Zorgt de daling van de Vlaamse verkooprechten voor een stijging van de kosten bij aankoop vruchtgebruik?

De daling van de verkooprechten: ook voor gesplitste aankoop vruchtgebruik-blote eigendom
De recente tariefdaling (naar 7,00%) voor aankopen van gezinswoningen gaat gepaard met een aantal voorwaarden. Zo moet de koper een natuurlijk persoon zijn. Na wat onzekerheid is vervolgens bevestiging gekomen dat, ingeval van een gesplitste verwerving van een dergelijke woning door een vennootschap voor het vruchtgebruik en de blote eigenaar voor de blote eigendom, de blote eigenaar alsnog van het 7,00%-tarief kan genieten voor zover aan de overige voorwaarden is voldaan. De vruchtgebruiker-vennootschap moet 10,00% verkooprecht betalen.

Het belang van de forfaitaire waarderingsregels
Artikel 2.9.3.0.1 VCF vat een basisregel samen van de verkooprechten. Meer bepaald wordt het verkooprecht vastgesteld op basis van het bedrag van de overeengekomen prijs, met als absolute ondergrens de verkoopwaarde van de onroerende goederen. De prijs moet kort gezegd, worden vergeleken met de objectieve marktwaarde van het onroerend goed. De belasting wordt vervolgens geheven op het hoogste van de twee. Is de prijs hoger dan marktwaarde, dan wordt op de prijs getaxeerd. Is de marktwaarde hoger dan de prijs, dan wordt de prijs op zich niet aangepast, maar worden toch belastingen geheven op de hogere marktwaarde.

De marktwaarde van volle eigendom kan worden vastgesteld door middel van vergelijkbare referenties. Bij vruchtgebruik wordt dit al een veel moeilijker verhaal. Men moet immers niet alleen vergelijkbare panden vinden,  maar deze zouden ook nog eens belast moeten zijn met de vruchtgebruik voor gelijke duur als het te taxeren pand. Het spreekt voor zich dat, ondanks de populariteit van vruchtgebruik, dit een vrij onmogelijke oefening is.

Om die reden heeft de wetgever reeds lange tijd ingegrepen en heeft hij zelf in een forfaitaire waarderingsmethode voorzien voor vruchtgebruik (artikel 2.9.3.0.4. VCF). Hierbij wordt het vruchtgebruik berekend op basis van de actuele waarde van de verwachte inkomstenstroom van het vruchtgebruik, fictief berekend aan de hand van de huurwaarde. Vervolgens zijn er een aantal beperkingen en speciale regels, waar we nu niet dieper op ingaan. De waarde van de blote eigendom wordt vervolgens geschat op het verschil tussen de waarde van de volle eigendom en de waarde van het aldus berekende vruchtgebruik.

Met de evolutie en het vooruitschrijdend inzicht inzake de waardering van vruchtgebruik, moet worden vastgesteld dat deze forfaitaire waarde geregeld hoger is dan de bedrijfseconomisch berekende waarde. Concreet betekent dit,  op basis van de hoofdregel, dat als de forfaitaire waarde hoger is dan de bedrijfseconomische waarde, de verkooprechten worden berekend op de hogere forfaitaire waarde. Aldus moeten meer verkooprechten worden betaald dan louter 10,00% op de prijs van het vruchtgebruik. Daarom moet in een akte van vruchtgebruik ook steevast de huurwaarde vermeld worden in de pro fisco-verklaring, teneinde Vlabel in staat stellen deze forfaitaire waarde na te rekenen. 

Gesplitste aankoop vruchtgebruik-blote eigendom: de hoofdregel blijft dode letter
Bij een gesplitste aankoop, waarbij de volle eigendom wordt verkregen, zij het gesplitst voor de blote eigendom door partij A en het vruchtgebruik door partij B, wordt in de praktijk deze regel aan de kant geschoven. Immers wordt in zijn totaliteit de volledige eigendom overgedragen (en getaxeerd), zodat Vlabel voldaan is (op voorwaarde uiteraard dat de som van de gehanteerde waardes van het vruchtgebruik en de blote eigendom minstens gelijk zijn aan de objectieve marktwaarde van de volle eigendom).

Dit veronderstelt evenwel dat beide vervreemdingen aan hetzelfde tarief onderworpen zijn. Is dit niet het geval, b.v. omdat een van de vervreemdingen onderworpen is aan het recht van verdeling, dan zal de Administratie het forfaitair schattingssysteem slechts toepassen wanneer ze er belang bij heeft wegens de verschillende tariefregeling.

Zorgt de tariefdaling voor een nieuw vuurtje in de saga van vruchtgebruik waardering?
Deze insteek was onder een dikke laag stof beland aangezien het 10,00%-tarief voor lange tijd van toepassing was op zowel vruchtgebruik als blote eigendom. De nieuwe tariefdaling, die in het beste geval enkel geldt voor de blote eigendom maar nooit voor het vruchtgebruik, roept een differentiatie qua tarief in het leven tussen vruchtgebruik en blote eigendom. Zodoende kan Vlabel wel belang hebben bij een nazicht van de onderlinge waardeverdeling tussen vruchtgebruik en blote eigendom. Indien het vruchtgebruik immers hoger gewaardeerd zou moeten worden dan de transactieprijs en de blote eigendom lager, zou meer belast kunnen worden aan 10,00% en minder aan 7,00%.

Teruggrijpend naar bovenstaande zou immers kunnen gesteld worden dat zowel vruchtgebruik als blote eigendom elk apart forfaitair moeten gewaardeerd worden. Daarna worden zowel vruchtgebruik als blote eigendom apart belast, elk voor zich op de transactieprijs dan wel op de forfaitaire waarde, als die hoger zou zijn. Wetend dat het wel bijzonder toevallig zou moeten zijn dat de transactieprijs voor vruchtgebruik respectievelijk blote eigendom exact gelijk is aan de forfaitaire waarde ervan, komt dit altijd nadelig uit voor de belastingplichtigen.

Een eenvoudig voorbeeld laat dit duidelijk zien:
Stel dat waarde van de volle eigendom 100 is en de bedrijfseconomische waarde van vruchtgebruik bedraagt 60 en die van de blote eigendom 40. De forfaitaire waardes van vruchtgebruik en blote eigendom klokken af op per hypothese 70 respectievelijk 30. Bij een genadeloze toepassing van de bovenstaande regel zou het vruchtgebruik getaxeerd worden op 70 (het hoogste van de bedrijfseconomische waarde van 60 en de forfaitaire waarde van 70) en de blote eigendom op 40 (het hoogste van de bedrijfseconomische waarde van 40 en de forfaitaire waarde van 30). De gezamenlijke belastinggrondslag zou dus 110 bedragen, wat meer is dan de waarde van de volle eigendom (100).

Aangezien het maar uiterst zelden zal voorkomen dat de bedrijfseconomische waarde gelijk is aan de forfaitaire waarde, zou een stijging van de geconsolideerde belastbare grondslag bijna altijd van toepassing zijn bij gesplitste verwerving vruchtgebruik-blote eigendom. De kosten zouden aldus worden opgedreven ( daartegenover wordt er wel een korting van 3,00% verkregen op de blote eigendom in vergelijking met vroeger). 

Vlabel  dooft de brand
Hierover bevraagd heeft de Vlabel laten weten, in een (vooralsnog) niet-gepubliceerde beslissing, dat zij de regel van de afzonderlijke (forfaitaire) waardering van vruchtgebruik en blote eigendom niet zal toepassen indien de transactieprijzen van vruchtgebruik en blote eigendom samen minstens gelijk zijn aan de objectieve marktwaarde van de volle eigendom. Zodoende dooft zij het nieuwe vuurtje in de vruchtgebruik waardering vooraleer het in volle hevigheid kan oplaaien.

De bovenstaande regel van de forfaitaire waardering moet dus niet worden toegepast bij de gesplitste verwerving van de volle eigendom. Evenmin moet de huurwaarde dan in de pro fisco-verklaring worden opgenomen. Net zoals vroeger blijven de forfaitaire waarderingen dan enkel van belang voor die situaties waarbij vruchtgebruik of blote eigendom apart worden overgedragen. Hoewel Vlabel de laatste tijd onder vuur heeft gelegen voor haar voor de belastingplichtige nefaste ideeën, toont Vlabel zich hier van een zeer menselijke kant en schuift ze de letterlijke toepassing van de wet netjes onder de mat.

De inschrijvingsplicht wordt ruimer
Meer ondernemers moeten zich inschrijven in de Kruispuntbank voor ondernemingen
In het streven naar een aantrekkelijker ondernemingsklimaat werd er onder meer gesleuteld aan het ondernemingsrecht. De wetgever afstapt van het begrip “handelaar”. In plaats daarvan wordt het begrip “onderneming” als overkoepelende term gebruikt. Het nieuwe ondernemingsbegrip  vormt niet alleen de bouwsteen voor zowel de regels van het Wetboek van economisch recht als in het gerechte
Meer specifiek: het huwelijksvermogensrecht
Een nieuwe vergoedingsplicht in het wettelijk stelsel
Wat als een echtgenoot zijn beroep uitoefent in een vennootschap, waarvan alle aandelen “eigen” zijn ? De wet van 22 juli 2018 heeft aanzienlijke wijzigingen aangebracht in het huwelijksvermogensrecht. Met dit artikel gaan wij in op een specifieke aanvulling in het huwelijksvermogensrecht, namelijk de mogelijke benadeling van de gemeenschap bij de beroepsuitoefening door middel van een eige
Veranderingen in de zorgvolmacht en vruchtgebruik
Vermogensplanning: enkele recente ontwikkelingen
De laatste maanden hebben we al regelmatig bericht over  de grote wijzigingen in de vermogens- en successieplanning. Hieronder bezorgen we nog een kleine update over enkele van deze wijzigingen.   De zorgvolmacht: uw vermogen veiligstellen voor later Het klassieke voorbeeld is hier dat van een persoon die omwille van een fysieke of mentale beperking (coma, dementie, …) tijdelijk of
Happy Brexmas?
Hoe bereidt u uw onderneming voor op Brexit?
Op 10 december besliste de Britse eerste minister om de stemming in het Britse Lagerhuis over Brexit-deal uit te stellen. De kans op een “no deal” rampscenario neemt verder toe. Wat zijn de belangrijke data? Het Verenigd Koninkrijk heeft de Europese Raad op 29 maart 2017 formeel kennis gegeven van het voornemen om uit de EU te treden (procedure voorzien in art. 50 EU Verdrag). Het Verenigd
Een geliefde controlestructuur
De almachtige zaakvoerder van een burgerlijke maatschap : altijd fictie geweest ?
De burgerlijke maatschap is al lang een geliefde controlestructuur bij vermogensplanners. In veel gevallen willen schenkers hun vermogen niet volledig uit handen geven en wensen zij toch nog een zekere controle te behouden over hetgeen ze schenken. Zeker bij de overdracht van familiale vennootschappen willen de schenkers (vaak ouders of familieleden) nog steeds zeggenschap houden over de gang van
Recht op btw-aftrek mogelijk voor kosten gemaakt bij de aankoop van aandelen
Het Ryanair arrest
Ook recht op btw-aftrek mogelijk voor kosten gemaakt bij de aankoop van aandelen indien koop finaal niet (volledig) plaatsvindt Het Europees Hof van Justitie bevestigde recent dat de btw over kosten gemaakt met betrekking tot de verwerving van aandelen aftrekbaar kan zijn, zélfs indien de verwerving uiteindelijk niet (volledig) wordt verwezenlijkt. Hiermee bevestigt het Hof van Justitie opnieu
Het fiscale kader
Subsidies in de vennootschap: vrijgesteld of niet?
In het artikel van onze collega’s van Strategy en Operations werden kort enkele subsidies omschreven. Ze gaven daarbij aan u en uw vennootschap te kunnen bijstaan voor wat betreft subsidiebegeleiding van A tot Z.1In het kader hiervan bespreken we graag het fiscale kader rond subsidies: hoe worden de ontvangen subsidies fiscaal behandeld binnen de vennootschap? Zijn deze subsidies vrijgestel
Het kan een groter fiscaal voordeel opleveren
De investeringsaftrek: een illustratie van de opties
Ondernemingen en natuurlijke personen krijgen de mogelijkheid om hun belastbare winst te verminderen met een deel van de aanschaffings- of beleggingswaarde van investeringen.
Waardering vruchtgebruik
Nu ook klopjacht op verkoop van vruchtgebruik?
In voorgaande edities is al geschreven over de waardering van het vruchtgebruik bij de verwerving van onroerende goederen, maar er duiken de laatste tijd ook regelmatig berichten op over controles op de waardering van het vruchtgebruik bij de doorverkoop. De rechtspraak heeft echter tot nu toe het standpunt van de belastingplichtige gevolgd. Situatieschets Er is sinds enkele jaren heel wat te
De arbeidsmarkt van de toekomst
Flexibel onbelast (bij)verdienen
In België kennen we drie wettelijke sociale statuten, (i) de werknemer, (ii) de zelfstandige en (iii) de ambtenaar. Evenwel wordt vaak de vraag gesteld of deze opdeling nog afgestemd is op de snel evoluerende arbeidsmarkt waarin flexibiliteit vereist wordt en er heel wat mensen kiezen voor een ‘freelance–statuut’ of verscheidene statuten wensen te combineren. Voka pleitte in dit kader re
Hoe aftrekbaar zijn uw restaurantkosten?Download de fiscale gids

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief