Valorisation de l'usufruit : les changements se succèdent rapidement, ne ratez pas le train

L'usufruit est et restera un produit-phare pour structurer un portefeuille immobilier, sans plus. L'usufruit offre une protection idéale contre les conséquences catastrophiques d'une faillite, représente une valorisation supplémentaire de votre patrimoine en cas de vente de votre entreprise, donne un coup de pouce pour l'obtention de crédits bancaires à vos débuts, etc. En dehors de ces considérations stratégiques et économiques, il existe des avantages fiscaux importants, qui, cependant, ne peuvent dépasser le cadre de votre dossier.

En réalité, ce dernier aspect peut poser problème, aussi lors de la valorisation. En effet, la méthode Ruysseveldt est la méthode classique parmi les techniques de valorisation de l'usufruit (notez que la méthode porte ce nom, Mr. Ruysseveldt ayant eu peu à redire en la matière). Pendant des années, cette méthode a occupé une position centrale dans ce domaine inexploité des valorisations des droits réels limités. Comme c'est en forgeant que l'on devient forgeron, on s’est aperçu au fil du temps que cette méthode était incomplète et qu'elle pouvait mener à des résultats erronés, ce qui était presque toujours le cas, surtout dans le contexte d'une période de taux d'intérêt extrêmement bas (qui est justement l'un des facteurs de ce calcul).

Pour ces raisons, notre bureau utilise depuis longtemps des méthodes de valorisation adaptées, plus complètes et plus équilibrées. Il y a environ deux ans, nous avons poussé cet exercice à l'extrême, en démarrant le projet Spartax. Notre intention était, et est toujours, de faire table rase des méthodes existantes et de mettre en place une méthode de valorisation durable. A ce sujet, nous avions déjà annoncé dans une de nos précédentes infolettres Informatief, que les méthodes classiques subiraient de fortes pressions. Au niveau fiscal, cette prédiction est déjà réalisée en date d'aujourd'hui. Tout d’abord, la commission en charge des rulings fiscaux a suscité la controverse non seulement en proposant elle-même une nouvelle méthode, qui, somme toute, n'est pas à prendre ou à laisser, mais aussi en avançant des exigences minimales pour obtenir une valorisation qualitative. Il faut savoir que pour ce dernier test, la méthode Ruysseveldt échoue. De leur côté, quelques contrôleurs ont eu vent de la chose et ils ont lancé une offensive contre la méthode de valorisation classique. Nous vous proposons de ne pas entrer davantage dans ces détails (très) techniques ; si vous vous y intéressez, nous renvoyons aux lettres d’information « Spartax ». Vu les conséquences importantes au niveau des PME, ce sujet est à la une au niveau national ; son auteur, qui est considéré comme un expert, a écrit des commentaires à ce sujet (E. Cleeren, "Aankoop vastgoed met vennootschapsgeld beteugeld", De Tijd 16/06/2016, p. 4.)

En outre, il est nécessaire de faire attention aux sanctions en matière de la responsabilité de l'administrateur d'une société qui acquiert un usufruit. En effet, ce raisonnement se base principalement sur des aspects d'ordre fiscal, puisque l’on risque moins les sanctions non fiscales ─ en fait, elles ne se présentent qu'au moment de la faillite de la société ─ mais elles ont, par contre, des « taux des peines » nettement plus sévères, à savoir des amendes pouvant aller jusqu'à 2 500 000 euros et des peines d’emprisonnement jusqu'à cinq ans. On a peu de peine à s’imaginer qu’un beau jour, cette sanction tombera comme un couperet... Il est donc important d'être vigilant ─ sur la base d'une valorisation bien fondée ─ afin d'éviter ce risque à tout prix.

La morale de l’histoire est évidente. En pratique, l'usufruit continue à représenter une énorme plus-value, mais plus que jamais, il convient de respecter les règles du jeu. Des coutumes et valorisations anciennes dont le contenu semble obsolète, n’offrent plus une protection suffisante pour celui qui n'aime pas prendre des risques. Seule une méthode de valorisation correcte comme Spartax (qui a même une bonne longueur d’avance sur le changement de cap de l'administration fiscale, que nous venons de citer) vous permettra de dormir tranquillement. Soyons clairs, il ne s'agit pas de diaboliser a posteriori des dossiers du passé. Si à l'époque, vous avez agi selon les règles de l'art, sur la base de valorisations reconnues à ce moment-là, vos agissements ne peuvent pas être remis en cause, ni au niveau fiscal, ni au niveau du droit commun (responsabilité des administrateurs, abus de biens sociaux, etc.).  

Auteur : Robin Messiaen 

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