Onroerend goed aankopen in Nederland: fiscaal interessant?

De laatste jaren zit de aankoop van onroerend goed bij onze noorderburen in de lift. In het bijzonder denken we daarbij aan de badplaats Cadzand waar men tussen 2008 en 2020 verwacht dat er 1.500 nieuwe appartementen en woningen zullen bijgebouwd worden. Een uitgelezen kans lijkt ons om eens te bekijken wat de (fiscale) gevolgen zijn van de aankoop van vastgoed in Nederland en welke opportuniteiten dit te bieden heeft op het vlak van vermogens- en successieplanning. We beperken ons hierbij tot de aankoop als privé persoon.

Aandachtspunten bij de aankoop van het Nederlands onroerend goed
Bij de aankoop van vastgoed in Nederland dient een onderscheid gemaakt te worden tussen de aankoop van een nieuwe dan wel een oude woning.

Aankoop ‘nieuw’ onroerend goed
Een ‘nieuw’ onroerend goed is een onroerend goed dat vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van de eerste ingebruikname wordt aangekocht. Bij de aankoop van dergelijk nieuw onroerend goed is 21 % Nederlandse BTW verschuldigd, wat gelijkaardig is aan de Belgische BTW op nieuwe onroerende goederen.

Aankoop ‘oud’ onroerend goed
Naar aanleiding van de aankoop van een ‘oud’ onroerend goed is er 2 % aan overdrachtsbelasting verschuldigd. De Nederlandse overdrachtsbelasting is aanzienlijk lager dan de verkooprechten die we in België kennen (Vlaams Gewest 10 %, Brussels Gewest en Waals Gewest 12,5 %).

Belasting op het bezit van het Nederlands onroerend goed
Ook Belgen met onroerend goed in Nederland worden belast in de Nederlandse ‘box 3’ of zijn onderworpen aan de vermogensrendementsheffing. Het rendement van uw onroerend goed wordt daarbij forfaitair voor u bepaald waarbij men gebruik maakt van 3 progressieve schijven1 (vóór 2017 was dit nog een vast tarief van 4 %). Het bekomen forfaitair rendement wordt vervolgens belast aan een tarief van 30 %. De uiteindelijk verschuldigde vermogensrendementsheffing zal zich tussen de 0,86 % en de 1,62 % bevinden, afhankelijk van de WOZ- waarde van het onroerend goed².

Ook al wordt u in Nederland reeds belast op de inkomsten van het onroerend vermogen, toch dient u de inkomsten uit buitenlands onroerend vermogen nog eens op te nemen in de aangifte van de Belgische personenbelasting.³ U wordt niet nogmaals belast op dezelfde onroerende inkomsten, maar deze onroerende inkomsten worden wel mee in aanmerking genomen voor het bepalen van het toepasselijke progressieve belastingtarief dat van toepassing is op de overige belastbare inkomsten en de gemeentebelasting (= de zgn. vrijstelling met progressievoorbehoud).

Verkoop van het Nederlands onroerend goed
Er is in Nederland geen meerwaardebelasting verschuldigd naar aanleiding van de verkoop van het onroerend goed.

Schenking en vererving van het Nederlands onroerend goed
Indien u als Belgisch resident plant om Nederlands onroerend goed te schenken aan de kinderen dan is hierop géén schenkbelasting verschuldigd. Zowel Nederland als België heffen geen schenkbelasting naar aanleiding van de schenking van een Nederlands onroerend goed. Nederland heft geen schenkbelasting omdat u als Belg geen Nederlands resident bent. België heft geen schenkbelasting omdat het niet gaat om de schenking van een onroerend goed op Belgische bodem. Men dient echter wel rekening te houden met de overdrachtsbelasting van 2 %, die in Nederland alsnog verschuldigd zal zijn naar aanleiding van een schenking. In geval van vererving van een Nederlands onroerend goed is men zowel geen erfbelasting als overdrachtsbelasting verschuldigd in Nederland. U zal in België echter wel belast worden in de erfbelasting, daar u belast wordt op uw wereldwijde vermogen.

Conclusie
De aankoop van een onroerend goed in Nederland als Belgisch resident, alsook de overdracht van dit onroerend goed naar de volgende generatie kan op een fiscaal interessante manier. Immers:

  • Bij de aankoop van een ‘oud’ onroerend goed betaalt u 2 % overdrachtsbelasting (in geval van de aankoop van een ‘nieuwe’ woning moet u rekening houden met 21 % BTW)
  • Bij de schenking betaalt u 2 % overdrachtsbelasting, maar géén schenkbelasting

Dit betekent dat u het aangekochte onroerend goed kan overdragen naar de volgende generatie aan 4 % overdrachtsbelasting. Maar, niet te vroeg victorie kraaien. Uiteraard dient u ook wel rekening te houden met de vermogensrendementsheffing in box 3 van de Nederlandse inkomstenbelasting. U kan deze wel spreiden door het onroerend goed bijvoorbeeld te schenken aan de kinderen met voorbehoud van vruchtgebruik. De kinderen betalen dan in box 3 op basis van de waarde van de blote eigendom, de ouders op basis van het vruchtgebruik.

1 Tot 75.000 EUR 2,871 %; tussen 75.001 EUR en 975.000 EUR 4,6 %; boven 975.001 EUR 5,39 %
² Dit is de verkoopwaarde van het onroerend goed. Eventuele schulden, die verband houden met het onroerend goed, mogen in mindering gebracht worden.
³ Voor Nederland zou het volstaan dat het forfaitair rendement zoals bepaald in box 3 wordt opgenomen.

Nieuwe mogelijkheden voor de uitwerking of actualisatie van uw erfenisplanning
Nieuw erfrecht: wat betekent dit voor u?
Na meer dan 200 jaar heeft ons erfrecht eindelijk zijn lang verwachte facelift ondergaan. De wijzigingen zullen ingrijpend zijn en bieden nieuwe mogelijkheden voor de uitwerking of actualisatie van uw erfenisplanning. Het wetsvoorstel tot hervorming van het erfrecht werd op 20 juni 2017 goedgekeurd door de Commissie van Justitie van de Kamer. Verwacht wordt dat de finale stemming met betrekking to
De belangrijkste hervormingen op een rijtje
Voorontwerp nieuw ondernemingsrecht en vennootschapsrecht goedgekeurd door de ministerraad
Op de ministerraad van 20 juli 2017 werd het voorontwerp voor de hervorming van het ondernemings- en vennootschapsrecht goedgekeurd. 
Een tweetrapsraket: 2018 & 2020
Het zomerakkoord: Wat verandert er voor de vennootschapsbelasting?
In de talrijke persberichten heeft u ongetwijfeld reeds gelezen dat onze federale regering op 26 juli 2017 een akkoord heeft bereikt omtrent de hervorming en verlaging van de vennootschapsbelasting. Andere maatregelen uit het zgn. zomerakkoord zijn de belasting op effectenrekeningen, de uitbreiding van de flexi-jobs, de optie om onroerende verhuur aan btw te onderwerpen en de hervorming van d
Positieve impact op de vastgoedmarkt tot gevolg
Zomerakkoord: onroerende verhuur mét btw nu eindelijk in zicht?
Naast de hervorming van de vennootschapsbelasting, zijn er in het zomerakkoord nog meer fiscale maatregelen terug te vinden. In het kader van de bevordering van de competitiviteit van de Belgische actoren, stelt het akkoord dat een optioneel stelsel zal worden ingevoerd om de terbeschikkingstelling van onroerende goederen aan btw te onderwerpen. Problematiek Momenteel is de verhuur van onroere
Maatregelen mbt zelfstandigen, sancties, spaarfiscaliteit & flexi-jobs
Het zomerakkoord: meer dan vennootschapsbelasting alleen
In de talrijke persberichten heeft u ongetwijfeld reeds gelezen dat onze federale regering op 26 juli 2017 een akkoord heeft bereikt omtrent de hervorming en verlaging van de vennootschapsbelasting. Andere maatregelen uit het zgn. zomerakkoord zijn de belasting op effectenrekeningen, de uitbreiding van de flexi-jobs, de optie om onroerende verhuur aan btw te onderwerpen en de hervorming van de spa
News flash: alle opvallende maatregelen in een notendop
Het begrotingsakkoord: fiscale en socio-economische maatregelen
Na enkele dagen vergaderen is er eindelijk een akkoord over de begroting en een reeks socio- economische en fiscale maatregelen. Hieronder een overzicht van de maatregelen waarvan wij kennis namen. Fiscale maatregelen De meest in het oog springende maatregel is ongetwijfeld de verlaging van de vennootschapsbelasting voor kmo’s van 25% (2018) naar 20% (2020). Voor grote ondernemingen zou de d
Een goed strijdmiddel tegen fraude
Het bewarend administratief beslag inzake btw in een nieuw jasje
In dit artikel vindt u een overzicht van de bestaande en de nieuwe regels.   
De huidige stand van zaken op een rij
Interesten op buitenlandse spaarboekjes: België opnieuw op de vingers getikt over de vrijstelling
De huidige stand van zaken rond de belastingvrijstelling voor interesten op spaarboekjes nog even op een rijtje.
Een geheugensteuntje met de belangrijkste btw-aandachtspunten
"For free" is niet altijd VAT free
“Een gratis staaltje, een gadget met de bedrijfsnaam, de trouwe klanten en leveranciers belonen met een geschenkje,…” Elke onderneming kent het wel, maar weet ook elke onderneming welke btw-gevolgen deze gulle gebaren met zich meebrengen? Als geheugensteuntje heeft de fiscus recent een circulaire gepubliceerd waarin zij de belangrijkste btw-aandachtspunten in dit verband samenvat.  D
De gewestelijke voordelen zijn volledig uit elkaar gegroeid
De woonfiscaliteit anno aanslagjaar 2017
Versnippering en complicatie van de fiscale voordelen voor de eigen woning? Vanaf 2014 werd de ‘eigen woning’ een gewestelijke bevoegdheid.

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief