Onroerend goed aankopen in Nederland: fiscaal interessant?

De laatste jaren zit de aankoop van onroerend goed bij onze noorderburen in de lift. In het bijzonder denken we daarbij aan de badplaats Cadzand waar men tussen 2008 en 2020 verwacht dat er 1.500 nieuwe appartementen en woningen zullen bijgebouwd worden. Een uitgelezen kans lijkt ons om eens te bekijken wat de (fiscale) gevolgen zijn van de aankoop van vastgoed in Nederland en welke opportuniteiten dit te bieden heeft op het vlak van vermogens- en successieplanning. We beperken ons hierbij tot de aankoop als privé persoon.

Aandachtspunten bij de aankoop van het Nederlands onroerend goed
Bij de aankoop van vastgoed in Nederland dient een onderscheid gemaakt te worden tussen de aankoop van een nieuwe dan wel een oude woning.

Aankoop ‘nieuw’ onroerend goed
Een ‘nieuw’ onroerend goed is een onroerend goed dat vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van de eerste ingebruikname wordt aangekocht. Bij de aankoop van dergelijk nieuw onroerend goed is 21 % Nederlandse BTW verschuldigd, wat gelijkaardig is aan de Belgische BTW op nieuwe onroerende goederen.

Aankoop ‘oud’ onroerend goed
Naar aanleiding van de aankoop van een ‘oud’ onroerend goed is er 2 % aan overdrachtsbelasting verschuldigd. De Nederlandse overdrachtsbelasting is aanzienlijk lager dan de verkooprechten die we in België kennen (Vlaams Gewest 10 %, Brussels Gewest en Waals Gewest 12,5 %).

Belasting op het bezit van het Nederlands onroerend goed
Ook Belgen met onroerend goed in Nederland worden belast in de Nederlandse ‘box 3’ of zijn onderworpen aan de vermogensrendementsheffing. Het rendement van uw onroerend goed wordt daarbij forfaitair voor u bepaald waarbij men gebruik maakt van 3 progressieve schijven1 (vóór 2017 was dit nog een vast tarief van 4 %). Het bekomen forfaitair rendement wordt vervolgens belast aan een tarief van 30 %. De uiteindelijk verschuldigde vermogensrendementsheffing zal zich tussen de 0,86 % en de 1,62 % bevinden, afhankelijk van de WOZ- waarde van het onroerend goed².

Ook al wordt u in Nederland reeds belast op de inkomsten van het onroerend vermogen, toch dient u de inkomsten uit buitenlands onroerend vermogen nog eens op te nemen in de aangifte van de Belgische personenbelasting.³ U wordt niet nogmaals belast op dezelfde onroerende inkomsten, maar deze onroerende inkomsten worden wel mee in aanmerking genomen voor het bepalen van het toepasselijke progressieve belastingtarief dat van toepassing is op de overige belastbare inkomsten en de gemeentebelasting (= de zgn. vrijstelling met progressievoorbehoud).

Verkoop van het Nederlands onroerend goed
Er is in Nederland geen meerwaardebelasting verschuldigd naar aanleiding van de verkoop van het onroerend goed.

Schenking en vererving van het Nederlands onroerend goed
Indien u als Belgisch resident plant om Nederlands onroerend goed te schenken aan de kinderen dan is hierop géén schenkbelasting verschuldigd. Zowel Nederland als België heffen geen schenkbelasting naar aanleiding van de schenking van een Nederlands onroerend goed. Nederland heft geen schenkbelasting omdat u als Belg geen Nederlands resident bent. België heft geen schenkbelasting omdat het niet gaat om de schenking van een onroerend goed op Belgische bodem. Men dient echter wel rekening te houden met de overdrachtsbelasting van 2 %, die in Nederland alsnog verschuldigd zal zijn naar aanleiding van een schenking. In geval van vererving van een Nederlands onroerend goed is men zowel geen erfbelasting als overdrachtsbelasting verschuldigd in Nederland. U zal in België echter wel belast worden in de erfbelasting, daar u belast wordt op uw wereldwijde vermogen.

Conclusie
De aankoop van een onroerend goed in Nederland als Belgisch resident, alsook de overdracht van dit onroerend goed naar de volgende generatie kan op een fiscaal interessante manier. Immers:

  • Bij de aankoop van een ‘oud’ onroerend goed betaalt u 2 % overdrachtsbelasting (in geval van de aankoop van een ‘nieuwe’ woning moet u rekening houden met 21 % BTW)
  • Bij de schenking betaalt u 2 % overdrachtsbelasting, maar géén schenkbelasting

Dit betekent dat u het aangekochte onroerend goed kan overdragen naar de volgende generatie aan 4 % overdrachtsbelasting. Maar, niet te vroeg victorie kraaien. Uiteraard dient u ook wel rekening te houden met de vermogensrendementsheffing in box 3 van de Nederlandse inkomstenbelasting. U kan deze wel spreiden door het onroerend goed bijvoorbeeld te schenken aan de kinderen met voorbehoud van vruchtgebruik. De kinderen betalen dan in box 3 op basis van de waarde van de blote eigendom, de ouders op basis van het vruchtgebruik.

1 Tot 75.000 EUR 2,871 %; tussen 75.001 EUR en 975.000 EUR 4,6 %; boven 975.001 EUR 5,39 %
² Dit is de verkoopwaarde van het onroerend goed. Eventuele schulden, die verband houden met het onroerend goed, mogen in mindering gebracht worden.
³ Voor Nederland zou het volstaan dat het forfaitair rendement zoals bepaald in box 3 wordt opgenomen.

Ruimere inschrijvingsplicht in de KBO
Registratie in de KBO onder het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen
In het streven naar een aantrekkelijker ondernemingsklimaat werd er gesleuteld aan het ondernemingsrecht. Het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (“WVV”) schaft het begrip ‘handelaar’ af en voert het nieuwe begrip ‘onderneming’ in. Het nieuwe ondernemingsbegrip heeft gevolgen voor de inschrijving in de KBO (Kruispuntenbank van Ondernemingen).  Ruim
Het voordeel is een belastbaar VAA
Voortaan fiches en bedrijfsvoorheffing bij voordelen toegekend door buitenlandse ondernemingen
Moet, op een voordeel ontvangen van een buitenlandse vennootschap, bedrijfsvoorheffing worden ingehouden? Die vraag dient thans in de meeste situaties negatief te worden beantwoord.
Juridisch meest correcte oplossing
Successief vruchtgebruik: Vlabel bevestigt de heffingswijze van de registratierechten
Op 10 december 2018 werd een opmerkelijk standpunt gepubliceerd op de website van Vlabel (Standpunt nr. 18083 van 26 november 2018). De vastgoedfiscaliteit wordt steeds verfijnder met steeds meer (fiscale) voordelen. De vraag moet dan ook gesteld worden of de alom gekende “eenvoudige” vruchtgebruiken niet deels zullen vervangen worden door verrichtingen met een dubbel of successief  vruch
Vanaf 1 januari 2019
Nieuw Vlaams Huurdecreet
Op 24 oktober 2018 keurde het Vlaams parlement het nieuwe Vlaamse Huurdecreet goed. In onze nieuwsbrief van 26 oktober 2017 gaven we reeds een eerste aanzet van de wijzigingen welke dit nieuwe decreet met zich meebrengen. Een van de belangrijkste veranderingen blijft het ruime toepassingsgebied van het decreet. Enerzijds wordt in een uitgebreide regelgeving voorzien voor de huur van een woning bes
Schriftelijk bevestigd aan ons kantoor
Bevestigd: zowel vruchtgebruiker als naakte eigenaar op te nemen in UBO-register
Op 31 oktober 2018 is het register van uiteindelijke begunstigden (het “UBO register”) officieel in werking getreden. Op basis van de wetteksten en de verklarende toelichting, dienen als uiteindelijke begunstigde(n) van vennootschappen in de eerste plaats te worden meegedeeld, de natuurlijke perso(o)n(en) die rechtstreeks of onrechtstreeks een toereikend percentage van de stemrechten of van he
Het onderhandelde brexit-akkoord werd weggestemd
Vier op de vijf ondernemingen die handel drijven met de UK zijn nog niet voorbereid op de brexit
Gisteren werd het onderhandelde brexit-akkoord weggestemd in het Britse Lagerhuis. De kansen op een “no-deal" brexit scenario nemen aanzienlijk toe nu de standpunten zich lijken te verharden. Brexiteers mogen dan wel spreken van “a proper brexit”, maar in de praktijk komt dit neer op een chaotische brexit. Minister van Financiën,  Alexander De Croo, luidde vanmorgen d
De inschrijvingsplicht wordt ruimer
Meer ondernemers moeten zich inschrijven in de Kruispuntbank voor ondernemingen
In het streven naar een aantrekkelijker ondernemingsklimaat werd er onder meer gesleuteld aan het ondernemingsrecht. De wetgever afstapt van het begrip “handelaar”. In plaats daarvan wordt het begrip “onderneming” als overkoepelende term gebruikt. Het nieuwe ondernemingsbegrip  vormt niet alleen de bouwsteen voor zowel de regels van het Wetboek van economisch recht als in het gerechte
Meer specifiek: het huwelijksvermogensrecht
Een nieuwe vergoedingsplicht in het wettelijk stelsel
Wat als een echtgenoot zijn beroep uitoefent in een vennootschap, waarvan alle aandelen “eigen” zijn ? De wet van 22 juli 2018 heeft aanzienlijke wijzigingen aangebracht in het huwelijksvermogensrecht. Met dit artikel gaan wij in op een specifieke aanvulling in het huwelijksvermogensrecht, namelijk de mogelijke benadeling van de gemeenschap bij de beroepsuitoefening door middel van een eige
Veranderingen in de zorgvolmacht en vruchtgebruik
Vermogensplanning: enkele recente ontwikkelingen
De laatste maanden hebben we al regelmatig bericht over  de grote wijzigingen in de vermogens- en successieplanning. Hieronder bezorgen we nog een kleine update over enkele van deze wijzigingen.   De zorgvolmacht: uw vermogen veiligstellen voor later Het klassieke voorbeeld is hier dat van een persoon die omwille van een fysieke of mentale beperking (coma, dementie, …) tijdelijk of
Happy Brexmas?
Hoe bereidt u uw onderneming voor op de brexit?
Op 10 december besliste de Britse eerste minister om de stemming in het Britse Lagerhuis over brexit-deal uit te stellen. De kans op een “no deal” rampscenario neemt verder toe. Wat zijn de belangrijke data? Het Verenigd Koninkrijk heeft de Europese Raad op 29 maart 2017 formeel kennis gegeven van het voornemen om uit de EU te treden (procedure voorzien in art. 50 EU Verdrag). Het Verenigd
Hoe aftrekbaar zijn uw restaurantkosten?Download de fiscale gids

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief