Waardering vruchtgebruik: evoluties volgen elkaar snel op, dus mis de boot niet

Vruchtgebruik is en blijft in de zakelijke sferen een topproduct om vastgoed mee te structureren, zonder meer. Het biedt een ideale bescherming tegen de catastrofale gevolgen van een faillissement, is een extra valorisatie van uw vermogen bij de verkoop van uw bedrijf, helpt u bij aanvang sneller aan een bankfinanciering, etc. In het zog van deze strategisch-economische motieven zijn er ook belangrijke fiscale voordelen, al mogen die de contouren van het dossier zeker niet te buiten gaan.

Dat laatste durft in de praktijk wel al eens een probleem te zijn, zo ook bij de waardering. De klassieker onder de waarderingstechnieken inzake vruchtgebruik is immers de methode Ruysseveldt (noot: deze methode is door het publiek gedoopt onder deze naam, waar de heer Ruysseveldt zelf weinig controle over had). Deze methode is gedurende jaren een dankbaar baken geweest in het onontgonnen gebied van de waardering van beperkte zakelijke rechten. Het voortschrijdend inzicht heeft echter aan het licht gebracht dat deze methode onvolledig is en tot foutieve resultaten kan leiden, hetgeen ook bijna altijd het geval is, zeker in de huidige context van extreem lage rentestanden (die feitelijk een van de factoren is van deze berekening).

Om deze reden hanteren wij als kantoor sinds lang aangepaste waarderingsmethoden, die uitgebreider en evenwichtiger zijn. Zowat twee jaar geleden is deze oefening tot in het extreme doorgedreven met de start van het Spartax-project. De bedoeling hiervan was en is om tabula rasa te maken en een nieuwe waarderingsmethode op poten te zetten die voor eeuwig de tand des tijds kan doorstaan. In datzelfde verband en onder meer ook in een van de eerdere Informatief nieuwsbrieven is reeds voorspeld dat de klassieke waarderingsmethodes immers onder hevige druk zullen komen te staan. Fiscaal komt deze voorspelling op vandaag al uit. Vooreerst gooit de rulingcommissie de knuppel in het hoenderhok en komt zij zelf op de proppen met een nieuwe methode, die evenwel niet te nemen of te laten is, maar schuift zij ook een aantal minimumvereisten naar voor waaraan een goede waardering moet voldoen. De klassieke methode Ruysseveldt zakt echter door het ijs bij deze laatste test. Daarnaast hebben enkele lokale controleurs blijkbaar ook al bloed geroken en een offensief ingezet contra de klassieke waarderingsmethode. De (zeer) technische details besparen we u liever, zij het dat de geïnteresseerden hiervoor terecht kunnen in een van de Spartax-nieuwsbrieven. Gelet op de zeer belangrijke impact hiervan voor de kmo-praktijk, is dit ook reeds nationaal nieuws geworden, waarvoor de auteur als expert ter zake trouwens ook om toelichting is verzocht (E. Cleeren, "Aankoop vastgoed met vennootschapsgeld beteugeld", De Tijd 16/06/2016, p. 4.)

Daarnaast is het evenzeer oppassen voor aansprakelijkheidssancties als bestuurder van een vennootschap die een vruchtgebruik aankoopt. Men redeneert hier immers in de praktijk voornamelijk fiscaal, terwijl de niet-fiscale sancties weliswaar een kleinere "pakkans" vertonen – enkel ingeval van een faillissement van de vennootschap komt dit de facto op de proppen – maar wel een veel grotere "strafmaat" hebben, gaande van boetes van maximaal €2.500.000,00 tot gevangenisstraffen van 5 jaar. Het staat gewoon in de sterren geschreven dat een ongelukkige ziel deze straffen ooit aan zijn been zal hebben. Daarom is het belangrijk om nu waakzaam te zijn – onder de vorm van een onderbouwde waardering – om dit risico koste wat kost te vermijden.

De moraal van het verhaal is duidelijk. Vruchtgebruik blijft een enorme meerwaarde hebben voor de praktijk, maar het spel moet meer dan ooit keurig volgens de regels gespeeld worden. Historische gewoontes/waarderingen die inhoudelijk achterhaald gebleken zijn, bieden geen voldoende bescherming aan wie risicoavers is. Enkel een juiste waarderingsmethodiek zoals Spartax (die zelfs nog een aantal stappen voor ligt op voormelde koerswijziging van de fiscale administraties) laat toe dat u op beide oren slaapt. Voor alle duidelijkheid gaat het niet op om de dossiers van het verleden a posteriori te gaan demoniseren. Als destijds ter goeder trouw is gehandeld, op basis van de waarderingen zoals die toen waren gekend, dan kan dit nu niet meer in vraag worden gesteld, noch fiscaal, noch gemeenrechtelijk (bestuurdersaansprakelijkheid, misbruik van vennootschapsgoederen, etc.).  

Auteur: Robin Messiaen

Tax & Legal Services
Kaaimantaks: invoer "Controlled Foreign Company" wetgeving
Op 24 juli 2015 werd door het parlement het wetsvoorstel gestemd tot invoering van de inmiddels veelbesproken "Kaaimantaks" of doorkijkbelasting dewelke toelaat Belgische rijksinwoners te belasten op hun aandeel in het inkomen van “juridische constructies.” België voert hiermee voor het eerst een type  CFC (Controlled Foreign Company) wetgeving in. Op deze manier tracht men te vermijd
Tax & Legal Services
Midzomerarresten van cassatie inzake kostenaftrek: much to do about...?
Via Informatief Speciaal van 24 juli 2015 heeft u reeds vernomen dat in 4 verschillende arresten, die allen dateren van midden  juni 2015, het Hof van Cassatie zich heel duidelijk heeft uitgesproken over de toepassing van artikel 49 WIB92 en de voorwaarden van kostenaftrek (voor vennootschappen). Eigenlijk heeft het Hof gewoon de klassieke fiscale logica gerespecteerd, maar sommigen pik
Gepubliceerde circulaire schept klaarheid
Mosselsouper onderworpen aan btw? De vrijstelling voor financiële steun verduidelijkt
Wanneer u als vrijgestelde vereniging in het kader van fondsenwerving een activiteit organiseerde, zoals bv. een mosselsouper, om de kas te spijzen, was het vroeger vaak niet duidelijk of deze activiteit ook zonder btw kon. Na een wetswijziging in 2016, is er nu ook een circulaire verschenen om duidelijkheid te scheppen. Inleiding Het W. btw voorziet in een vrijstelling voor de levering van go
Tax & Legal Services
Kostenaftrek woning of buitenverblijf: Cassatie deelt fiscus uppercut uit
Wat voorafging… Bedrijfsleiders of zelfstandigen met een vennootschap kopen wel vaker hun hoofdwoning of tweede verblijf aan met die vennootschap. De bedoeling is onder meer om alle kosten die verband houden met deze aankoop fiscaal af te trekken. De fiscus heeft zich hiertegen in de loop der jaren meer en meer verzet. De symbolische en mediagenieke doorn in het oog was en is hier vaak het “a
Tax & Legal Services
Taxshift akkoord van de regering Michel
Gisteren heeft de regering zijn taxshift van 7,2 miljard euro voorgesteld. De prioriteit ligt op het creëren van jobs, maar met een gelijke verdeling tussen koopkracht en competitiviteit.  Hieronder bezorgen wij u een overzicht van de maatregelen waarover de regering een akkoord heeft bereikt. Omdat deze maatregelen nog maar pas bekend zijn gemaakt, zijn er nog maar zeer weinig details be
Tax & Legal Services
De voorschotfactuur anno 2016: "I'll be back?"
De wijziging van de btw regelgeving op het stuk van de opeisbaarheid, heft ervoor gezorgd dat de voorschotfactuur vanaf 1 januari 2013 niet langer de btw opeisbaar/aftrekbaar maakte. Door de enorme impact op de commerciële praktijk werden er echter tolerantie op tolerantie uitgevaardigd waardoor anno 2015 er vier btw- stelsels omtrent voorschotfacturen naast elkaar bestaan. De regering had zich v
Tax & Legal Services
Overdracht van het familiebedrijf: stand van zaken in Vlaanderen sinds 1 januari 2015
Wat is er nu sinds de inwerkingtreding op 1 januari 2015 van het Decreet van 19 december 2014 tot wijziging van de Vlaamse Codex Fiscaliteit (hierna 'VCF') aan het fiscale gunstregime voor de schenking en de vererving van familiale ondernemingen en van familiale vennootschappen gewijzigd ? De schenking van het familiebedrijf kan nog steeds gebeuren aan 0 % schenkbelasting en zowel de familiale
Tax & Legal Services
De liquidatiereserve voor de aanslagjaren 2013 en 2014: de opvulregel in fiscalibus
Sinds het verhogen van het tarief van de roerende voorheffing op liquidatieboni van 10% naar 25% (vanaf 1 oktober 2014) bij het vereffenen van een vennootschap, heeft de regering in een aantal maatregelen voorzien die deze zure pil moeten verzachten. Een ervan is de permanente regeling voor de KMO-vennootschappen die ingaat vanaf 1 januari 2015 (voor het uitkeren van het liquidatieoverschot) en va
Tax & Legal Services
De woonlening in de aangifte personenbelasting aanslagjaar 2015: door het federale bos de regionale bomen zien
De zesde staatshervorming, waarbij de gewesten de bevoegdheid krijgen over de belastingkredieten en de belastingverminderingen die betrekking hebben op uitgaven in verband met de "eigen woning", schudt de fiscaliteit grondig door elkaar en wijzigt ook het aangifteformulier ingrijpend. Daar waar men voor de voorbije jaren meestal maar één keer de oefening diende te maken om zijn onroerende inkoms
Tax & Legal Services
Vlaanderen zet mes in tarieven schenking
De Vlaamse regering heeft recent een akkoord bereikt over de verlaging van de schenkbelasting voor onroerend goed, dé grote blikvanger van de Vlaamse begrotingscontrole 2015.  Tot voor kort was het schenken van vastgoed vrij duur en bijgevolg niet erg geliefd. Met deze maatregel hoopt men enerzijds meer inkomsten voor de Vlaamse schatkist te genereren en anderzijds de bouwsector te stimu
Hoe aftrekbaar zijn uw restaurantkosten?Download de fiscale gids

Word jij onze nieuwe collega?

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief