Zorgt de daling van de Vlaamse verkooprechten voor een stijging van de kosten bij aankoop vruchtgebruik?

De daling van de verkooprechten: ook voor gesplitste aankoop vruchtgebruik-blote eigendom
De recente tariefdaling (naar 7,00%) voor aankopen van gezinswoningen gaat gepaard met een aantal voorwaarden. Zo moet de koper een natuurlijk persoon zijn. Na wat onzekerheid is vervolgens bevestiging gekomen dat, ingeval van een gesplitste verwerving van een dergelijke woning door een vennootschap voor het vruchtgebruik en de blote eigenaar voor de blote eigendom, de blote eigenaar alsnog van het 7,00%-tarief kan genieten voor zover aan de overige voorwaarden is voldaan. De vruchtgebruiker-vennootschap moet 10,00% verkooprecht betalen.

Het belang van de forfaitaire waarderingsregels
Artikel 2.9.3.0.1 VCF vat een basisregel samen van de verkooprechten. Meer bepaald wordt het verkooprecht vastgesteld op basis van het bedrag van de overeengekomen prijs, met als absolute ondergrens de verkoopwaarde van de onroerende goederen. De prijs moet kort gezegd, worden vergeleken met de objectieve marktwaarde van het onroerend goed. De belasting wordt vervolgens geheven op het hoogste van de twee. Is de prijs hoger dan marktwaarde, dan wordt op de prijs getaxeerd. Is de marktwaarde hoger dan de prijs, dan wordt de prijs op zich niet aangepast, maar worden toch belastingen geheven op de hogere marktwaarde.

De marktwaarde van volle eigendom kan worden vastgesteld door middel van vergelijkbare referenties. Bij vruchtgebruik wordt dit al een veel moeilijker verhaal. Men moet immers niet alleen vergelijkbare panden vinden,  maar deze zouden ook nog eens belast moeten zijn met de vruchtgebruik voor gelijke duur als het te taxeren pand. Het spreekt voor zich dat, ondanks de populariteit van vruchtgebruik, dit een vrij onmogelijke oefening is.

Om die reden heeft de wetgever reeds lange tijd ingegrepen en heeft hij zelf in een forfaitaire waarderingsmethode voorzien voor vruchtgebruik (artikel 2.9.3.0.4. VCF). Hierbij wordt het vruchtgebruik berekend op basis van de actuele waarde van de verwachte inkomstenstroom van het vruchtgebruik, fictief berekend aan de hand van de huurwaarde. Vervolgens zijn er een aantal beperkingen en speciale regels, waar we nu niet dieper op ingaan. De waarde van de blote eigendom wordt vervolgens geschat op het verschil tussen de waarde van de volle eigendom en de waarde van het aldus berekende vruchtgebruik.

Met de evolutie en het vooruitschrijdend inzicht inzake de waardering van vruchtgebruik, moet worden vastgesteld dat deze forfaitaire waarde geregeld hoger is dan de bedrijfseconomisch berekende waarde. Concreet betekent dit,  op basis van de hoofdregel, dat als de forfaitaire waarde hoger is dan de bedrijfseconomische waarde, de verkooprechten worden berekend op de hogere forfaitaire waarde. Aldus moeten meer verkooprechten worden betaald dan louter 10,00% op de prijs van het vruchtgebruik. Daarom moet in een akte van vruchtgebruik ook steevast de huurwaarde vermeld worden in de pro fisco-verklaring, teneinde Vlabel in staat stellen deze forfaitaire waarde na te rekenen. 

Gesplitste aankoop vruchtgebruik-blote eigendom: de hoofdregel blijft dode letter
Bij een gesplitste aankoop, waarbij de volle eigendom wordt verkregen, zij het gesplitst voor de blote eigendom door partij A en het vruchtgebruik door partij B, wordt in de praktijk deze regel aan de kant geschoven. Immers wordt in zijn totaliteit de volledige eigendom overgedragen (en getaxeerd), zodat Vlabel voldaan is (op voorwaarde uiteraard dat de som van de gehanteerde waardes van het vruchtgebruik en de blote eigendom minstens gelijk zijn aan de objectieve marktwaarde van de volle eigendom).

Dit veronderstelt evenwel dat beide vervreemdingen aan hetzelfde tarief onderworpen zijn. Is dit niet het geval, b.v. omdat een van de vervreemdingen onderworpen is aan het recht van verdeling, dan zal de Administratie het forfaitair schattingssysteem slechts toepassen wanneer ze er belang bij heeft wegens de verschillende tariefregeling.

Zorgt de tariefdaling voor een nieuw vuurtje in de saga van vruchtgebruik waardering?
Deze insteek was onder een dikke laag stof beland aangezien het 10,00%-tarief voor lange tijd van toepassing was op zowel vruchtgebruik als blote eigendom. De nieuwe tariefdaling, die in het beste geval enkel geldt voor de blote eigendom maar nooit voor het vruchtgebruik, roept een differentiatie qua tarief in het leven tussen vruchtgebruik en blote eigendom. Zodoende kan Vlabel wel belang hebben bij een nazicht van de onderlinge waardeverdeling tussen vruchtgebruik en blote eigendom. Indien het vruchtgebruik immers hoger gewaardeerd zou moeten worden dan de transactieprijs en de blote eigendom lager, zou meer belast kunnen worden aan 10,00% en minder aan 7,00%.

Teruggrijpend naar bovenstaande zou immers kunnen gesteld worden dat zowel vruchtgebruik als blote eigendom elk apart forfaitair moeten gewaardeerd worden. Daarna worden zowel vruchtgebruik als blote eigendom apart belast, elk voor zich op de transactieprijs dan wel op de forfaitaire waarde, als die hoger zou zijn. Wetend dat het wel bijzonder toevallig zou moeten zijn dat de transactieprijs voor vruchtgebruik respectievelijk blote eigendom exact gelijk is aan de forfaitaire waarde ervan, komt dit altijd nadelig uit voor de belastingplichtigen.

Een eenvoudig voorbeeld laat dit duidelijk zien:
Stel dat waarde van de volle eigendom 100 is en de bedrijfseconomische waarde van vruchtgebruik bedraagt 60 en die van de blote eigendom 40. De forfaitaire waardes van vruchtgebruik en blote eigendom klokken af op per hypothese 70 respectievelijk 30. Bij een genadeloze toepassing van de bovenstaande regel zou het vruchtgebruik getaxeerd worden op 70 (het hoogste van de bedrijfseconomische waarde van 60 en de forfaitaire waarde van 70) en de blote eigendom op 40 (het hoogste van de bedrijfseconomische waarde van 40 en de forfaitaire waarde van 30). De gezamenlijke belastinggrondslag zou dus 110 bedragen, wat meer is dan de waarde van de volle eigendom (100).

Aangezien het maar uiterst zelden zal voorkomen dat de bedrijfseconomische waarde gelijk is aan de forfaitaire waarde, zou een stijging van de geconsolideerde belastbare grondslag bijna altijd van toepassing zijn bij gesplitste verwerving vruchtgebruik-blote eigendom. De kosten zouden aldus worden opgedreven ( daartegenover wordt er wel een korting van 3,00% verkregen op de blote eigendom in vergelijking met vroeger). 

Vlabel  dooft de brand
Hierover bevraagd heeft de Vlabel laten weten, in een (vooralsnog) niet-gepubliceerde beslissing, dat zij de regel van de afzonderlijke (forfaitaire) waardering van vruchtgebruik en blote eigendom niet zal toepassen indien de transactieprijzen van vruchtgebruik en blote eigendom samen minstens gelijk zijn aan de objectieve marktwaarde van de volle eigendom. Zodoende dooft zij het nieuwe vuurtje in de vruchtgebruik waardering vooraleer het in volle hevigheid kan oplaaien.

De bovenstaande regel van de forfaitaire waardering moet dus niet worden toegepast bij de gesplitste verwerving van de volle eigendom. Evenmin moet de huurwaarde dan in de pro fisco-verklaring worden opgenomen. Net zoals vroeger blijven de forfaitaire waarderingen dan enkel van belang voor die situaties waarbij vruchtgebruik of blote eigendom apart worden overgedragen. Hoewel Vlabel de laatste tijd onder vuur heeft gelegen voor haar voor de belastingplichtige nefaste ideeën, toont Vlabel zich hier van een zeer menselijke kant en schuift ze de letterlijke toepassing van de wet netjes onder de mat.

Waardering vruchtgebruik
Nu ook klopjacht op verkoop van vruchtgebruik?
In voorgaande edities is al geschreven over de waardering van het vruchtgebruik bij de verwerving van onroerende goederen, maar er duiken de laatste tijd ook regelmatig berichten op over controles op de waardering van het vruchtgebruik bij de doorverkoop. De rechtspraak heeft echter tot nu toe het standpunt van de belastingplichtige gevolgd. Situatieschets Er is sinds enkele jaren heel wat te
De arbeidsmarkt van de toekomst
Flexibel onbelast (bij)verdienen
In België kennen we drie wettelijke sociale statuten, (i) de werknemer, (ii) de zelfstandige en (iii) de ambtenaar. Evenwel wordt vaak de vraag gesteld of deze opdeling nog afgestemd is op de snel evoluerende arbeidsmarkt waarin flexibiliteit vereist wordt en er heel wat mensen kiezen voor een ‘freelance–statuut’ of verscheidene statuten wensen te combineren. Voka pleitte in dit kader re
Belangrijke gevolgen voor burgerlijke vennootschappen en tijdelijke handelsvennootschappen
Hervorming van het ondernemingsrecht
De wet van 15 april 2018 houdende hervorming van het ondernemingsrecht treedt in werking op 1 november 2018. Deze wet introduceert een nieuw en ruim begrip “onderneming”. Hieronder worden enkele in het oog springende gevolgen toegelicht.  De burgerlijke vennootschap verdwijnt  Vanaf 01 november 2018 verdwijnt het onderscheid tussen de burgerlijke en de handelsvennootschap uit het
Wat zijn de gevolgen?
Vlabel teruggefloten door Raad van State inzake de gesplitste verkrijging en inschrijving van blote eigendom en vruchtgebruik
Na een jarenlange betwisting tussen belastingplichtigen en Vlabel, heeft de Raad van State het standpunt van Vlabel vernietigd.
Beperking van het aantal vennootschapsvormen
Help, mijn vennootschapsvorm bestaat binnenkort niet meer!
Het WVV is op komst Op 4 juni 2018 werd het “wetsontwerp tot invoering van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen” ingediend in de kamer, waarmee we aan de vooravond staan van de grootste hervorming van het vennootschapsrecht sinds de invoering van de gecoördineerde wetten op de handelsvennootschappen de dato 30 november 1935. Deze grondige hervorming van het vennootschapsrecht g
Is uw organisatie meldingsplichtig?
Goed begonnen is half werk: Bereid uw organisatie voor op de go live van het UBO-register
Op 31 oktober 2018 gaat het register van uiteindelijke begunstigden (het “UBO-register”) live. Wij overlopen voor u waar uw organisatie mee rekening moet houden. 
Één van de actiepunten van de ATAD-richtlijn
Impact invoering Belgische CFC wetgeving: de facto verstrenging van de transfer pricing regels?
Vanaf 1 januari 2019 (aanslagjaar 2020) zal in België, omwille van de implementatie van de ATAD-richtlijn1, de nieuw te introduceren CFC-regel in werking treden. Deze nieuwe wetgeving dient in het ruimere kader van het Zomerakkoord en de hervormingen in de Belgische vennootschapsbelasting geplaatst te worden, die net zoals de CFC-wetgeving mede voortvloeien uit de reeds ruim besproken implementat
Een kort overzicht
Wat te verwachten op (nationaal) btw-vlak?
Ondanks het feit dat velen onder ons nog in zomer(-vakantie)modus verkeren, staan we in dit artikel graag toch al eens even stil bij de btw-wijzigingen die we (mogelijks) in de nabije toekomst mogen verwachten. Het betreft hier een kort overzicht. Voor een diepgaandere toelichting kunnen jullie uiteraard steeds contact opnemen met ons btw-team.  Vouchers (1 januari 2019)  In juni 201
Afhankelijk van de aard en herhaling van de overtreding
Boeteschalen vastgelegd voor de niet-naleving van de transfer pricing documentatieplicht
Vanaf aanslagjaar 2017, meer bepaald sinds de inwerkingtreding van de verplichte transfer pricing documentatieplicht, werd onmiddellijk opgenomen dat er vanaf een tweede overtreding waarbij men niet voldoet aan de transfer pricing verplichtingen een boete kan opgelegd worden gaande  van 1.250 EUR tot 25.000 EUR (Artikel 445, §3 Wetboek Inkomstenbelastingen 1992). De schalen van de administra
Brexit, e-commerce & VAT action plan komen aan bod
Verwachte wijzigingen op internationaal btw-vlak
In vorige editie hebben we de te verwachten wijzigingen op nationaal btw- vlak besproken en in dit artikel gaan we kort stilstaan bij de btw- wijzigingen die verwacht worden op internationaal gebied.                Brexit  In principe zouden we op 30 maart 2019 werkelijk kunnen spreken van een ‘Brexit’. Het Ver
Hoe aftrekbaar zijn uw restaurantkosten?Download de fiscale gids

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief