Zorgt de daling van de Vlaamse verkooprechten voor een stijging van de kosten bij aankoop vruchtgebruik?

De daling van de verkooprechten: ook voor gesplitste aankoop vruchtgebruik-blote eigendom
De recente tariefdaling (naar 7,00%) voor aankopen van gezinswoningen gaat gepaard met een aantal voorwaarden. Zo moet de koper een natuurlijk persoon zijn. Na wat onzekerheid is vervolgens bevestiging gekomen dat, ingeval van een gesplitste verwerving van een dergelijke woning door een vennootschap voor het vruchtgebruik en de blote eigenaar voor de blote eigendom, de blote eigenaar alsnog van het 7,00%-tarief kan genieten voor zover aan de overige voorwaarden is voldaan. De vruchtgebruiker-vennootschap moet 10,00% verkooprecht betalen.

Het belang van de forfaitaire waarderingsregels
Artikel 2.9.3.0.1 VCF vat een basisregel samen van de verkooprechten. Meer bepaald wordt het verkooprecht vastgesteld op basis van het bedrag van de overeengekomen prijs, met als absolute ondergrens de verkoopwaarde van de onroerende goederen. De prijs moet kort gezegd, worden vergeleken met de objectieve marktwaarde van het onroerend goed. De belasting wordt vervolgens geheven op het hoogste van de twee. Is de prijs hoger dan marktwaarde, dan wordt op de prijs getaxeerd. Is de marktwaarde hoger dan de prijs, dan wordt de prijs op zich niet aangepast, maar worden toch belastingen geheven op de hogere marktwaarde.

De marktwaarde van volle eigendom kan worden vastgesteld door middel van vergelijkbare referenties. Bij vruchtgebruik wordt dit al een veel moeilijker verhaal. Men moet immers niet alleen vergelijkbare panden vinden,  maar deze zouden ook nog eens belast moeten zijn met de vruchtgebruik voor gelijke duur als het te taxeren pand. Het spreekt voor zich dat, ondanks de populariteit van vruchtgebruik, dit een vrij onmogelijke oefening is.

Om die reden heeft de wetgever reeds lange tijd ingegrepen en heeft hij zelf in een forfaitaire waarderingsmethode voorzien voor vruchtgebruik (artikel 2.9.3.0.4. VCF). Hierbij wordt het vruchtgebruik berekend op basis van de actuele waarde van de verwachte inkomstenstroom van het vruchtgebruik, fictief berekend aan de hand van de huurwaarde. Vervolgens zijn er een aantal beperkingen en speciale regels, waar we nu niet dieper op ingaan. De waarde van de blote eigendom wordt vervolgens geschat op het verschil tussen de waarde van de volle eigendom en de waarde van het aldus berekende vruchtgebruik.

Met de evolutie en het vooruitschrijdend inzicht inzake de waardering van vruchtgebruik, moet worden vastgesteld dat deze forfaitaire waarde geregeld hoger is dan de bedrijfseconomisch berekende waarde. Concreet betekent dit,  op basis van de hoofdregel, dat als de forfaitaire waarde hoger is dan de bedrijfseconomische waarde, de verkooprechten worden berekend op de hogere forfaitaire waarde. Aldus moeten meer verkooprechten worden betaald dan louter 10,00% op de prijs van het vruchtgebruik. Daarom moet in een akte van vruchtgebruik ook steevast de huurwaarde vermeld worden in de pro fisco-verklaring, teneinde Vlabel in staat stellen deze forfaitaire waarde na te rekenen. 

Gesplitste aankoop vruchtgebruik-blote eigendom: de hoofdregel blijft dode letter
Bij een gesplitste aankoop, waarbij de volle eigendom wordt verkregen, zij het gesplitst voor de blote eigendom door partij A en het vruchtgebruik door partij B, wordt in de praktijk deze regel aan de kant geschoven. Immers wordt in zijn totaliteit de volledige eigendom overgedragen (en getaxeerd), zodat Vlabel voldaan is (op voorwaarde uiteraard dat de som van de gehanteerde waardes van het vruchtgebruik en de blote eigendom minstens gelijk zijn aan de objectieve marktwaarde van de volle eigendom).

Dit veronderstelt evenwel dat beide vervreemdingen aan hetzelfde tarief onderworpen zijn. Is dit niet het geval, b.v. omdat een van de vervreemdingen onderworpen is aan het recht van verdeling, dan zal de Administratie het forfaitair schattingssysteem slechts toepassen wanneer ze er belang bij heeft wegens de verschillende tariefregeling.

Zorgt de tariefdaling voor een nieuw vuurtje in de saga van vruchtgebruik waardering?
Deze insteek was onder een dikke laag stof beland aangezien het 10,00%-tarief voor lange tijd van toepassing was op zowel vruchtgebruik als blote eigendom. De nieuwe tariefdaling, die in het beste geval enkel geldt voor de blote eigendom maar nooit voor het vruchtgebruik, roept een differentiatie qua tarief in het leven tussen vruchtgebruik en blote eigendom. Zodoende kan Vlabel wel belang hebben bij een nazicht van de onderlinge waardeverdeling tussen vruchtgebruik en blote eigendom. Indien het vruchtgebruik immers hoger gewaardeerd zou moeten worden dan de transactieprijs en de blote eigendom lager, zou meer belast kunnen worden aan 10,00% en minder aan 7,00%.

Teruggrijpend naar bovenstaande zou immers kunnen gesteld worden dat zowel vruchtgebruik als blote eigendom elk apart forfaitair moeten gewaardeerd worden. Daarna worden zowel vruchtgebruik als blote eigendom apart belast, elk voor zich op de transactieprijs dan wel op de forfaitaire waarde, als die hoger zou zijn. Wetend dat het wel bijzonder toevallig zou moeten zijn dat de transactieprijs voor vruchtgebruik respectievelijk blote eigendom exact gelijk is aan de forfaitaire waarde ervan, komt dit altijd nadelig uit voor de belastingplichtigen.

Een eenvoudig voorbeeld laat dit duidelijk zien:
Stel dat waarde van de volle eigendom 100 is en de bedrijfseconomische waarde van vruchtgebruik bedraagt 60 en die van de blote eigendom 40. De forfaitaire waardes van vruchtgebruik en blote eigendom klokken af op per hypothese 70 respectievelijk 30. Bij een genadeloze toepassing van de bovenstaande regel zou het vruchtgebruik getaxeerd worden op 70 (het hoogste van de bedrijfseconomische waarde van 60 en de forfaitaire waarde van 70) en de blote eigendom op 40 (het hoogste van de bedrijfseconomische waarde van 40 en de forfaitaire waarde van 30). De gezamenlijke belastinggrondslag zou dus 110 bedragen, wat meer is dan de waarde van de volle eigendom (100).

Aangezien het maar uiterst zelden zal voorkomen dat de bedrijfseconomische waarde gelijk is aan de forfaitaire waarde, zou een stijging van de geconsolideerde belastbare grondslag bijna altijd van toepassing zijn bij gesplitste verwerving vruchtgebruik-blote eigendom. De kosten zouden aldus worden opgedreven ( daartegenover wordt er wel een korting van 3,00% verkregen op de blote eigendom in vergelijking met vroeger). 

Vlabel  dooft de brand
Hierover bevraagd heeft de Vlabel laten weten, in een (vooralsnog) niet-gepubliceerde beslissing, dat zij de regel van de afzonderlijke (forfaitaire) waardering van vruchtgebruik en blote eigendom niet zal toepassen indien de transactieprijzen van vruchtgebruik en blote eigendom samen minstens gelijk zijn aan de objectieve marktwaarde van de volle eigendom. Zodoende dooft zij het nieuwe vuurtje in de vruchtgebruik waardering vooraleer het in volle hevigheid kan oplaaien.

De bovenstaande regel van de forfaitaire waardering moet dus niet worden toegepast bij de gesplitste verwerving van de volle eigendom. Evenmin moet de huurwaarde dan in de pro fisco-verklaring worden opgenomen. Net zoals vroeger blijven de forfaitaire waarderingen dan enkel van belang voor die situaties waarbij vruchtgebruik of blote eigendom apart worden overgedragen. Hoewel Vlabel de laatste tijd onder vuur heeft gelegen voor haar voor de belastingplichtige nefaste ideeën, toont Vlabel zich hier van een zeer menselijke kant en schuift ze de letterlijke toepassing van de wet netjes onder de mat.

Vanaf 1 mei 2019
Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen goedgekeurd
Op 28 februari 2019 heeft de Kamer het langverwachte Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (afgekort WVV) dan toch goedgekeurd. Vanaf 1 mei 2019 heeft ons land bijgevolg een nieuw vennootschapsrecht. Het huidige Wetboek van Vennootschappen - dat reeds van 7 mei 1999 dateert – is niet langer aangepast aan de hedendaagse behoeften van het bedrijfsleven. Met het WVV tracht de wetgever Belg
De revival van opstal
Opstal als stealth-vruchtgebruik?
Recent werd een opmerkelijk arrest door het Hof van Beroep van Brussel geveld inzake de belasting van te goedkope natrekking bij opstal (23 januari 2019). Ook in het verleden waren hier al een aantal uitspraken over gedaan (zie onder meer het Hof te Gent van 31 oktober 2017). De interesse omtrent het einde van opstal bestaat duidelijk bij de fiscus en de beide arresten tonen ook aan dat er soms we
Paradepaardje of toch eerder louter doekje tegen het bloeden?
Het Belgisch fiscaal consolidatieregime
Het algemene opzet met de invoering van een fiscaal consolidatieregime was duidelijk, met name het Belgische fiscale stelsel terug positief in de kijker zetten. Vele van de ons omringende landen kennen immers al jaar en dag een systeem van fiscale consolidatie en België scoorde daardoor slecht op dit punt wanneer internationale groepen een investeringslocatie moeten kiezen. De vraag die op ied
De nieuwe regels voor btw-behandeling van vouchers
De wondere wereld van btw en bonnen
Bonnen zijn een zeer populair marketing instrument. Er zijn diverse soorten bonnen: kortingsbonnen uitgegeven door een fabrikant, in te ruilen bij om het even welk verkooppunt in België, kortingsbonnen gratis verstrekt door retailers, bonnen waarmee een nieuw gelanceerd artikel gratis kan worden verkregen, cadeaucheques die kunnen worden ingewisseld voor een heel gamma producten of diensten, elek
'Pauliaanse vordering' schiet te hulp
De fiscus buitenspel zetten door het verwerpen van de nalatenschap: kan dat?
In het erfrecht hebben verschillende erfgenamen een reservataire aanspraak. Zij hebben dus recht op een minimum erfdeel. Sinds de nieuwe erfwet mag men vrij beschikken over de helft van zijn vermogen. Dit noemt men het beschikbaar deel. Als het beschikbaar deel overschreden wordt door giften, kunnen de reservataire erfgenamen de inkorting vragen. Via de inkorting eisen de reservataire erfgenamen,
Ruimere inschrijvingsplicht in de KBO
Registratie in de KBO onder het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen
In het streven naar een aantrekkelijker ondernemingsklimaat werd er gesleuteld aan het ondernemingsrecht. Het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (“WVV”) schaft het begrip ‘handelaar’ af en voert het nieuwe begrip ‘onderneming’ in. Het nieuwe ondernemingsbegrip heeft gevolgen voor de inschrijving in de KBO (Kruispuntenbank van Ondernemingen).  Ruim
Het voordeel is een belastbaar VAA
Voortaan fiches en bedrijfsvoorheffing bij voordelen toegekend door buitenlandse ondernemingen
Moet, op een voordeel ontvangen van een buitenlandse vennootschap, bedrijfsvoorheffing worden ingehouden? Die vraag dient thans in de meeste situaties negatief te worden beantwoord.
Juridisch meest correcte oplossing
Successief vruchtgebruik: Vlabel bevestigt de heffingswijze van de registratierechten
Op 10 december 2018 werd een opmerkelijk standpunt gepubliceerd op de website van Vlabel (Standpunt nr. 18083 van 26 november 2018). De vastgoedfiscaliteit wordt steeds verfijnder met steeds meer (fiscale) voordelen. De vraag moet dan ook gesteld worden of de alom gekende “eenvoudige” vruchtgebruiken niet deels zullen vervangen worden door verrichtingen met een dubbel of successief  vruch
Vanaf 1 januari 2019
Nieuw Vlaams Huurdecreet
Op 24 oktober 2018 keurde het Vlaams parlement het nieuwe Vlaamse Huurdecreet goed. In onze nieuwsbrief van 26 oktober 2017 gaven we reeds een eerste aanzet van de wijzigingen welke dit nieuwe decreet met zich meebrengen. Een van de belangrijkste veranderingen blijft het ruime toepassingsgebied van het decreet. Enerzijds wordt in een uitgebreide regelgeving voorzien voor de huur van een woning bes
Schriftelijk bevestigd aan ons kantoor
Bevestigd: zowel vruchtgebruiker als naakte eigenaar op te nemen in UBO-register
Op 31 oktober 2018 is het register van uiteindelijke begunstigden (het “UBO register”) officieel in werking getreden. Op basis van de wetteksten en de verklarende toelichting, dienen als uiteindelijke begunstigde(n) van vennootschappen in de eerste plaats te worden meegedeeld, de natuurlijke perso(o)n(en) die rechtstreeks of onrechtstreeks een toereikend percentage van de stemrechten of van he
Hoe aftrekbaar zijn uw restaurantkosten?Download de fiscale gids

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief