Onroerend goed aankopen in Nederland: fiscaal interessant?

De laatste jaren zit de aankoop van onroerend goed bij onze noorderburen in de lift. In het bijzonder denken we daarbij aan de badplaats Cadzand waar men tussen 2008 en 2020 verwacht dat er 1.500 nieuwe appartementen en woningen zullen bijgebouwd worden. Een uitgelezen kans lijkt ons om eens te bekijken wat de (fiscale) gevolgen zijn van de aankoop van vastgoed in Nederland en welke opportuniteiten dit te bieden heeft op het vlak van vermogens- en successieplanning. We beperken ons hierbij tot de aankoop als privé persoon.

Aandachtspunten bij de aankoop van het Nederlands onroerend goed
Bij de aankoop van vastgoed in Nederland dient een onderscheid gemaakt te worden tussen de aankoop van een nieuwe dan wel een oude woning.

Aankoop ‘nieuw’ onroerend goed
Een ‘nieuw’ onroerend goed is een onroerend goed dat vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van de eerste ingebruikname wordt aangekocht. Bij de aankoop van dergelijk nieuw onroerend goed is 21 % Nederlandse BTW verschuldigd, wat gelijkaardig is aan de Belgische BTW op nieuwe onroerende goederen.

Aankoop ‘oud’ onroerend goed
Naar aanleiding van de aankoop van een ‘oud’ onroerend goed is er 2 % aan overdrachtsbelasting verschuldigd. De Nederlandse overdrachtsbelasting is aanzienlijk lager dan de verkooprechten die we in België kennen (Vlaams Gewest 10 %, Brussels Gewest en Waals Gewest 12,5 %).

Belasting op het bezit van het Nederlands onroerend goed
Ook Belgen met onroerend goed in Nederland worden belast in de Nederlandse ‘box 3’ of zijn onderworpen aan de vermogensrendementsheffing. Het rendement van uw onroerend goed wordt daarbij forfaitair voor u bepaald waarbij men gebruik maakt van 3 progressieve schijven1 (vóór 2017 was dit nog een vast tarief van 4 %). Het bekomen forfaitair rendement wordt vervolgens belast aan een tarief van 30 %. De uiteindelijk verschuldigde vermogensrendementsheffing zal zich tussen de 0,86 % en de 1,62 % bevinden, afhankelijk van de WOZ- waarde van het onroerend goed².

Ook al wordt u in Nederland reeds belast op de inkomsten van het onroerend vermogen, toch dient u de inkomsten uit buitenlands onroerend vermogen nog eens op te nemen in de aangifte van de Belgische personenbelasting.³ U wordt niet nogmaals belast op dezelfde onroerende inkomsten, maar deze onroerende inkomsten worden wel mee in aanmerking genomen voor het bepalen van het toepasselijke progressieve belastingtarief dat van toepassing is op de overige belastbare inkomsten en de gemeentebelasting (= de zgn. vrijstelling met progressievoorbehoud).

Verkoop van het Nederlands onroerend goed
Er is in Nederland geen meerwaardebelasting verschuldigd naar aanleiding van de verkoop van het onroerend goed.

Schenking en vererving van het Nederlands onroerend goed
Indien u als Belgisch resident plant om Nederlands onroerend goed te schenken aan de kinderen dan is hierop géén schenkbelasting verschuldigd. Zowel Nederland als België heffen geen schenkbelasting naar aanleiding van de schenking van een Nederlands onroerend goed. Nederland heft geen schenkbelasting omdat u als Belg geen Nederlands resident bent. België heft geen schenkbelasting omdat het niet gaat om de schenking van een onroerend goed op Belgische bodem. Men dient echter wel rekening te houden met de overdrachtsbelasting van 2 %, die in Nederland alsnog verschuldigd zal zijn naar aanleiding van een schenking. In geval van vererving van een Nederlands onroerend goed is men zowel geen erfbelasting als overdrachtsbelasting verschuldigd in Nederland. U zal in België echter wel belast worden in de erfbelasting, daar u belast wordt op uw wereldwijde vermogen.

Conclusie
De aankoop van een onroerend goed in Nederland als Belgisch resident, alsook de overdracht van dit onroerend goed naar de volgende generatie kan op een fiscaal interessante manier. Immers:

  • Bij de aankoop van een ‘oud’ onroerend goed betaalt u 2 % overdrachtsbelasting (in geval van de aankoop van een ‘nieuwe’ woning moet u rekening houden met 21 % BTW)
  • Bij de schenking betaalt u 2 % overdrachtsbelasting, maar géén schenkbelasting

Dit betekent dat u het aangekochte onroerend goed kan overdragen naar de volgende generatie aan 4 % overdrachtsbelasting. Maar, niet te vroeg victorie kraaien. Uiteraard dient u ook wel rekening te houden met de vermogensrendementsheffing in box 3 van de Nederlandse inkomstenbelasting. U kan deze wel spreiden door het onroerend goed bijvoorbeeld te schenken aan de kinderen met voorbehoud van vruchtgebruik. De kinderen betalen dan in box 3 op basis van de waarde van de blote eigendom, de ouders op basis van het vruchtgebruik.

1 Tot 75.000 EUR 2,871 %; tussen 75.001 EUR en 975.000 EUR 4,6 %; boven 975.001 EUR 5,39 %
² Dit is de verkoopwaarde van het onroerend goed. Eventuele schulden, die verband houden met het onroerend goed, mogen in mindering gebracht worden.
³ Voor Nederland zou het volstaan dat het forfaitair rendement zoals bepaald in box 3 wordt opgenomen.

Vier actiepunten uitvoerig toegelicht
De invloed van de ATAD-richtlijn(en) op het zomerakkoord
Het is inmiddels geen nieuws meer dat het zomerakkoord de Belgische vennootschapsbelasting grondig zal hervormen. De voorgestelde hervormingen zoals opgenomen in de voorbereidende teksten van de Programmawet en de Relancewet werden op 27 oktober goedgekeurd in de Ministerraad. Het wetsontwerp van de Programmawet werd op 6 november 2017 door de regering ingediend in de Kamer van Volksvertegenwoordi
Het begrip, de invoering en de loonbetaling nader toegelicht
Glijdende uurroosters: eindelijk een wettelijk kader
Sinds de invoering van de wet kan de onderneming ervoor kiezen om een glijdend uurrooster in te voeren. 
Het decembervoorschot & het optioneel btw-stelsel komen aan bod
Kort btw-nieuws
Het decembervoorschot voor kwartaalaangevers.  Btw-belastingplichtigen die periodieke maandaangiften indienen, zijn al langer gekend met het fenomeen van het decembervoorschot. Binnenkort zullen ook de kwartaalindieners voor de eerste keer met deze verplichting rekening moeten houden. In het kader van een verdere vereenvoudiging van de btw-regelgeving en –administratie besliste de minister
De gevolgen van een onjuiste of onvolledige inschrijving
De noodzaak van een correcte inschrijving in de kruispuntenbank voor ondernemingen
Elke onderneming heeft er belang bij haar  inschrijving in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) up to date te houden. De KBO is een centraal register van de FOD economie waarin alle basisgegevens van ondernemingen en hun vestigingseenheden worden verwerkt. De gegevens in de KBO worden verspreid naar de verschillende overheidsdiensten (BTW, RSZ, belastingkantoren,….).  Wie moet z
In welke taal wordt u geacht uw factuur op te stellen?
Factuur, facture, invoice of Rechnung: de decreetgever bepaalt.
Facturen moeten steeds verplicht in het Nederlands worden opgesteld als je je exploitatiezetel in Vlaanderen hebt. Wil je je facturen nog in een andere taal aanbieden naast het Nederlands? Gebruik dan een meertalige factuur of een dubbele (vertaalde) factuur. De verplichte bepalingen van de factuur vallen onder de taalwetgeving Het koninklijk besluit van 18 juli 1966 houdende coördinatie van
Een vergelijking van de huidige & toekomstige wetgeving
De gevolgen van het zomerakkoord voor toekomstige kapitaalverminderingen
Sinds het zomerakkoord is er al fel gediscussieerd over de pro rata-regel inzake kapitaalverminderingen. Aangezien er op heden nog geen definitieve wetteksten werden gepubliceerd, bestaan er nog onduidelijkheden omtrent dit aspect van de hervorming van de vennootschapsbelasting en is het mogelijk dat er nog aanpassingen zullen gebeuren aan de voorgestelde toekomstige regeling.  Huidige wet
4 must knows rond btw en douane
Actua uit btw- en douaneland
Een onregelmatige of onvolledige factuur zal niet langer de uitoefening van btw-aftrek verhinderen. Sinds jaren wordt een correcte factuur als het sluitstuk beschouwd om het recht op aftrek van btw te kunnen uitoefenen.
Nieuwe spelregels rond pensioensparen
Gewijzigde regels voor een Vrij Aanvullend Pensioen voor startende zelfstandigen in bijberoep
Sinds de nieuwe bijdrageregeling voor zelfstandigen van kracht is, zijn de regels voor een Vrij Aanvullend Pensioen (VAP) voor startende zelfstandigen in bijberoep veranderd. Tot 1 januari 2015 kon een startende zelfstandige in bijberoep onmiddellijk aan aanvullend pensioensparen doen. De voorwaarde was dat hij/zij minstens dezelfde sociale bijdrage betaalde als een zelfstandige in hoofdbe
Opvallende zaken uit het regeerakkoord op een rij
Nederlands regeerakkoord 2017-2021: fiscale krachtlijnen
Op 10 oktober is het Nederlandse regeerakkoord 2017-2021 gepubliceerd. Opvallende zaken vanuit fiscaal oogpunt hierin zijn: De invoering van een bronheffing op royalty’s en rente van uitgaande stromen naar landen met zeer lage belastingen; De tarieven in de inkomstenbelasting zullen in de toekomst wijzigen naar twee tariefschijven (36,93 % en 49,5 %) en de heffingskortingen zullen worden
Een aantal nieuwigheden in de kijker
Nieuw Vlaams huurdecreet in de steigers
De Vlaamse Regering keurde op 14 juli 2017 het voorontwerp van het Huurdecreet goed. Hiermee wil Vlaanderen meer rechtszekerheid bieden in de contractuele relatie tussen huurder en verhuurder. In afwachting van de behandeling van het Huurdecreet door het Vlaams Parlement, zetten we alvast een aantal nieuwigheden uit het voorontwerp in de kijker. Naar een ruimer toepassingsveld: “een voor bewo

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief