Onroerend goed aankopen in Nederland: fiscaal interessant?

De laatste jaren zit de aankoop van onroerend goed bij onze noorderburen in de lift. In het bijzonder denken we daarbij aan de badplaats Cadzand waar men tussen 2008 en 2020 verwacht dat er 1.500 nieuwe appartementen en woningen zullen bijgebouwd worden. Een uitgelezen kans lijkt ons om eens te bekijken wat de (fiscale) gevolgen zijn van de aankoop van vastgoed in Nederland en welke opportuniteiten dit te bieden heeft op het vlak van vermogens- en successieplanning. We beperken ons hierbij tot de aankoop als privé persoon.

Aandachtspunten bij de aankoop van het Nederlands onroerend goed
Bij de aankoop van vastgoed in Nederland dient een onderscheid gemaakt te worden tussen de aankoop van een nieuwe dan wel een oude woning.

Aankoop ‘nieuw’ onroerend goed
Een ‘nieuw’ onroerend goed is een onroerend goed dat vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van de eerste ingebruikname wordt aangekocht. Bij de aankoop van dergelijk nieuw onroerend goed is 21 % Nederlandse BTW verschuldigd, wat gelijkaardig is aan de Belgische BTW op nieuwe onroerende goederen.

Aankoop ‘oud’ onroerend goed
Naar aanleiding van de aankoop van een ‘oud’ onroerend goed is er 2 % aan overdrachtsbelasting verschuldigd. De Nederlandse overdrachtsbelasting is aanzienlijk lager dan de verkooprechten die we in België kennen (Vlaams Gewest 10 %, Brussels Gewest en Waals Gewest 12,5 %).

Belasting op het bezit van het Nederlands onroerend goed
Ook Belgen met onroerend goed in Nederland worden belast in de Nederlandse ‘box 3’ of zijn onderworpen aan de vermogensrendementsheffing. Het rendement van uw onroerend goed wordt daarbij forfaitair voor u bepaald waarbij men gebruik maakt van 3 progressieve schijven1 (vóór 2017 was dit nog een vast tarief van 4 %). Het bekomen forfaitair rendement wordt vervolgens belast aan een tarief van 30 %. De uiteindelijk verschuldigde vermogensrendementsheffing zal zich tussen de 0,86 % en de 1,62 % bevinden, afhankelijk van de WOZ- waarde van het onroerend goed².

Ook al wordt u in Nederland reeds belast op de inkomsten van het onroerend vermogen, toch dient u de inkomsten uit buitenlands onroerend vermogen nog eens op te nemen in de aangifte van de Belgische personenbelasting.³ U wordt niet nogmaals belast op dezelfde onroerende inkomsten, maar deze onroerende inkomsten worden wel mee in aanmerking genomen voor het bepalen van het toepasselijke progressieve belastingtarief dat van toepassing is op de overige belastbare inkomsten en de gemeentebelasting (= de zgn. vrijstelling met progressievoorbehoud).

Verkoop van het Nederlands onroerend goed
Er is in Nederland geen meerwaardebelasting verschuldigd naar aanleiding van de verkoop van het onroerend goed.

Schenking en vererving van het Nederlands onroerend goed
Indien u als Belgisch resident plant om Nederlands onroerend goed te schenken aan de kinderen dan is hierop géén schenkbelasting verschuldigd. Zowel Nederland als België heffen geen schenkbelasting naar aanleiding van de schenking van een Nederlands onroerend goed. Nederland heft geen schenkbelasting omdat u als Belg geen Nederlands resident bent. België heft geen schenkbelasting omdat het niet gaat om de schenking van een onroerend goed op Belgische bodem. Men dient echter wel rekening te houden met de overdrachtsbelasting van 2 %, die in Nederland alsnog verschuldigd zal zijn naar aanleiding van een schenking. In geval van vererving van een Nederlands onroerend goed is men zowel geen erfbelasting als overdrachtsbelasting verschuldigd in Nederland. U zal in België echter wel belast worden in de erfbelasting, daar u belast wordt op uw wereldwijde vermogen.

Conclusie
De aankoop van een onroerend goed in Nederland als Belgisch resident, alsook de overdracht van dit onroerend goed naar de volgende generatie kan op een fiscaal interessante manier. Immers:

  • Bij de aankoop van een ‘oud’ onroerend goed betaalt u 2 % overdrachtsbelasting (in geval van de aankoop van een ‘nieuwe’ woning moet u rekening houden met 21 % BTW)
  • Bij de schenking betaalt u 2 % overdrachtsbelasting, maar géén schenkbelasting

Dit betekent dat u het aangekochte onroerend goed kan overdragen naar de volgende generatie aan 4 % overdrachtsbelasting. Maar, niet te vroeg victorie kraaien. Uiteraard dient u ook wel rekening te houden met de vermogensrendementsheffing in box 3 van de Nederlandse inkomstenbelasting. U kan deze wel spreiden door het onroerend goed bijvoorbeeld te schenken aan de kinderen met voorbehoud van vruchtgebruik. De kinderen betalen dan in box 3 op basis van de waarde van de blote eigendom, de ouders op basis van het vruchtgebruik.

1 Tot 75.000 EUR 2,871 %; tussen 75.001 EUR en 975.000 EUR 4,6 %; boven 975.001 EUR 5,39 %
² Dit is de verkoopwaarde van het onroerend goed. Eventuele schulden, die verband houden met het onroerend goed, mogen in mindering gebracht worden.
³ Voor Nederland zou het volstaan dat het forfaitair rendement zoals bepaald in box 3 wordt opgenomen.

Een kort overzicht
Wat te verwachten op (nationaal) btw-vlak?
Ondanks het feit dat velen onder ons nog in zomer(-vakantie)modus verkeren, staan we in dit artikel graag toch al eens even stil bij de btw-wijzigingen die we (mogelijks) in de nabije toekomst mogen verwachten. Het betreft hier een kort overzicht. Voor een diepgaandere toelichting kunnen jullie uiteraard steeds contact opnemen met ons btw-team.  Vouchers (1 januari 2019)  In juni 201
Afhankelijk van de aard en herhaling van de overtreding
Boeteschalen vastgelegd voor de niet-naleving van de transfer pricing documentatieplicht
Vanaf aanslagjaar 2017, meer bepaald sinds de inwerkingtreding van de verplichte transfer pricing documentatieplicht, werd onmiddellijk opgenomen dat er vanaf een tweede overtreding waarbij men niet voldoet aan de transfer pricing verplichtingen een boete kan opgelegd worden gaande  van 1.250 EUR tot 25.000 EUR (Artikel 445, §3 Wetboek Inkomstenbelastingen 1992). De schalen van de administra
Wat zijn de gevolgen?
Vlabel teruggefloten door Raad van State inzake de gesplitste verkrijging en inschrijving van blote eigendom en vruchtgebruik
Na een jarenlange betwisting tussen belastingplichtigen en Vlabel, heeft de Raad van State het standpunt van Vlabel vernietigd.
Er worden maar liefst 31 vragen beantwoord
FAQ rond de aftrek voor innovatie-inkomsten gepubliceerd
Op 26 juli 2018 publiceerde de FOD Financiën op Fisconet - u kan zich gratis registreren om de FAQ te raadplegen - de langverwachte FAQ met betrekking tot de aftrek voor innovatie-inkomsten. Sinds de wet van 9 februari 2017 tot invoering van de aftrek voor innovatie-inkomsten volgt aldus nu de eerste bijkomende commentaar bij de wetsbepalingen van art. 205/1 t.e.m. 205/4 Wetboek Inkomsten
De belangrijkste wijzigingen voor u opgelijst
Onroerende verhuur met btw | versie 2.0
Het wetsontwerp van 30 maart 2018 werd na advies van de Raad van State nog op diverse punten aangepast en op 31 juli 2018 ingediend bij het Parlement. Hieronder geven we de belangrijkste wijzigingen mee. Optie tot verhuring van gebouwen met btw  Basisvoorwaarden De basisvoorwaarden om de optie tot verhuur van een gebouw met btw te kunnen uitoefenen blijven ongewijzigd: Het moet g
Het verschil in behandeling wordt weggewerkt
VAA onroerende goederen: fiscus legt zich (voorlopig) neer bij rechtspraak
De FOD Financiën publiceerde op 15 mei 2018 een circulaire 2018/C/57 met betrekking tot de forfaitaire waardering van het voordeel van alle aard.
Een boeiende uiteenzetting rond MBI, opnieuw in oktober
Management Buy-In: spannend én uitdagend
Op Donderdag 7 juni organiseerde Moore Stephens Belgium in de Drongense S.M.A.K lounge, in samen werking met 3W Executive Interim Management alsook met onze partners Sherpa Law en het Business Coaches Network, een interactieve lezing omtrent Management Buy-In (MBI). Filip Van de Vliet kwam zijn persoonlijke Management Buy-In ervaring delen. Lars Raedschelders gaf meer duiding over de financieri
De vastgoedplanning verkeert in woelige wateren
Waardering vruchtgebruik: in volle (R)evolutie?
Er wordt de laatste jaren veel gezegd en geschreven over de waardering van vruchtgebruik en waar het fiscale schoentje knelt. Hieronder geven we een overzicht van de problematiek inzake waardering, de huidige tendensen  en  werpen we ook een blik op toekomstige vastgoedplanning. Waardering vruchtgebruik Waardering van vruchtgebruik: een wereld in verandering Vruchtgebruik is één
De 'use and enjoyment' regels concreet toegelicht
Goederenvervoer en daarmee nauw samenhangende diensten: nieuwe regels verduidelijkt in een circulaire
Op 31 oktober 2017 werd (oud) KB nr. 57, dat handelt over de plaats van de dienst voor goederenvervoerdiensten en daarmee samenhangende diensten, vervangen door een nieuw KB.  Dat KB trad in werking op 23 november 2017. Het verduidelijkt het oude KB deels en voert daarnaast een nieuwe regel in. Teneinde de (nieuwe) regels te verduidelijken en te bespreken, heeft de fiscus op 31 mei 2018 in da
Krachtlijnen
Belangrijke wijzigingen in de verplichtingen voor maatschappen
De op 27 april 2018 gepubliceerde wet over de hervorming van het ondernemingsrecht brengt een aantal wijzigingen aan in het wetboek van vennootschappen en in het wetboek van economisch recht. Deze nieuwe regelgeving treedt in werking op 1 november 2018. Ook voor de maatschappen zullen er  enkele regels wijzigen. Hoewel er nog verduidelijkingen zullen worden gepubliceerd, geven wij hieronder r
Hoe aftrekbaar zijn uw restaurantkosten?Download de fiscale gids

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief