Zorgt de daling van de Vlaamse verkooprechten voor een stijging van de kosten bij aankoop vruchtgebruik?

De daling van de verkooprechten: ook voor gesplitste aankoop vruchtgebruik-blote eigendom
De recente tariefdaling (naar 7,00%) voor aankopen van gezinswoningen gaat gepaard met een aantal voorwaarden. Zo moet de koper een natuurlijk persoon zijn. Na wat onzekerheid is vervolgens bevestiging gekomen dat, ingeval van een gesplitste verwerving van een dergelijke woning door een vennootschap voor het vruchtgebruik en de blote eigenaar voor de blote eigendom, de blote eigenaar alsnog van het 7,00%-tarief kan genieten voor zover aan de overige voorwaarden is voldaan. De vruchtgebruiker-vennootschap moet 10,00% verkooprecht betalen.

Het belang van de forfaitaire waarderingsregels
Artikel 2.9.3.0.1 VCF vat een basisregel samen van de verkooprechten. Meer bepaald wordt het verkooprecht vastgesteld op basis van het bedrag van de overeengekomen prijs, met als absolute ondergrens de verkoopwaarde van de onroerende goederen. De prijs moet kort gezegd, worden vergeleken met de objectieve marktwaarde van het onroerend goed. De belasting wordt vervolgens geheven op het hoogste van de twee. Is de prijs hoger dan marktwaarde, dan wordt op de prijs getaxeerd. Is de marktwaarde hoger dan de prijs, dan wordt de prijs op zich niet aangepast, maar worden toch belastingen geheven op de hogere marktwaarde.

De marktwaarde van volle eigendom kan worden vastgesteld door middel van vergelijkbare referenties. Bij vruchtgebruik wordt dit al een veel moeilijker verhaal. Men moet immers niet alleen vergelijkbare panden vinden,  maar deze zouden ook nog eens belast moeten zijn met de vruchtgebruik voor gelijke duur als het te taxeren pand. Het spreekt voor zich dat, ondanks de populariteit van vruchtgebruik, dit een vrij onmogelijke oefening is.

Om die reden heeft de wetgever reeds lange tijd ingegrepen en heeft hij zelf in een forfaitaire waarderingsmethode voorzien voor vruchtgebruik (artikel 2.9.3.0.4. VCF). Hierbij wordt het vruchtgebruik berekend op basis van de actuele waarde van de verwachte inkomstenstroom van het vruchtgebruik, fictief berekend aan de hand van de huurwaarde. Vervolgens zijn er een aantal beperkingen en speciale regels, waar we nu niet dieper op ingaan. De waarde van de blote eigendom wordt vervolgens geschat op het verschil tussen de waarde van de volle eigendom en de waarde van het aldus berekende vruchtgebruik.

Met de evolutie en het vooruitschrijdend inzicht inzake de waardering van vruchtgebruik, moet worden vastgesteld dat deze forfaitaire waarde geregeld hoger is dan de bedrijfseconomisch berekende waarde. Concreet betekent dit,  op basis van de hoofdregel, dat als de forfaitaire waarde hoger is dan de bedrijfseconomische waarde, de verkooprechten worden berekend op de hogere forfaitaire waarde. Aldus moeten meer verkooprechten worden betaald dan louter 10,00% op de prijs van het vruchtgebruik. Daarom moet in een akte van vruchtgebruik ook steevast de huurwaarde vermeld worden in de pro fisco-verklaring, teneinde Vlabel in staat stellen deze forfaitaire waarde na te rekenen. 

Gesplitste aankoop vruchtgebruik-blote eigendom: de hoofdregel blijft dode letter
Bij een gesplitste aankoop, waarbij de volle eigendom wordt verkregen, zij het gesplitst voor de blote eigendom door partij A en het vruchtgebruik door partij B, wordt in de praktijk deze regel aan de kant geschoven. Immers wordt in zijn totaliteit de volledige eigendom overgedragen (en getaxeerd), zodat Vlabel voldaan is (op voorwaarde uiteraard dat de som van de gehanteerde waardes van het vruchtgebruik en de blote eigendom minstens gelijk zijn aan de objectieve marktwaarde van de volle eigendom).

Dit veronderstelt evenwel dat beide vervreemdingen aan hetzelfde tarief onderworpen zijn. Is dit niet het geval, b.v. omdat een van de vervreemdingen onderworpen is aan het recht van verdeling, dan zal de Administratie het forfaitair schattingssysteem slechts toepassen wanneer ze er belang bij heeft wegens de verschillende tariefregeling.

Zorgt de tariefdaling voor een nieuw vuurtje in de saga van vruchtgebruik waardering?
Deze insteek was onder een dikke laag stof beland aangezien het 10,00%-tarief voor lange tijd van toepassing was op zowel vruchtgebruik als blote eigendom. De nieuwe tariefdaling, die in het beste geval enkel geldt voor de blote eigendom maar nooit voor het vruchtgebruik, roept een differentiatie qua tarief in het leven tussen vruchtgebruik en blote eigendom. Zodoende kan Vlabel wel belang hebben bij een nazicht van de onderlinge waardeverdeling tussen vruchtgebruik en blote eigendom. Indien het vruchtgebruik immers hoger gewaardeerd zou moeten worden dan de transactieprijs en de blote eigendom lager, zou meer belast kunnen worden aan 10,00% en minder aan 7,00%.

Teruggrijpend naar bovenstaande zou immers kunnen gesteld worden dat zowel vruchtgebruik als blote eigendom elk apart forfaitair moeten gewaardeerd worden. Daarna worden zowel vruchtgebruik als blote eigendom apart belast, elk voor zich op de transactieprijs dan wel op de forfaitaire waarde, als die hoger zou zijn. Wetend dat het wel bijzonder toevallig zou moeten zijn dat de transactieprijs voor vruchtgebruik respectievelijk blote eigendom exact gelijk is aan de forfaitaire waarde ervan, komt dit altijd nadelig uit voor de belastingplichtigen.

Een eenvoudig voorbeeld laat dit duidelijk zien:
Stel dat waarde van de volle eigendom 100 is en de bedrijfseconomische waarde van vruchtgebruik bedraagt 60 en die van de blote eigendom 40. De forfaitaire waardes van vruchtgebruik en blote eigendom klokken af op per hypothese 70 respectievelijk 30. Bij een genadeloze toepassing van de bovenstaande regel zou het vruchtgebruik getaxeerd worden op 70 (het hoogste van de bedrijfseconomische waarde van 60 en de forfaitaire waarde van 70) en de blote eigendom op 40 (het hoogste van de bedrijfseconomische waarde van 40 en de forfaitaire waarde van 30). De gezamenlijke belastinggrondslag zou dus 110 bedragen, wat meer is dan de waarde van de volle eigendom (100).

Aangezien het maar uiterst zelden zal voorkomen dat de bedrijfseconomische waarde gelijk is aan de forfaitaire waarde, zou een stijging van de geconsolideerde belastbare grondslag bijna altijd van toepassing zijn bij gesplitste verwerving vruchtgebruik-blote eigendom. De kosten zouden aldus worden opgedreven ( daartegenover wordt er wel een korting van 3,00% verkregen op de blote eigendom in vergelijking met vroeger). 

Vlabel  dooft de brand
Hierover bevraagd heeft de Vlabel laten weten, in een (vooralsnog) niet-gepubliceerde beslissing, dat zij de regel van de afzonderlijke (forfaitaire) waardering van vruchtgebruik en blote eigendom niet zal toepassen indien de transactieprijzen van vruchtgebruik en blote eigendom samen minstens gelijk zijn aan de objectieve marktwaarde van de volle eigendom. Zodoende dooft zij het nieuwe vuurtje in de vruchtgebruik waardering vooraleer het in volle hevigheid kan oplaaien.

De bovenstaande regel van de forfaitaire waardering moet dus niet worden toegepast bij de gesplitste verwerving van de volle eigendom. Evenmin moet de huurwaarde dan in de pro fisco-verklaring worden opgenomen. Net zoals vroeger blijven de forfaitaire waarderingen dan enkel van belang voor die situaties waarbij vruchtgebruik of blote eigendom apart worden overgedragen. Hoewel Vlabel de laatste tijd onder vuur heeft gelegen voor haar voor de belastingplichtige nefaste ideeën, toont Vlabel zich hier van een zeer menselijke kant en schuift ze de letterlijke toepassing van de wet netjes onder de mat.

7 gevolgen van een foutieve inschrijving
Het belang van een correcte KBO-inschrijving anno 2019
Elke onderneming heeft zijn unieke inschrijving in de KBO, vaak wordt echter vergeten deze inschrijving up-to-date te houden. Dit kan onaangename gevolgen hebben. ​De Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) is een register van de FOD Economie waarin alle basisgegevens van ondernemingen en hun vestigingseenheden verzameld zijn. Ze centraliseren de basisgegevens en vestigings
Is het nu 50% of 100% aftrekbaar?
Receptiekosten van een publicitair evenement slechts beperkt aftrekbaar
Volgens de letter van de wet (art. 53, 8° WIB) zijn beroepsmatig gedane receptiekosten slechts voor 50% aftrekbaar. Er bestaat sinds lange tijd discussie over de vraag of die aftrekbeperking ook geldt als de receptiekosten worden gemaakt in het kader van een publicitair evenement. Behouden deze kosten de aard van receptiekosten, ook als ze een publicitair doel hebben? Of vallen ze onder een
Juridisch is dit niet zo vanzelfsprekend
Herstructureren? Denk aan uw bestuursmandaten
Bij de herstructurering van vennootschappen komt heel wat kijken. Een element dat daarbij geregeld uit het oog wordt verloren betreft de bestuursmandaten die de overgenomen vennootschap waarneemt in een aantal andere vennootschappen. De vraag is wat het lot is van deze bestuursmandaten eens de besturende vennootschap verdwijnt ingevolge fusie of splitsing. In vele gevallen is het de bedo
Vanaf 1 jan 2020 enkel nog nieuwe formulieren
Nieuwe publicatieformulieren voor het Belgisch Staatsblad
Vennootschappen, verenigingen en stichtingen die teksten, zoals bv. oprichtingsaktes, benoemingen bestuurders etc., moeten neerleggen op de griffie van de ondernemingsrechtbank dienen hiervoor speciale formulieren te gebruiken. Op 30 april 2019 verscheen in het Belgisch Staatsblad het nieuwe Koninklijk Besluit van 29 april 2019 tot uitvoering van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
Dit jaar zal het vaker voorkomen dat er moet gereageerd worden
Voorstel van vereenvoudigde aangifte? Kijk goed na en reageer tijdig!
Reeds sinds enkele jaren zit het aantal voorstellen van vereenvoudigde aangifte in de lift. Dit jaar zullen meer dan 3,2 miljoen Belgen zo’n voorstel krijgen. Als er niets moet worden gewijzigd, moet u ook niet reageren. Maar als er toch iets moet worden aangepast (lees: de fiscus heeft onjuiste of onvolledige gegevens), dan moet u tijdig reageren. Dit jaar zal het&
Ook ondernemingen moeten nu uitdrukkelijk de procedure volgen
Belangenconflict in het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen
Sinds 1 mei 2019 is het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (WVV) in werking getreden. Het WVV voorziet in een ruimere en strengere regeling inzake de belangenconflicten die zich mogelijks kunnen voordoen binnen een onderneming. De verruiming bestaat erin dat de bestuurders van coöperatieve vennootschappen, vzw’s&nb
Belangrijke tips bij een schenking
Enkele do’s en don'ts bij de bankgift
De bankgift is nog steeds een zeer geliefde techniek voor de overdracht van geld bij wijze van schenking. Dit is niet zo verwonderlijk aangezien de bankgift een geldige schenking geeft zonder (al te veel) formalisme en zonder schenkbelasting, indien deze volgens de regels van het spel wordt uitgevoerd. Toch zijn er enkele spelregels die roet in het eten dreigen te gooien, indien ze niet corre
Het verdere verloop van de relatie tussen het VK, de EU en de EER
Welke impact heeft de Brexit op uw vennootschapsbelasting?
Op vandaag hoort het Verenigd Koninkrijk (VK) nog steeds tot de Europese Unie (EU) evenals tot de Europese Economische Ruimte (EER). Intussen kreeg het VK namelijk tot ten laatste 31 oktober 2019 de tijd om de Brexit te realiseren. Dit betekent dan ook dat grensoverschrijdende transacties die met het VK worden verricht nog steeds binnen het toepassingsgebied van de Europese richtlijnen vallen. Na
Minder streng circulaire voor horecasector
Nieuw circulaire voor BTW tarief bij restaurant- en cateringdiensten
Op 1 januari 2010 werd het btw tarief voor restaurant- en cateringdiensten verlaagd naar 12%. Dit tarief geldt enkel voor het eten. De dranken (ook de niet-alcoholische en de koffie en thee) zijn nog onderworpen aan het standaard btw-tarief van 21%. De Administratie publiceerde op 23 december 2009 een toelichting waarin ze besprak hoe een enige prijs voor een menu (inclusief drank) voor het bepale
Wordt uw bestuurdersaansprakelijkheid eindelijk beperkt?
Bestuurdersaansprakelijkheid in het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen
Wordt uw bestuurdersaansprakelijkheid eindelijk beperkt onder het nieuwe WVV? Het nieuw Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (WVV) werd, na een hobbelig parcours te hebben doorlopen, op 28 februari 2019 gestemd in de Kamer. Een van de meest in het oog springende vernieuwingen die het WVV doorvoert is de invoering van een beperking op de bestuurdersaansprakelijkheid in artikel 2:57. Va
Hoe aftrekbaar zijn uw restaurantkosten?Download de fiscale gids

Word jij onze nieuwe collega?

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief