Onroerende verhuur met btw | versie 2.0

Het wetsontwerp van 30 maart 2018 werd na advies van de Raad van State nog op diverse punten aangepast en op 31 juli 2018 ingediend bij het Parlement. Hieronder geven we de belangrijkste wijzigingen mee.

Optie tot verhuring van gebouwen met btw 

Basisvoorwaarden
De basisvoorwaarden om de optie tot verhuur van een gebouw met btw te kunnen uitoefenen blijven ongewijzigd:

  • Het moet gaan om een (gedeelte van) gebouw, eventueel met bijhorend terrein
  • én de huurder moet een btw-plichtige zijn die het goed uitsluitend voor zijn btw-plichtige activiteit gebruikt. De huurder mag ook een vrijgestelde btw-plichtige zijn (bv. een dokter).

Onder een gedeelte van een gebouw wordt onder deze wetgeving verstaan een gedeelte dat economisch zelfstandig geëxploiteerd kan worden (verhuurd en gebruikt). Er moet van buitenaf toegang zijn tot de verhuurde ruimtes, zonder dat men hiervoor door ruimtes moet gaan die uitsluitend voor andere dan beroepsdoeleinden worden gebruikt.

Onder bijhorend terrein wordt verstaan het kadastraal perceel waarop het gebouw is opgericht en dat samen met het gebouw wordt verhuurd door eenzelfde persoon.

De optie om de verhuur aan btw te onderwerpen moet gezamenlijk worden uitgeoefend door de verhuurder en de huurder. Concrete modaliteiten zullen bij Koninklijk Besluit moeten worden vastgelegd. In de memorie van toelichting staat ter verduidelijking dat een pro fisco verklaring in de huurovereenkomst in principe hiertoe volstaat.

Inwerkingtreding vanaf 1 januari 2019
Het is enkel mogelijk om te opteren voor nieuwe gebouwen of vernieuwbouw (i.e. grondig gerenoveerde gebouwen die na renovatie terug als nieuw kwalificeren voor btw-doeleinden) waarbij de btw opeisbaar is geworden vanaf 1 oktober 2018. Er mag voor die datum dus ook nog geen factuur zijn uitgereikt of voorschot zijn ontvangen met betrekking tot het nieuwe gebouw. Is dit wel het geval, zal de optie voor verhuur met btw niet mogelijk zijn. In tegenstelling tot de eerdere teksten zal er geen rekening moeten worden gehouden met btw op immateriële diensten (bv. architecten, landmeters, studiebureaus, …).

De enige uitzondering hierop zijn de (gedeelten van) gebouwen bestemd voor het opslaan van goederen. Hiervoor is niet vereist dat het gaat om nieuwe gebouwen waarbij de start van de werkzaamheden pas na 1 oktober 2018 plaatsvindt. De optie om te verhuren met btw zal met andere woorden ook voor ‘bestaande’ gebouwen kunnen uitgeoefend worden vanaf 1 januari 2019. De huidige uitzondering op de vrijgestelde onroerende verhuur, nl. voor de verhuur van opslagruimtes zal na de inwerkingtreding van de nieuwe regels enkel nog toepasselijk zijn als het niet mogelijk is om de optie tot verhuur met btw uit te oefenen (bv. bij verhuur aan een particulier). Indien de uitoefening van de optie dus theoretisch mogelijk is, zal bij de verlenging van bestaande huurcontracten en het afsluiten van nieuwe huurcontracten met betrekking tot opslagruimtes na 1 januari 2019, steeds moeten worden geopteerd om deze aan btw te onderwerpen.  

Nieuw is ook dat de vroegere 10% regel (waarbij max 10% van gebouw mag worden gebruikt als kantoor voor het beheer van de goederen) voor de kwalificatie van het gebouw als “bergruimte voor het opslaan van goederen” wordt verlaten. Voortaan volstaat het dat het gebouw ‘hoofdzakelijk’, zijnde meer dan 50 %, wordt gebruikt voor het opslaan van goederen. Wel wordt er een bijkomende beperking opgelegd dat deze ruimten niet voor meer dan 10% mogen worden aangewend als verkoopsruimte.

Wanneer men opteert om de verhuur te onderwerpen aan btw, dan geldt deze optie voor de gehele duur van de huurovereenkomst. Bij het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst of een verlenging van een bestaande overeenkomst zal telkens opnieuw moeten worden geopteerd om deze te onderwerpen aan btw. 

Normale waarde
Zoals reeds aangekondigd zal er bij de optie om de verhuur te onderwerpen aan btw ook een ‘normale waarde’ ingevoerd worden voor de huurvergoedingen. Hieraan werden geen wijzigingen meer aangebracht ten opzichte van het eerste ontwerp. De voorwaarden kan u lezen in ons vorig artikel.

Herzieningstermijn
De nieuwe specifieke herzieningstermijn van 25 jaar voor gebouwen die worden verhuurd met optie tot onderwerping aan btw, blijft behouden in het ontwerp dat bij het parlement werd ingediend. Hoewel de Raad van State in haar advies had gesteld dat de Europese btw-richtlijn een maximale herzieningstermijn van 20 jaar voorziet, werd hiermee geen rekening gehouden.

Daar waar de herziening van de initieel uitgeoefende btw-aftrek momenteel op jaarbasis dient te gebeuren, zal deze voor de 25-jarige herzieningstermijn ook jaarlijks moeten gebeuren, maar zal deze op maandbasis geëvalueerd worden. De verdere modaliteiten zouden nog worden uitgewerkt in het Koninklijk Besluit (K.B. nr. 3).

De onduidelijkheid aangaande de toepasselijke herzieningstermijn bij een bestemmingswijziging zal ook nog worden verduidelijkt middels aanpassing van hetzelfde Koninklijk Besluit. In de memorie van toelichting wordt reeds gesteld dat de bijzondere herzieningstermijn van 25 jaar slechts van toepassing is wanneer het gebouw bij de ingebruikname, of in de loop van de eerste 15 jaar, voor een btw-belaste verhuur wordt gebruikt. Ook zal er een oplossing worden gegeven voor de nadelige gevolgen in het geval een gebouw wordt verkocht buiten de btw-nieuwheidstermijn indien dit gebouw door de koper verder met btw zal worden verhuurd.

Voor de effectieve modaliteiten zal het aangepaste Koninklijk Besluit dus dienen te worden afgewacht.

Verplichte onderwerping van kortdurende verhuur aan btw

Onder kortdurende verhuur wordt, net zoals in het eerste ontwerp, verstaan de verhuur voor een periode die niet meer dan 6 maanden bedraagt.

Bij kortdurende verhuur is het niet nodig dat er wordt geopteerd om de verhuur te onderwerpen aan btw. Dit zal automatisch het geval zijn als men niet onder de uitzondering valt.

De uitzonderingen op de onderwerping van kortdurende verhuur van gebouwen aan btw, werden wel uitgebreid, en bevatten nu volgende lijst:

  • Wanneer de (gedeelten van) gebouwen worden aangewend voor bewoning (reeds gekend);
  • Verhuur aan natuurlijke personen die de goederen aanwenden voor hun privé gebruik of meer algemeen voor andere doeleinden dan die van hun economische activiteit (nieuw);
  • De verhuur aan organisaties zonder winstoogmerk (nieuw);
  • Wanneer de (gedeelten van) gebouwen worden aangewend voor handelingen die zijn vrijgesteld op basis van artikel 44 § 2 W.BTW. In concreto zijn dit de btw- vrijstellingen voor handelingen van sociale en culturele aard (reeds gekend).

De inwerkingtreding voor de btw onderwerping van de verhuur voor korte duur is ook 1 januari 2019. De op 1 januari 2019 lopende overeenkomsten die nog onder de btw-vrijstelling vallen bij hun opmaak, blijven van de vrijstelling genieten tot het einde van hun oorspronkelijke looptijd.

Andere aandachtspunten

De overdracht van huur wordt principieel een btw belaste dienst. Hierbij maakt het niet uit of de onderliggende huurovereenkomst aan btw is onderworpen, dan wel van btw is vrijgesteld.

De toepassing van de verlaagde btw-tarieven (6% en 12% afhankelijk van het geval) wordt uitgebreid tot de verhuur van gebouwen, waarvoor werd geopteerd deze aan btw te onderwerpen. Onder andere zullen privéwoningen en instellingen voor personen met een handicap, huisvesting in het kader van het sociaal beleid en gebouwen bestemd voor onderwijs en leerlingenbegeleiding hiervan kunnen genieten.

Conclusie

De stemming van het wetsontwerp in het parlement wordt momenteel in september voorzien. Hierbij wordt verwacht dat het ontwerp in huidige vorm zal worden goedgekeurd. Wij houden u in ieder geval op de hoogte van de finaal goedgekeurde teksten en zullen waar nodig nog duiding geven eens meer details bekend zijn.

Een geliefde controlestructuur
De almachtige zaakvoerder van een burgerlijke maatschap : altijd fictie geweest ?
De burgerlijke maatschap is al lang een geliefde controlestructuur bij vermogensplanners. In veel gevallen willen schenkers hun vermogen niet volledig uit handen geven en wensen zij toch nog een zekere controle te behouden over hetgeen ze schenken. Zeker bij de overdracht van familiale vennootschappen willen de schenkers (vaak ouders of familieleden) nog steeds zeggenschap houden over de gang van
Het fiscale kader
Subsidies in de vennootschap: vrijgesteld of niet?
In het artikel van onze collega’s van Strategy en Operations werden kort enkele subsidies omschreven. Ze gaven daarbij aan u en uw vennootschap te kunnen bijstaan voor wat betreft subsidiebegeleiding van A tot Z.1In het kader hiervan bespreken we graag het fiscale kader rond subsidies: hoe worden de ontvangen subsidies fiscaal behandeld binnen de vennootschap? Zijn deze subsidies vrijgestel
Recht op btw-aftrek mogelijk voor kosten gemaakt bij de aankoop van aandelen
Het Ryanair arrest
Ook recht op btw-aftrek mogelijk voor kosten gemaakt bij de aankoop van aandelen indien koop finaal niet (volledig) plaatsvindt Het Europees Hof van Justitie bevestigde recent dat de btw over kosten gemaakt met betrekking tot de verwerving van aandelen aftrekbaar kan zijn, zélfs indien de verwerving uiteindelijk niet (volledig) wordt verwezenlijkt. Hiermee bevestigt het Hof van Justitie opnieu
Het kan een groter fiscaal voordeel opleveren
De investeringsaftrek: een illustratie van de opties
Ondernemingen en natuurlijke personen krijgen de mogelijkheid om hun belastbare winst te verminderen met een deel van de aanschaffings- of beleggingswaarde van investeringen.
Waardering vruchtgebruik
Nu ook klopjacht op verkoop van vruchtgebruik?
In voorgaande edities is al geschreven over de waardering van het vruchtgebruik bij de verwerving van onroerende goederen, maar er duiken de laatste tijd ook regelmatig berichten op over controles op de waardering van het vruchtgebruik bij de doorverkoop. De rechtspraak heeft echter tot nu toe het standpunt van de belastingplichtige gevolgd. Situatieschets Er is sinds enkele jaren heel wat te
De arbeidsmarkt van de toekomst
Flexibel onbelast (bij)verdienen
In België kennen we drie wettelijke sociale statuten, (i) de werknemer, (ii) de zelfstandige en (iii) de ambtenaar. Evenwel wordt vaak de vraag gesteld of deze opdeling nog afgestemd is op de snel evoluerende arbeidsmarkt waarin flexibiliteit vereist wordt en er heel wat mensen kiezen voor een ‘freelance–statuut’ of verscheidene statuten wensen te combineren. Voka pleitte in dit kader re
Vlabel spreekt verzoenende taal
Zorgt de daling van de Vlaamse verkooprechten voor een stijging van de kosten bij aankoop vruchtgebruik?
De recente tariefdaling (naar 7,00%) voor aankopen van gezinswoningen gaat gepaard met een aantal voorwaarden. Zo moet de koper een natuurlijk persoon zijn.
Belangrijke gevolgen voor burgerlijke vennootschappen en tijdelijke handelsvennootschappen
Hervorming van het ondernemingsrecht
De wet van 15 april 2018 houdende hervorming van het ondernemingsrecht treedt in werking op 1 november 2018. Deze wet introduceert een nieuw en ruim begrip “onderneming”. Hieronder worden enkele in het oog springende gevolgen toegelicht.  De burgerlijke vennootschap verdwijnt  Vanaf 01 november 2018 verdwijnt het onderscheid tussen de burgerlijke en de handelsvennootschap uit het
Wat zijn de gevolgen?
Vlabel teruggefloten door Raad van State inzake de gesplitste verkrijging en inschrijving van blote eigendom en vruchtgebruik
Na een jarenlange betwisting tussen belastingplichtigen en Vlabel, heeft de Raad van State het standpunt van Vlabel vernietigd.
Beperking van het aantal vennootschapsvormen
Help, mijn vennootschapsvorm bestaat binnenkort niet meer!
Het WVV is op komst Op 4 juni 2018 werd het “wetsontwerp tot invoering van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen” ingediend in de kamer, waarmee we aan de vooravond staan van de grootste hervorming van het vennootschapsrecht sinds de invoering van de gecoördineerde wetten op de handelsvennootschappen de dato 30 november 1935. Deze grondige hervorming van het vennootschapsrecht g
Hoe aftrekbaar zijn uw restaurantkosten?Download de fiscale gids

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief