Waardering vruchtgebruik: evoluties volgen elkaar snel op, dus mis de boot niet

Vruchtgebruik is en blijft in de zakelijke sferen een topproduct om vastgoed mee te structureren, zonder meer. Het biedt een ideale bescherming tegen de catastrofale gevolgen van een faillissement, is een extra valorisatie van uw vermogen bij de verkoop van uw bedrijf, helpt u bij aanvang sneller aan een bankfinanciering, etc. In het zog van deze strategisch-economische motieven zijn er ook belangrijke fiscale voordelen, al mogen die de contouren van het dossier zeker niet te buiten gaan.

Dat laatste durft in de praktijk wel al eens een probleem te zijn, zo ook bij de waardering. De klassieker onder de waarderingstechnieken inzake vruchtgebruik is immers de methode Ruysseveldt (noot: deze methode is door het publiek gedoopt onder deze naam, waar de heer Ruysseveldt zelf weinig controle over had). Deze methode is gedurende jaren een dankbaar baken geweest in het onontgonnen gebied van de waardering van beperkte zakelijke rechten. Het voortschrijdend inzicht heeft echter aan het licht gebracht dat deze methode onvolledig is en tot foutieve resultaten kan leiden, hetgeen ook bijna altijd het geval is, zeker in de huidige context van extreem lage rentestanden (die feitelijk een van de factoren is van deze berekening).

Om deze reden hanteren wij als kantoor sinds lang aangepaste waarderingsmethoden, die uitgebreider en evenwichtiger zijn. Zowat twee jaar geleden is deze oefening tot in het extreme doorgedreven met de start van het Spartax-project. De bedoeling hiervan was en is om tabula rasa te maken en een nieuwe waarderingsmethode op poten te zetten die voor eeuwig de tand des tijds kan doorstaan. In datzelfde verband en onder meer ook in een van de eerdere Informatief nieuwsbrieven is reeds voorspeld dat de klassieke waarderingsmethodes immers onder hevige druk zullen komen te staan. Fiscaal komt deze voorspelling op vandaag al uit. Vooreerst gooit de rulingcommissie de knuppel in het hoenderhok en komt zij zelf op de proppen met een nieuwe methode, die evenwel niet te nemen of te laten is, maar schuift zij ook een aantal minimumvereisten naar voor waaraan een goede waardering moet voldoen. De klassieke methode Ruysseveldt zakt echter door het ijs bij deze laatste test. Daarnaast hebben enkele lokale controleurs blijkbaar ook al bloed geroken en een offensief ingezet contra de klassieke waarderingsmethode. De (zeer) technische details besparen we u liever, zij het dat de geïnteresseerden hiervoor terecht kunnen in een van de Spartax-nieuwsbrieven. Gelet op de zeer belangrijke impact hiervan voor de kmo-praktijk, is dit ook reeds nationaal nieuws geworden, waarvoor de auteur als expert ter zake trouwens ook om toelichting is verzocht (E. Cleeren, "Aankoop vastgoed met vennootschapsgeld beteugeld", De Tijd 16/06/2016, p. 4.)

Daarnaast is het evenzeer oppassen voor aansprakelijkheidssancties als bestuurder van een vennootschap die een vruchtgebruik aankoopt. Men redeneert hier immers in de praktijk voornamelijk fiscaal, terwijl de niet-fiscale sancties weliswaar een kleinere "pakkans" vertonen – enkel ingeval van een faillissement van de vennootschap komt dit de facto op de proppen – maar wel een veel grotere "strafmaat" hebben, gaande van boetes van maximaal €2.500.000,00 tot gevangenisstraffen van 5 jaar. Het staat gewoon in de sterren geschreven dat een ongelukkige ziel deze straffen ooit aan zijn been zal hebben. Daarom is het belangrijk om nu waakzaam te zijn – onder de vorm van een onderbouwde waardering – om dit risico koste wat kost te vermijden.

De moraal van het verhaal is duidelijk. Vruchtgebruik blijft een enorme meerwaarde hebben voor de praktijk, maar het spel moet meer dan ooit keurig volgens de regels gespeeld worden. Historische gewoontes/waarderingen die inhoudelijk achterhaald gebleken zijn, bieden geen voldoende bescherming aan wie risicoavers is. Enkel een juiste waarderingsmethodiek zoals Spartax (die zelfs nog een aantal stappen voor ligt op voormelde koerswijziging van de fiscale administraties) laat toe dat u op beide oren slaapt. Voor alle duidelijkheid gaat het niet op om de dossiers van het verleden a posteriori te gaan demoniseren. Als destijds ter goeder trouw is gehandeld, op basis van de waarderingen zoals die toen waren gekend, dan kan dit nu niet meer in vraag worden gesteld, noch fiscaal, noch gemeenrechtelijk (bestuurdersaansprakelijkheid, misbruik van vennootschapsgoederen, etc.).  

Auteur: Robin Messiaen

Tax & Legal Services
Nieuwigheden en aandachtspunten op het vlak van het Sociaal statuut van de zelfstandigen
Op het vlak van het sociaal statuut van de zelfstandigen zijn er enkele interessante wijzigingen doorgevoerd waar we u graag van op de hoogte brengen. 1. Tijdstip van aansluiting Tot nog toe dienden beginnende zelfstandigen zich aan te sluiten bij een sociaal verzekeringsfonds uiterlijk op de dag van de aanvang van de zelfstandige activiteit. Sedert 1 juli 2016 moet deze aansluiting nog v
Tax & Legal Services
Laat Europa nu toch btw- aftrek toe op basis van een niet-conforme aankoopfactuur?
In een recent arrest heeft het Hof van Justitie het standpunt ingenomen dat de fiscus het recht op aftrek van btw niet zomaar mag weigeren enkel en alleen omdat bepaalde verplichte factuurvermeldingen niet op de factuur staan. In dit specifieke geval beschikte de btw-administratie over alle informatie die noodzakelijk was om na te gaan of voldaan is aan alle materiële voorwaarden voor de uitoefen
Tax & Legal Services
De begrotingsmaatregelen 2016: de olifant baart een muis?
De begrotingsonderhandelingen werden een harde noot om kraken.  Uiteindelijk heeft de regering akkoord gevonden over de begroting 2016.  De begrotingsinspanning van 3,006 miljard wordt gevuld door maatregelen die voor 70% uit besparingen bestaan, voor 20% uit nieuwe inkomsten (lees belastingen) en voor 10% uit de post “diversen”. De verwachte hervorming van de vennootschapsbelasti
Tax & Legal Services
De 'Bonus voor diensten aan huis': Uw poetsvrouw of tuinman laten betalen door uw werkgever
Werkgevers en werknemers zijn  de laatste jaren steeds  op zoek naar aanvullende en alternatieve verloningsvormen die voor beide partijen voordelig zijn, m.a.w. een optimalisatie van het rendement en het genot voor de werknemer en een minimalisatie van de werkgeverslasten waardoor de kostprijs voor de werkgever gedrukt wordt.Een mooi recent ontwikkelde,  fiscaal en sociaal afgetoets
Tax & Legal Services
Nieuwe btw-cafetariaregeling vanaf 2017!
Bepaalde vrijgestelde belastingplichtigen zonder winstoogmerk genieten momenteel reeds van de “cafetariaregeling”, dewelke een btw- tolerantie betreft waardoor de cafetaria mee onder hun btw –vrijgesteldeactiviteit valt. Vanaf 2017 wijzigen echter de voorwaarden van deze administratieve regeling. 1. Situering van de problematiek Het verschaffen van spijzen en dranken voor het verbruik
Tax & Legal Services
Voordeel alle aard voor een woning onredelijk? Een stap in de goede richting
Omtrent de berekening van het voordeel alle aard voor het privégebruik van een woning welke ter beschikking wordt gesteld door de vennootschap is de laatste jaren al veel inkt gevloeid.  Temeer daar het voordeel alle aard voor het privé gebruik van een woning in 2012 bijna werd verdubbeld. 1. Vaststelling forfaitair voordeel alle aard Sedert 2012 wordt het voordeel overeenkomstig arti
Tax & Legal Services
Online gokspelen – sinds 1 juli met btw
In vorige edities hebben we het al gehad over twee wijzigingen sedert 1 juli, de invoering van de deeleconomie en de wijziging van de btw-vrijstelling voor kostendelende verenigingen. Naast deze twee nieuwigheden werd, haast op kousenvoeten, ook de btw-vrijstelling voor online gokspelen afgeschaft. 1. Inperking van de btw-vrijstelling voor spelen en weddenschappen vanaf 1 juli De btw vrijst
Tax & Legal Services
Nieuwe Permante Fiscale regularisatie (eindelijk) in werking vanaf 1/08/2016
In het Belgische Staatblad van 29 juli 2016 werd eindelijk de wet van 21 juli 2016 tot (her)invoering van een permanent systeem van fiscale en sociale regularisatie gepubliceerd. Deze regeling is in grote mate geïnspireerd op zijn voorganger, de zogenaamde “regularisatie TER”. Al worden gelijkaardige doelstellingen nagestreefd als met het vorige regularisatiesysteem, toch vertoont het systeem
Tax & Legal Services
Belgen en hun onroerend goed in het buitenland
Ieder jaar trekken heel wat Belgen tijdens de zomerperiode naar hun tweede verblijf in het buitenland. Wij krijgen hierover veel vragen: Weet de fiscus dat ik een tweede verblijf heb in het buitenland? Waar moet ik belastingen betalen? Wat moet er aangegeven worden in mijn aangifte personenbelasting? Wij schetsen voor u kort een overzicht van de belangrijkste aandachtspunten waarmee u rekening die
Tax & Legal Services
Toekenning van aandelenopties aan uw werknemers: een voordelige en flexibele vorm van extra legale verloning
De toekenning van aandelenopties aan de medewerkers van de vennootschap is een uiterst interessante loonoptimalisatie techniek.  
Hoe aftrekbaar zijn uw restaurantkosten?Download de fiscale gids

Word jij onze nieuwe collega?

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief