De invloed van het zomerakkoord op de btw-eenheid

Oprichting btw-eenheid om verlies van recht op aftrek van voorbelasting wegens onroerende verhuur te vermijden
Binnen een groep van vennootschappen gebeurt het regelmatig dat de ene vennootschap (bv. een patrimoniumvennootschap), een onroerend goed koopt of opricht, dat zij vervolgens ter beschikking gaat stellen aan een andere vennootschap (bv. een werkvennootschap). Die laatste oefent er dan haar economische activiteit in uit. Meestal is deze terbeschikkingstelling van het onroerend goed (“onroerende verhuur”) dan van btw vrijgesteld.1 Hierdoor kan de patrimoniumvennootschap de btw die zij heeft betaald bij de oprichting of de aankoop van het onroerend goed, niet in aftrek brengen. Ook de btw over latere renovatie- of aanpassingswerken aan het onroerend goed zal zij dan niet in aftrek kunnen brengen. De btw met betrekking tot dit onroerend goed vormt voor haar bijgevolg een kost. 

Binnen een groep van vennootschappen is het vaak niet wenselijk dat deze btw-kost verrekend wordt in de huurprijs en bijgevolg ten laste van de huurder/werkvennootschap wordt gelegd. Men gaat dan op zoek naar alternatieven om deze btw-kost in hoofde van de patrimoniumvennootschap te vermijden. De oprichting van een btw-eenheid tussen de patrimoniumvennootschap en de werkvennootschap kan dan meestal een oplossing bieden. Een btw-eenheid wordt immers als één btw-belastingplichtige beschouwd en haar recht op aftrek van voorbelasting wordt bepaald op basis van haar uitgaande handelingen aan derden/niet-leden zonder rekening te houden met de interne handelingen tussen de leden zelf. Wanneer de patrimoniumvennootschap aldus enkel het onroerend goed verhuurt aan de werkvennootschap en verder geen andere van btw vrijgestelde handelingen aan derden verricht en de werkvennootschap op haar beurt louter aan btw onderworpen handelingen aan derden stelt, zal de btw-eenheid die tussen hen opgericht wordt, een volledig recht op aftrek genieten. Hierdoor zal de btw op de oprichting of aankoop van het onroerend goed, alsook over latere renovatiewerken aan het onroerend goed geheel in aftrek kunnen worden gebracht².   

Vereiste van financiële, economische en organisatorische verbondenheid op het moment van oprichting van de btw-eenheid
Een btw-eenheid kan enkel maar opgericht worden tussen leden die financieel, economisch en organisatorisch nauw met elkaar verbonden zijn. Financiële verbondenheid wordt meestal aangetoond op basis van het aandeelhouderschap; organisatorische verbondenheid op basis van gemeenschappelijke bestuurders³. Deze verbondenheidsvoorwaarden zijn meestal in orde, eventueel mits enkele aanpassingen in het aandeelhouderschap of het bestuur. Van economische verbondenheid is er onder meer sprake wanneer de werkzaamheid van de ene belastingplichtige geheel of gedeeltelijk wordt uitgeoefend ten behoeve van de andere leden van de btw-eenheid. Bijvoorbeeld wanneer de patrimoniumvennootschap een onroerend goed ter beschikking stelt van de werkvennootschap waarin deze laatste haar economische activiteit uitoefent. Gezien er al economische verbondenheid moet zijn op het moment dat de btw-eenheid wordt opgericht, zal een huurovereenkomst en/of betalingsbewijzen van de huur als bewijs bijgebracht moeten worden. Toekomstige onroerende verhuur volstaat dus niet. 

Het recht op aftrek van voorbelasting kan beïnvloed worden wanneer de herzieningstermijn voor de aftrek van btw al voor een deel verstreken is op het moment van oprichting van de btw-eenheid.  Stel bijvoorbeeld dat de patrimoniumvennootschap het onroerend goed heeft aangekocht in 2016 en sindsdien verhuurt aan de werkvennootschap (ingebruikname van het nieuwe gebouw in 2016). Wanneer een btw-eenheid met een volledig recht op aftrek tussen hen beiden dan slechts wordt opgericht in 2017, zal deze btw-eenheid slechts 14/15e van de btw op de aankoopprijs positief kunnen herzien. 1/15e van de btw is dan onherroepelijk een kost geworden. Het komt er bijgevolg op aan om in dergelijk geval de btw-eenheid op te richten in 2016, wat zoals gezegd enkel mogelijk is indien de verhuur reeds in voege is.


(Nadelige) gevolgen van een btw-eenheid
Bij de oprichting van een btw-eenheid moet rekening gehouden worden met volgende (mogelijks nadelige) gevolgen. Vooreerst moeten de verbondenheidsvoorwaarden tussen de leden vervuld blijven tijdens het bestaan van de btw-eenheid. Wijzigingen in het bestuur of de overdracht van aandelen kan dus voor gevolg hebben dat de btw-eenheid wordt ontbonden waardoor tot herziening van de btw-aftrek over bedrijfsmiddelen moet worden overgegaan (negatief in hoofde van de btw-eenheid en (eventueel) positief in hoofde van de leden). Blijven de verbondenheidsvoorwaarden vervuld, dan moeten de leden verplicht drie jaar lid blijven van de btw-eenheid.4 Wanneer een lid van de btw-eenheid een participatie van meer dan 50 % verwerft in een andere vennootschap, dient deze laatste verplicht toe te treden tot de btw-eenheid, tenzij er grondige argumenten zijn om aan te tonen dat deze nieuwe vennootschap uitgesloten moet worden. 

De leden zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de btw, boeten en interesten die de btw-eenheid oploopt. De btw-administratie kan aldus één lid aanspreken om een btw-schuld te voldoen, ook al is deze btw-schuld volledig te wijten aan de fout van een ander lid van de btw-eenheid. De leden voorzien best contractuele afspraken hierover, zeker wanneer een lid bijvoorbeeld ook onroerend goed aanhoudt dat privématig wordt aangewend. Tenslotte brengt een btw-eenheid ook een hele administratie met zich mee gezien onder meer alle handelingen van de leden in één btw-aangifte moeten worden opgenomen, welke de btw-eenheid indient.

Zomerakkoord biedt mogelijks in de toekomst een alternatief voor de oprichting van een btw-eenheid die specifiek werd opgericht om het verlies van btw-aftrek bij onroerende verhuur te vermijden
In het zomerakkoord werd aangekondigd dat een optioneel stelsel zal worden ingevoerd in 2018 om de verhuur van onroerende goederen aan professionelen aan btw te onderwerpen. Deze maatregel zal in de toekomst bijgevolg ook een alternatief kunnen bieden om het verlies van btw-aftrek te vermijden wanneer een patrimoniumvennootschap een onroerend goed aankoopt of opricht om dit vervolgens ter beschikking te stellen van een werkvennootschap die er haar economische activiteit in uitoefent. Op dit ogenblik zijn er nog wel enkele openstaande vragen omtrent het toepassingsgebied en de werking van deze geplande regeling. 

Vooreerst over welke voorwaarden vervuld moeten zijn opdat de optie tot belaste verhuur uitgeoefend gaat kunnen worden. Gaat men bijvoorbeeld, net zoals in Nederland, eisen dat de huurder het onroerend goed voor een welbepaald percentage belaste activiteiten moet aanwenden?

Daarnaast ook over welke contracten zullen kunnen genieten van deze nieuwe regeling. De minister liet reeds weten dat deze optie tot belaste onroerende verhuur enkel maar mogelijk zal zijn voor contracten die worden gesloten vanaf 1 januari 2018 én dat regularisatie van contracten uit het verleden uitdrukkelijk van deze regeling uitgesloten zal worden. Wat dan met contracten die worden hernieuwd? Of wat als een bestaand contract wordt beëindigd en vervangen door een nieuw contract dat afgesloten wordt in 2018? Zal de btw-administratie dit als rechtsmisbruik bestempelen? Zou een schending van het gelijkheidsbeginsel ingeroepen kunnen worden wanneer deze nieuwe maatregel beperkt wordt tot enkel nieuwe contracten afgesloten vanaf 1 januari 2018? 

Maar ook over de mogelijke (gedeeltelijke) aftrek van btw in 2018 die men met betrekking tot de aankoop of oprichting van een onroerend goed of over renovatiewerken heeft betaald vóór 2018, wanneer een huurovereenkomst wordt afgesloten in 2018 waarbij geopteerd wordt voor btw. Kan deze btw dan nog in aftrek genomen worden rekening houdende met de normale driejarige verjaringstermijn of op basis van de regeling van de historische aftrek? 

Of historische btw-aftrek mogelijk zal zijn, zal mijns inziens geval per geval beoordeeld moeten worden. Wanneer een nieuw gebouw bijvoorbeeld met btw wordt aangekocht in 2017 met de intentie om dit te gaan verhuren, is het dan verdedigbaar te stellen dat men in 2017 al kwalificeerde als vrijgestelde belastingplichtige zodat historische btw-aftrek in 2018 mogelijk moet zijn wanneer het onroerend goed in 2018 onder btw gaat worden verhuurd, desondanks men in 2017 nog niet daadwerkelijk een vrijgestelde dienst verstrekte?5 In bevestigend geval zal dan nog 15/15e van de btw op de aankoopprijs van het gebouw in aftrek genomen kunnen worden in 2018 gezien het nieuwe gebouw slechts in 2018 in gebruik genomen wordt.6 Of stel dat een verhuurder renovatiewerken laat uitvoeren aan een gebouw in 2017 dat hij op dat ogenblik verhuurt aan partij A. De btw over deze renovatiewerken heeft de verhuurder niet in aftrek genomen, gelet op de vrijgestelde onroerende verhuur van het gebouw. Wanneer de huurovereenkomst eindigt in 2018 en de verhuurder het gebouw vervolgens met btw gaat verhuren aan partij B, is het dan niet verdedigbaar te stellen dat de verhuurder op dat ogenblik recht heeft op historische aftrek van de btw over de uitgevoerde renovatiewerken aan het gebouw in 2017?

Wat nu doen?
Overweegt men op dit ogenblik een btw-eenheid op te richten louter om het recht op aftrek van btw bij de aankoop of de oprichting van een onroerend goed veilig te stellen omdat dit onroerend goed vervolgens verhuurd gaat worden aan een btw-belastingplichtige die het voor zijn belaste economische activiteit gaat aanwenden, dan verdient het aanbeveling om eventueel de komst van deze nieuwe regeling of minstens verdere verduidelijkingen af te wachten. Bovendien zal de economische verbondenheid op een andere manier dan via de onroerende verhuur moeten aangetoond worden.

Let op: Beslist men in 2018 dan toch om alsnog een btw-eenheid op te richten, kan dit voor gevolg hebben dat 1/5e of 1/15e aftrek verloren is gegaan van btw over renovatiewerken aan een bestaand onroerend goed of over de aankoop van een nieuw onroerend goed (ervan uitgaand dat dit nieuw onroerend goed dan reeds in 2017 in gebruik was genomen). Gaat het daarentegen over een onroerend goed dat nog in oprichting is of over renovatiewerken aan een onroerend goed welke voor gevolg hebben dat er na de werken sprake zal zijn van een ‘nieuw gebouw’ voor btw-doeleinden, dan zal geen btw verloren gaan bij oprichting van een btw-eenheid in 2018 wanneer het gebouw ten vroegste in 2018 in gebruik genomen gaat worden. De herzieningstermijn voor aftrek van voorbelasting begint dan immers slechts te lopen vanaf 1 januari van het jaar waarin het gebouw in gebruik genomen wordt. 

Wat met btw-eenheden in 2018 welke in het verleden specifiek werden opgericht om btw-verlies wegens onroerende verhuur te vermijden?
Van zodra de optionele regeling inzake belaste verhuur een feit is en alle voorwaarden en gevolgen gekend zijn, kan geval per geval bekeken worden of de btw-eenheid moet blijven bestaan, dan wel beter beëindigd wordt. Wanneer de leden nog geen drie jaar lid zijn, zal een ontbinding echter enkel mogelijk zijn wanneer niet langer voldaan is aan de verbondenheidsvoorwaarden. Een wijziging in bestuur of aandeelhouderschap kan er echter toe leiden dat een btw-eenheid eerder ontbonden wordt. Uiteraard biedt een btw-eenheid wel het voordeel dat voorfinanciering van btw vermeden wordt wanneer bijvoorbeeld een patrimoniumvennootschap een onroerend goed met btw zou gaan verhuren aan een werkvennootschap. Het zal er aldus op neer komen om alle voor- en nadelen van een btw-eenheid tegen elkaar af te wegen en met kennis van zaken te beslissen.

[1] Het btw-wetboek voorziet enkele uitzonderingen op deze vrijgestelde onroerende verhuur, doch hier gaan we in dit artikel niet verder op in.
[2] Rekening houdende met de herzieningstermijn van vijf dan wel vijftien jaar, op het moment van oprichting van de btw-eenheid.
[3] De financiële en organisatorische verbondenheid kan ook nog op andere manieren bewezen worden.
[4] Drie jaar te rekenen vanaf 1 januari van het jaar na het jaar waarin de btw-eenheid werd opgericht of waarin ze toetreden tot de reeds bestaande btw-eenheid.
[5] Toepassing van artikel 21bis van K.B. nr. 3.
[6] De vraag zou eventueel ook gesteld kunnen worden of de btw in 2018 niet in aftrek genomen kan worden onder het mom van ‘voorbereidende handeling’ voor de verhuur onder btw. Hierop gaan we in dit artikel niet verder in.
[7] Ook zou de discussie gevoerd kunnen worden of men op dat ogenblik geen positieve herziening kan toepassen op basis van artikel 10, §1 K.B. nr. 3 zonder dat het argument van de historische btw-aftrek aangewend moet worden, doch dit zou ons in dit artikel te ver brengen.

De basis voor de opheffing van het Zwitsers bankgeheim
Inwerkingtreding Avenant bij dubbelbelastingverdrag België – Zwitserland
Op 10 april 2014 ondertekenden België en Zwitserland een Avenant tot wijziging van de overeenkomst ter vermijding van dubbele belasting inzake belastingen naar het inkomen en naar het vermogen. Zoals wij begin 2016 uitgebreider toelichtten brengt dit Avenant een aantal belangrijke nieuwigheden met zich mee. Zo introduceert dit Avenant een artikel inzake de uitwisseling van inlichtingen in het
De basisvereisten blijven identiek
Het nieuwe insolventierecht: voortaan ook voor de vrije beroeper
Insolventie van ondernemingen Minister van Justitie Koen Geens schakelt rustig door, na een verregaande hervorming van het Wetboek van Vennootschappen en de codificatie van het ondernemingsrecht in het Wetboek voor Economisch Recht, is een codificatie en update van het insolventierecht een feit. Door de wet van 11 augustus 2017 werd een splinternieuw en behoorlijk lijvig boek XX aan het Wetb
Belangrijke aandachtspunten & valkuilen op een rij
Werken met zelfstandigen: aandachtspunten voor de zelfstandige samenwerkingsovereenkomst
Samenwerken met een zelfstandige dienstverlener is voor de meeste ondernemingen dagdagelijkse praktijk. 
De belangrijkste hervormingen op een rijtje
Voorontwerp nieuw ondernemingsrecht en vennootschapsrecht goedgekeurd door de ministerraad
Op de ministerraad van 20 juli 2017 werd het voorontwerp voor de hervorming van het ondernemings- en vennootschapsrecht goedgekeurd. 
Nieuwe mogelijkheden voor de uitwerking of actualisatie van uw erfenisplanning
Nieuw erfrecht: wat betekent dit voor u?
Na meer dan 200 jaar heeft ons erfrecht eindelijk zijn lang verwachte facelift ondergaan. De wijzigingen zullen ingrijpend zijn en bieden nieuwe mogelijkheden voor de uitwerking of actualisatie van uw erfenisplanning. Het wetsvoorstel tot hervorming van het erfrecht werd op 20 juni 2017 goedgekeurd door de Commissie van Justitie van de Kamer. Verwacht wordt dat de finale stemming met betrekking to
Een tweetrapsraket: 2018 & 2020
Het zomerakkoord: Wat verandert er voor de vennootschapsbelasting?
In de talrijke persberichten heeft u ongetwijfeld reeds gelezen dat onze federale regering op 26 juli 2017 een akkoord heeft bereikt omtrent de hervorming en verlaging van de vennootschapsbelasting. Andere maatregelen uit het zgn. zomerakkoord zijn de belasting op effectenrekeningen, de uitbreiding van de flexi-jobs, de optie om onroerende verhuur aan btw te onderwerpen en de hervorming van d
Positieve impact op de vastgoedmarkt tot gevolg
Zomerakkoord: onroerende verhuur mét btw nu eindelijk in zicht?
Naast de hervorming van de vennootschapsbelasting, zijn er in het zomerakkoord nog meer fiscale maatregelen terug te vinden. In het kader van de bevordering van de competitiviteit van de Belgische actoren, stelt het akkoord dat een optioneel stelsel zal worden ingevoerd om de terbeschikkingstelling van onroerende goederen aan btw te onderwerpen. Problematiek Momenteel is de verhuur van onroere
Maatregelen mbt zelfstandigen, sancties, spaarfiscaliteit & flexi-jobs
Het zomerakkoord: meer dan vennootschapsbelasting alleen
In de talrijke persberichten heeft u ongetwijfeld reeds gelezen dat onze federale regering op 26 juli 2017 een akkoord heeft bereikt omtrent de hervorming en verlaging van de vennootschapsbelasting. Andere maatregelen uit het zgn. zomerakkoord zijn de belasting op effectenrekeningen, de uitbreiding van de flexi-jobs, de optie om onroerende verhuur aan btw te onderwerpen en de hervorming van de spa
News flash: alle opvallende maatregelen in een notendop
Het begrotingsakkoord: fiscale en socio-economische maatregelen
Na enkele dagen vergaderen is er eindelijk een akkoord over de begroting en een reeks socio- economische en fiscale maatregelen. Hieronder een overzicht van de maatregelen waarvan wij kennis namen. Fiscale maatregelen De meest in het oog springende maatregel is ongetwijfeld de verlaging van de vennootschapsbelasting voor kmo’s van 25% (2018) naar 20% (2020). Voor grote ondernemingen zou de d
Wat zijn de gevolgen en opportuniteiten?
Onroerend goed aankopen in Nederland: fiscaal interessant?
De laatste jaren zit de aankoop van onroerend goed bij onze noorderburen in de lift. In het bijzonder denken we daarbij aan de badplaats Cadzand waar men tussen 2008 en 2020 verwacht dat er 1.500 nieuwe appartementen en woningen zullen bijgebouwd worden. Een uitgelezen kans lijkt ons om eens te bekijken wat de (fiscale) gevolgen zijn van de aankoop van vastgoed in Nederland en welke opportuniteite

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief