betaal geen belastingen teveel op een leegstaande woning of appartement
Wie een huis of appartement wenst te verhuren of te verkopen, kan soms heel lang wachten op een kandidaat-huurder of koper met als gevolg dat het pand een bepaald aantal maanden of soms zelfs jaren onbewoond blijft. Of erger: stel dat het pand wordt beschadigd bij stormweer of door een brand en onbewoonbaar wordt verklaard. In al deze gevallen zal u geen huurinkomsten genieten. Welke invloe
Tax & Legal Services
De financiering van vastgoed via uw I.P.T.-verzekering kan u mooie voordelen opleveren
Wie een woning bouwt, verbouwt of aankoopt, sluit daar in de praktijk meestal een hypothecaire lening voor af. Ook bij de aanschaf van een tweede verblijf of een opbrengsteigendom is dat vaak het geval. Meestal wordt er niet aan gedacht om in dergelijke situatie uw I.P.T.-verzekering (beter bekend als “groepsverzekering”) aan te wenden ter financiering van uw privépatrimonium. Privé-aan
Hoe aftrekbaar zijn uw restaurantkosten?Download de fiscale gids

Word jij onze nieuwe collega?

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief