Waardering vruchtgebruik: evoluties volgen elkaar snel op, dus mis de boot niet

Vruchtgebruik is en blijft in de zakelijke sferen een topproduct om vastgoed mee te structureren, zonder meer. Het biedt een ideale bescherming tegen de catastrofale gevolgen van een faillissement, is een extra valorisatie van uw vermogen bij de verkoop van uw bedrijf, helpt u bij aanvang sneller aan een bankfinanciering, etc. In het zog van deze strategisch-economische motieven zijn er ook belangrijke fiscale voordelen, al mogen die de contouren van het dossier zeker niet te buiten gaan.

Dat laatste durft in de praktijk wel al eens een probleem te zijn, zo ook bij de waardering. De klassieker onder de waarderingstechnieken inzake vruchtgebruik is immers de methode Ruysseveldt (noot: deze methode is door het publiek gedoopt onder deze naam, waar de heer Ruysseveldt zelf weinig controle over had). Deze methode is gedurende jaren een dankbaar baken geweest in het onontgonnen gebied van de waardering van beperkte zakelijke rechten. Het voortschrijdend inzicht heeft echter aan het licht gebracht dat deze methode onvolledig is en tot foutieve resultaten kan leiden, hetgeen ook bijna altijd het geval is, zeker in de huidige context van extreem lage rentestanden (die feitelijk een van de factoren is van deze berekening).

Om deze reden hanteren wij als kantoor sinds lang aangepaste waarderingsmethoden, die uitgebreider en evenwichtiger zijn. Zowat twee jaar geleden is deze oefening tot in het extreme doorgedreven met de start van het Spartax-project. De bedoeling hiervan was en is om tabula rasa te maken en een nieuwe waarderingsmethode op poten te zetten die voor eeuwig de tand des tijds kan doorstaan. In datzelfde verband en onder meer ook in een van de eerdere Informatief nieuwsbrieven is reeds voorspeld dat de klassieke waarderingsmethodes immers onder hevige druk zullen komen te staan. Fiscaal komt deze voorspelling op vandaag al uit. Vooreerst gooit de rulingcommissie de knuppel in het hoenderhok en komt zij zelf op de proppen met een nieuwe methode, die evenwel niet te nemen of te laten is, maar schuift zij ook een aantal minimumvereisten naar voor waaraan een goede waardering moet voldoen. De klassieke methode Ruysseveldt zakt echter door het ijs bij deze laatste test. Daarnaast hebben enkele lokale controleurs blijkbaar ook al bloed geroken en een offensief ingezet contra de klassieke waarderingsmethode. De (zeer) technische details besparen we u liever, zij het dat de geïnteresseerden hiervoor terecht kunnen in een van de Spartax-nieuwsbrieven. Gelet op de zeer belangrijke impact hiervan voor de kmo-praktijk, is dit ook reeds nationaal nieuws geworden, waarvoor de auteur als expert ter zake trouwens ook om toelichting is verzocht (E. Cleeren, "Aankoop vastgoed met vennootschapsgeld beteugeld", De Tijd 16/06/2016, p. 4.)

Daarnaast is het evenzeer oppassen voor aansprakelijkheidssancties als bestuurder van een vennootschap die een vruchtgebruik aankoopt. Men redeneert hier immers in de praktijk voornamelijk fiscaal, terwijl de niet-fiscale sancties weliswaar een kleinere "pakkans" vertonen – enkel ingeval van een faillissement van de vennootschap komt dit de facto op de proppen – maar wel een veel grotere "strafmaat" hebben, gaande van boetes van maximaal €2.500.000,00 tot gevangenisstraffen van 5 jaar. Het staat gewoon in de sterren geschreven dat een ongelukkige ziel deze straffen ooit aan zijn been zal hebben. Daarom is het belangrijk om nu waakzaam te zijn – onder de vorm van een onderbouwde waardering – om dit risico koste wat kost te vermijden.

De moraal van het verhaal is duidelijk. Vruchtgebruik blijft een enorme meerwaarde hebben voor de praktijk, maar het spel moet meer dan ooit keurig volgens de regels gespeeld worden. Historische gewoontes/waarderingen die inhoudelijk achterhaald gebleken zijn, bieden geen voldoende bescherming aan wie risicoavers is. Enkel een juiste waarderingsmethodiek zoals Spartax (die zelfs nog een aantal stappen voor ligt op voormelde koerswijziging van de fiscale administraties) laat toe dat u op beide oren slaapt. Voor alle duidelijkheid gaat het niet op om de dossiers van het verleden a posteriori te gaan demoniseren. Als destijds ter goeder trouw is gehandeld, op basis van de waarderingen zoals die toen waren gekend, dan kan dit nu niet meer in vraag worden gesteld, noch fiscaal, noch gemeenrechtelijk (bestuurdersaansprakelijkheid, misbruik van vennootschapsgoederen, etc.).  

Auteur: Robin Messiaen

Tax & Legal Services
Hou het saldo van uw R/C onder controle
Veel bedrijfsleiders hebben een zogenaamde “rekening courant” in hun vennootschap. Gebruik die echter op een verstandige manier. U kan er mooi geld aan verdienen maar …. ook verliezen indien u niet goed oplet … De rekening courant De rekening courant kan worden geformaliseerd door een geschreven overeenkomst maar dat is niet strikt noodzakelijk. In de praktijk gebeurt dat trouwens wein
Tax & Legal Services
Successie van familiale vennootschappen: herbekijk uw planning
Zoals reeds vermeld in Informatief Special van 25 november 2011 gelden er vanaf 1 januari van dit jaar nieuwe regels met betrekking tot de vererving en het schenken van familiale vennootschappen. Nu de teksten definitief gestemd zijn en de eerste commentaren het daglicht zien, is het nuttig om de nieuwe regelgeving wat meer in detail te gaan bekijken. Hieruit zal blijken dat de afschaffing van
Tax & Legal Services
Op welk voordeel wordt u belast wanneer uw vennootschap de huur van uw woning of appartement betaalt?
De huurprijzen van appartementen en woningen  swingen de pan uit. Privé is dat vaak een zware dobber om dragen en  menig bedrijfsleider vraagt zich dan ook af of de vennootschap die huur  kan betalen. Goed nieuws: dat kan zeker en soms kan u daar een mooi  voordeel mee realiseren … Uw vennootschap huurt en u woont gratis Indien u een appartement of woning wenst te huren,
Tax & Legal Services
Het ene kapitaal is het andere niet
De meeste vennootschappen dienen te worden opgericht met een bepaald minimumkapitaal. Zo bedraagt het geplaatste kapitaal voor een BVBA en een CVBA minimaal 18.550 €. Voor een NV of een Comm.VA bedraagt het minimaal geplaatste kapitaal 61.500€. Dat kapitaal kan worden gevormd door een volstorting in geld, door een inbreng in natura of door incorporatie van reserves. Op het vlak van vennoots
Tax & Legal Services
Het tantième als ultieme redmiddel om uw vennootschap belastingen te laten besparen
Bij de afsluiting van het boekjaar blijkt soms dat een vennootschap te weinig heeft voorafbetaald en ze dus toch nog een aanzienlijke aanslag in de bus zal krijgen. In principe is daar geen ontkomen aan indien alle optimalisatiemogelijkheden reeds zijn uitgeput. Maar denk nooit dat het te laat is om toch nog aan die hoge aanslag te ontsnappen. Zo kan de toekenning van een tantième als laatste red
Tax & Legal Services
De nieuwe regering knabbelt aan uw appeltje voor de dorst
Onze nieuwe regering heeft de belasting op interesten en dividenden grondig hervormd vanaf 1 januari 2012. Het algemeen tarief van 25% blijft bestaan maar interesten en dividenden die voorheen aan 10%, 15% of 20% roerende voorheffing werden onderworpen, zullen voortaan aan het tarief van 21% worden afgeroomd. Boven een bepaald grensbedrag wordt er bovendien een bijkomende heffing van 4% geheven.
Tax & Legal Services
Berekening voordeel alle aard voor personenwagens: the story goes on... (en werk aan de winkel)
Zoals u reeds uitgebreid kon lezen in Informatief 104, wordt vanaf 1 januari 2012 de berekening van het voordeel alle aard voor personenwagens grondig herzien. Het daarop van toepassing zijnde nieuw gepubliceerde wetsartikel is echter nog maar enkele weken oud of de regering voelt zich al verplicht om een aantal wijzigingen door te voeren. Terecht, maar zoals hierna zal blijken blijft éé
Tax & Legal Services
Wonen op kosten van uw vennootschap wordt vanaf 2012 fors duurder
Op onze website kon u reeds lezen dat de nieuwe regering het belastbaar voordeel alle aard voor gratis privégebruik van een woning van de vennootschap vanaf 2012 fors zal verhogen. Ook het voordeel voor gratis privégebruik van elektriciteit en verwarming gaat verder de hoogte in. De bedrijfsleider die op het punt staat om een woning te bouwen of aan te kopen, staat dus voor een dilemma: kopen of
Tax & Legal Services
Wie met een bedrijfswagen rondtoert, is voortaan kop van Jut
Ondertussen weet iedereen dat het gratis rondrijden met een bedrijfswagen aan de werknemer of bedrijfsleider voortaan een flinke duit meer zal kosten. De formule voor het berekenen van het voordeel alle aard wordt immers volledig op zijn kop gezet vanaf 1 januari 2012. Vooral wie rondrijdt met een dure en niet zo’n milieuvriendelijke bedrijfswagen zal het aan den lijve ondervinden…   I
Tax & Legal Services
Groepsverzekering: een eigen of een gemeenschappelijk goed?
Wanneer echtgenoten gehuwd zijn onder een stelsel van gemeenschap van goederen, dan vallen de beroepsinkomsten in die gemeenschap. De vraag die men zich reeds geruime tijd stelt, is hoe het nu zit met de groepsverzekering. De groepsverzekering maakt immers een steeds toenemend deel uit van het vermogen. De vraag of een groepsverzekering een eigen goed is, dan wel een gemeenschappelijk goed, kan ve
Hoe aftrekbaar zijn uw restaurantkosten?Download de fiscale gids

Word jij onze nieuwe collega?

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief